今年受到信贷政策缩紧影响，又赶上澳洲期房大量成交，有客户在成交楼花时遇到了一些困难，造成了市场上大量楼花转售，有关“楼花”的好与坏再一次成为了投资者讨论的焦点。

有人说：楼花就没有靠谱的，虚高的价格，虚无飘渺的规划，不确定的政策，看不见的质量，简直就是赌博。通过楼花投资获利的客户认为：“楼花首先让投资或首次置业者以较小的成本进入市场，可以选择自己中意的户型，税务上能享受优惠，又可以通过时间杠杆做出投资组合，是财富投资最有效的方法”。

每种观点都有相应的道理也有它的局限性，我从事多年信贷行业，过手成交楼花案例很多，今天我想用经历过得真实故事和读者分享我的个人观点。

我认为“楼花”既没有房产中介说的那么好，也没有市场上说的那么坏，楼花以自己的个性与特点存在地产市场中，投资者观测的角度不同，看到的景色也不尽相同。只要抓住投资时的技巧，规避一些陷阱，它同样会是财富累积非常有效的工具。

首先，开发商不是慈善家，他们开发项目的首要目的就是为了赚钱，有些开发商把未来一年至两年的增幅算入房价里也是非常合情合理，要知道有的二手房买旧装修或者推到重建，卖家的利润可能比楼花还大。

试想，楼花成交的时间通常是2-3年左右，这段时间里同区的二手房价格也在升值，看开发商定价是否合理，最关键是看楼花交房的时候，房屋所在区域的价位是否合理。

举个Burwood Plaza的真实案例， 2014年Burwood一套5年新的二手房在市场上叫价65万澳币，同区在售两年后期房价格是78万左右，虽然当时期房的价格看起来比二手房贵，这个78万的价格实际是发展商预计两年后也就是2016年的价格，两年后新房交房时，一套有7年房龄的二手房的价格已经涨到了80万左右，那么当时你以78万购入的新房成交时市场价值接近100万并且是崭新的现房。

当然也有反面的例子，例如有些发展商由于拿地的成本较高，在加上对未来的升值进行不切实际的预估，造成开盘阶段定价相对不合理，将投资者3年以上增幅利润吃掉，虽然随着时间的推移价格也会慢慢上涨，但是投资者同时失去的也是机会成本。

所以我建议在锁定楼花前，先比较一下同区二手房的定价，再综合楼花的位置、供应量、独特性等因素对发展商的定价有一个初期的判断，从而避免价格风险。

很多中介或发展商经常拿规划说事，规划在地产领域里的确很关键，有规划才有变化，才有物业升值。但是所有投资都存在时间成本与机会成本，经常拿一些10年20年的大规划论投资往往结果都是特别理想，但等待升值的过程也是一种成本。

人生苦短，应活在当下。我喜欢规划，但是更偏好5年之内的短规划，根据我对近些年投资规划案例的总结发现，投资短规划项目的客人回报更快更稳。

4年前 Australand 的Clemton Park 第一期开盘两房两卫仅仅45万左右，等到5年最后一期商场都建好的时候，二手房价格达到70万左右， Wollicreek discovery point 三年前2房2卫60万左右，如今社区建设完毕二手房价格87万成交，Mirvac的Harold park、Lend lease 的 Barangaroo, 这样的例子数不胜数, 通过这些例子可以看出短规划的项目回报更有效率。

质量是在期房产品中非常重要的因素，也是经常被投资者忽视的一个环节，因为在购买期房的过程中，质量是很难把控的，一旦购买不慎，日后的持有成本就会持续增加，包括物业费的上涨，筹款修缮费用等等，对日后二手房出售的价格影响也极大，所以在选购楼花时要注意“审查”开发商过去的作品，查阅开发商选用的建筑商，设计公司，购买时确认DA被政府批准，对于市场上口碑不好的发展商，即使价格再低也不要购买。

在楼花的交易中，合同已经早就交换了，10%的大定金已经支付，相当于二手房交易的最后一步。换句话说这套房子如果贷款失败，投资人将损失房价10%的定金。

所以，在购买楼花之前一定要详细了解自己的贷款能力并且制定投资计划，购买后一定要经常查看工期进度，提前半年做好贷款准备。自己的事情自己一定要上心，千万不要过渡依赖任何的服务商，时刻盯紧自己的贷款进度。

近期为什么海外投资者贷款失败率较高，虽然政策变化有一定的影响，更大的原因就是投资者对贷款成交的步骤完全粗心大意，自己的事情都不上心，别人就更不会上心了。

希望我的总结能帮助到更多的投资者，感谢阅读，下期见！

想了解更多澳房贷款政策解读请参见我的专栏文章：

“