点评悉尼上周拍卖水景物业的增幅 | Buyer's Agent专栏18 (独家)

2017年07月03日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

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作者:大悟
微信:262739843


主编寄语

Buyer's agent(买家中介)对于很多人来讲是很陌生的,大家接触的房产人多是Seller's agent(卖家中介),他们代表的是发展商的利益,门槛不高。


买家中介则相反,他们要求对市场的了解要更深,尤其是对于不同区域的人文及房价特点,以及不同类型房子的市场价格的判断。同时,所积累的当地二手房中介的资源,甚至会帮助买家找到未放到市场上的第一手顶级房源。


买家中介代表的是买家的利益,因此买家需要支付包括咨询等相关费用。这并不是刚刚从事房产的人能够胜任的,他们最终能按照买家的要求,更快更准确地,用最合适的价格帮助买家找到所需要的物业。





最近的悉尼有点冷,清晨,镶嵌在卧室玻璃上的水汽不自主的顺流而下,让安静慵懒的周末自多了份动态美... ...


不扯没用的了,起床去拍卖了。本周因为要帮国内buyer's agent客人去参加拍卖,所以又没能写看房日记。实在是对不起这个专栏的读者,在此自恋的说声抱歉。


上周悉尼的清空率为70%,在此次注册房屋拍卖数只有400不到的情况下,算是不错的成绩,浏览了下本周售出物业,在独立屋市场,鲜有像几个月前的大单,物业的成色也都中等,一些顶级区域放出的物业越来越少。



值得一提的是悉尼歌剧院后身的一处2房2卫公寓,拍出365万澳币的价格,1999年作为新房销售时的价格为132.5万澳币。这样的增幅在过去的18年间绝对是上乘的成绩,有些人可能又要拿独立屋说事了,18年里,入手独立屋,你不掏点少则几万澳币维修费啥的,真心不叫独立屋,操心费就省略了。


7月份来了,海外市场估计要先乘个凉,就当地市场而言,政策让很多当地首次置业的买家如待下锅的饺子,终于要下水入市了。


四四(是不是)感觉很激动?

四四还有那么点小紧张?

四四还想看看二手房?(因为二手房也在此次首置的范围之内。)


呵呵呵,二手房比新房难买多了,尤其本身性格就是纠结算计的主儿,不信你就试试。


好了,此期我们就上周售出的水景物业的增幅情况来看悉尼水景物业增幅。在悉尼地区,水景物业是蛮抢手的,同样的位置,能否看到水的价格有时差别要几十万甚至更高。


本期上榜的水景区域不多,我尽可能将区域错开。


第一套:  悉尼内西区 Abbottsford  

物业地址

9 THE TERRACE, Abbotsford NSW 2046

售出价:229万澳币

房型:2房1卫2车位

总占地面积:291平

性价比系数:★★★☆



大悟点评

Abbotsford是Canada Bay大区一个靠水区域,安静,有渡轮,目前独立屋中位价为190万澳币,是我个人很喜欢的一个内西区域。


这套物业占地不到300平,在Abbotsford半岛上的位置算是今年以来最好的之一。同区最近售出的物业多在130-170万之间,这套算是近半年来最高的售价。


这套2001年的售出价格为77.5万澳币,16年时间,价格翻了3倍,平均年增幅率为7%。


目前租金为750-800/周左右。The terrace街是此区最贵的一条街之一,占地都不大,但有套占地650的物业在2012年售出价为360万澳币,目前市场价近600万澳币。



第二套   悉尼下北区 Greenwich  


物业地址

13/200 Pacific Highway, Greenwich NSW 2065

成交价:130万澳元

房型:4房2卫2车位

使用面积:190平

房龄:57年

性价比系数:★★




大悟点评

Greenwich是下北区隶属于Lane Cove大区的一个半岛区域,夹在Northwood和Wollstonecraft之间。目前中位价240万澳币,在Lane Cove大区价格高于Lane Cove,Lane Cove North, Lane Cove West。


区域内最大的特点就是Viva Energy能源公司在此,有很大口巨大的油罐子坐落于此。


此套物业近60年的非一线水景公寓,物业费也不高,在1400/季度,最值得一提的是其位置,在St Leonards, Artarmon和Greenwich三区交界的位置。


Anyway,简单来说,东边为North Shore Private Hospital,东南为Gore Hill Cemetry,从出生到离开基本这就够了... ...


这套物业上次售出的时间为2011年,售价79.5万澳币,年平均涨幅为8.5%。


就算我个人再认可,除非是西人的客人,否则中国投资人,估计推荐成功的概率在万分之一。




第三套   悉尼下北区 Mcmahons Point  

物业地址

26/8 Munro Street, Mcmahons Point NSW 2060

成交价:170万澳元

房型:2房1卫1车位

总使用面积:109平

房龄:43年

性价比系数:★★★★☆



大悟点评

Mcmahons Point是悉尼下北区,以前写过很多次就不多说了, 总之,超级昂贵公寓区域里,她算一号。


这套准一线水景物业的户型很好,朝向也不错,去Ferry为1公里,北悉尼火车站800米,


2004年售出时的价格为70.5万澳币,过去的13年里,平均年增幅为7%。


但你要知道,2004-2009这段时间,悉尼的房市是很平很淡的,因此这套物业的增幅其实远比数字来得更好。



第四套  悉尼下北区 Mosman  


物业地址

10/164 Spit Road, Mosman NSW 2088


售出价:88.5万澳币

房型:2房1卫0车位

房龄:51年

性价比系数:★★★★☆




大悟点评


88.5万水景物业,位于下北最贵区域的Mosman,价位绝对是区域的entry level,用1一个车位的价值换水景,换做是你的话,干么?


这套物业在Mosman大区内隶属于Middle Harbour,内部77,阳台7,朝向还挺好。这种物业在网上挂牌时,二手房中介一般不给楼体外部的照片,一般多是很旧,不出彩所致。我们可以看看google的照片。


很多人一看黄砖楼,心里立马给个No,但不同区域黄法是不同的,尤其是内部,一般中位价越高的区域,二手物业成色远比你想象中好。


这套物业上次售出时间为2014年12月,价格61.5万澳币。距今年增幅为14%。


作为一个顶级区域中,没有火车站,没有车位的2房1卫的逾半个世纪的公寓,拍前售出,有这样的受众,水景因素功不可没。


结语: 


在我刚入房产这行时,我身边的前辈“教导”我,要在最好的区域买个最便宜的,无所谓水景还是朝向。这样投资回报率才最高。可实际上,随着自己对于房产的不断了解,我发现,根本不是这样子。


诚然,区域很重要,但是在二手房市场上,无论水景,朝向,甚至物业面积,楼层,都是极为重要的,当然,我们也要看买入时的价格因素。


都看不到水的就算了,但对于一栋可以看到水景的building,我个人还是坚信要买能看到水的,这样未来在二手房市场你的物业才有可能上拍卖,才会有更好的溢价。


华人常说的“贵买贵卖”不是没有道理的,量力而行即可。


本周点评就是这样,感谢阅读。


作者大悟简介:

  • 全球第一本针对澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》作者

  • 澳洲当地学术性房产中立机构【澳洲房产大全】主编

  • 悉尼华人80后Buyer's Agent 

  • 连载四年《评论员文章》专栏主笔

  • 连载三年《大悟看房日记》周刊主笔

  • 《Buyer's Agent专栏》周刊主笔


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