悉尼顶级学区房公寓的增幅点评 | Buyer's Agent专栏17 (独家)

2017年06月26日 澳洲房产大全



这是澳洲房产大全

第 495 篇原创文章


作者:大悟
微信:262739843


主编寄语

Buyer's agent(买家中介)对于很多人来讲是很陌生的,大家接触的房产人多是Seller's agent(卖家中介),他们代表的是发展商的利益,门槛不高。


买家中介则相反,他们要求对市场的了解要更深,尤其是对于不同区域的人文及房价特点,以及不同类型房子的市场价格的判断。同时,所积累的当地二手房中介的资源,甚至会帮助买家找到未放到市场上的第一手顶级房源。


买家中介代表的是买家的利益,因此买家需要支付包括咨询等相关费用。这并不是刚刚从事房产的人能够胜任的,他们最终能按照买家的要求,更快更准确地,用最合适的价格帮助买家找到所需要的物业。




上周悉尼的清空率为69%,去年同期悉尼清空率为74%,冬天澳洲的清空率会略有下降。另外,上周的拍卖物业的成色一般。


有人说,当清空率下降到70%以下,就是卖方市场转化成买方市场的一个标志,不知道作为买家的你又怎么看呢?


考虑到很多人不止选自住房考虑学区因素,考虑投资物业的时候也会考虑进去,尤其是自2017年7月1日以后,新洲政府针对二手房买家也会有一些激励政策,因此,本周的Buyer's agent专栏,我们来盘点以学区著名的区域内的公寓增幅情况。(独立屋改期再谈)


第一套:  悉尼下北区Artarmon  

  Artarmon Public School排名No.1  


物业地址

23/2 Barton Road, Artarmon NSW 2064


售出价:91万澳币

房型:2房1卫1车位

总使用面积:112平

房龄:42年

物业费:809澳币/季度

性价比系数:★★★★☆




大悟点评

Artarmon是悉尼下北非常受欢迎的一个区,公立小学学区排名新州第一,基本是一个满分区域,学校,居住环境,交通,房屋成色,人口素质等等因素都名列前茅,可惜过往这里的独立屋放盘量少得可怜,也就是说,你现在手上有500万澳币,想买这,抱歉,真没有。这也是二手房市场常见的一种无奈。所以但凡出来一套,溢价就很吓人。


公寓市场,这几年也根本没有全新物业,很多人一看本套类似物业的房屋外墙,就连考虑都不会考虑。其实很多看起来很旧的公寓,内部维护的还是很好的。尤其是区域独立屋贵,人口收入较高的区域,这样看起来略旧的公寓,其实未必有你想得那么差。


此套物业是拍前售出的。售出价91万澳币,距离火车站600米,上次售出的时间为2005年,34.5万澳币,涨幅非常可以。物业费不高,朝向也不错。


整体来讲,Artarmon的公寓涨幅基本能满足7年翻番的状态,对于公寓市场来讲,是非常不错的成绩,但是有一点,你要注意,现金流一般。


此类211(2房1卫1车位)的物业,租金市场一般在500-600澳币一周,如果同样是95万左右的Zetland二手物业,租金起码要700+,换你怎么选?




第二套   悉尼内西区Balmain  

  Balmain Public School排名No.12  


物业地址

114/4-8 Dick Street, Balmain NSW 2041


成交价:108万澳元

房型:2房2卫1车位

使用面积:111平

房龄:19年

性价比系数:★★★★☆




大悟点评

Bamain是悉尼内西区非常受当地人欢迎的一个区域之一,是比Leichhardt逼格高很多的区域。其实这里的学校排名也是非常高的,2016年排名新州公立小学第12名。


这套物业2013年底售出价为79万澳币,再上次售出时间2008年,价格为54.5万澳币,尽管朝向一般,7年一样翻番了。


区域内公寓较新,总体公寓体量不大,这里的2房租金多在700-800澳币/周左右,看到水景的会更高。


Bamain是排屋区,也是极富有澳洲文化的区域,目前公寓中位价在120万澳币左右。




第三套   悉尼上北区St Ives  

  St Ives North Public School排名No.6  


物业地址

1/30 Stanley Street, St Ives NSW 2075


成交价:99.5万澳元

房型:2房2卫1车位

总使用面积:208平

房龄:6年

性价比系数:★★★★☆




大悟点评

St Ives是悉尼上北区一个比较受华人喜欢的区域,原因之一就是安静学区好,当然也有很多人诟病于此的交通状况。


对于交通情况不算卖点的St Ives学校资源却十分发达,除了St Ives Public外,Sydney Grammer, Masaca College等都堪称名校。


作为以自住为主的区域,这里2房的租金基本在650澳币/周。


最近几年,区域的公寓在变多,但其实涨幅最好的都是这种特别有特点的2房,院子很大,或者是3房公寓,一般的2房溢价高的不多,因为竞品太多。


这套2房公寓2011年售出价57.8万澳币,当时的独立屋中位价也就60万澳币,如今涨幅还是可以的。




第四套  悉尼北偏西区 Eastwood  

  Eastwood Public School排名No.2  


物业地址

2/28 First Avenue, Eastwood NSW 2122


售出价:80.4万澳币

房型:3房1卫2车位

房龄:27年

性价比系数:★★★★☆





大悟点评

作为悉尼华人区“三大活”之一,你要问我Eastwood的活好不好? 


别告诉我你没在我们大伊世活排队买过烧鸭好不好嘛, 还有川菜,还有上海菜,还有越南菜,还有米线... ...


独立屋中位价180万澳币的区域,公寓市场却有点断臂,和隔壁的Epping比,简直是天壤之别,这里的全新公寓类项目体量也都不大。


作为学区排名第二同时又是华人区,又可购物,又有火车站的Eastwood,除了吃这事,活好不好,你自己感受吧。


这套3房1卫2车位的公寓,距离火车站500米,朝向,户型都问题不大。


目前3房租金在600-700澳币/周,但是奇少无比,目前在租只有一套。


因为区域内全新公寓太少,在租公寓整体租金也都不高,2房在400-600左右。


过往1年,Eastwood公寓涨幅为13%。




第五套  悉尼下北区Cammeray 

  Cammeray Public School排名No.19  


物业地址

3/37 The Boulevarde, Cammeray NSW 2062


成交价:81.5万澳元

房型:2房1卫0车位

房龄:29年

内部面积:69平

性价比系数:★★★★☆


大悟点评


自从去年我买了套这里的物业,身边的朋友动不动就问,大悟哥,下次有这样的物业你和我说一声呗。


来吧。这套2房1卫不带车位,如果现在让你81万你会考虑么?


估计你不会,所以我下次买还是不会告诉你的。


下北区入口之一Cammeray独立屋价格就不说了,同时这里也是一个缺公寓的区域,此套物业在区域内位置挺好的,是位于靠近Northbridge的位置。


此物业作为区域的entry level, 2008年售价46.7万澳币,目前租金在650-700/周之间。预算越低,涨幅越好,对于技术含量的要求就越高。


结语: 


今天选的几个区域都是悉尼学区很好的区域,涨幅也都不错的,但你要非说他们的涨幅和学校排名很大的关系,倒也不尽然。


没有人希望自己的物业现金流很差,但是悉尼很多学区优质的区域都是以自住为主的区域,所以现金流表现一般,而距离市中心越近,无论带火车站与否,租金表现都要好很多。


以上物业预算差别不大,多为100万澳币以内,不知道你读后有什么样的感悟?


本周点评就是这样,感谢阅读。


作者大悟简介:

  • 全球第一本针对澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》作者

  • 澳洲当地学术性房产中立机构【澳洲房产大全】主编

  • 悉尼华人80后Buyer's Agent 

  • 连载四年《评论员文章》专栏主笔

  • 连载三年《大悟看房日记》周刊主笔

  • 《Buyer's Agent专栏》周刊主笔


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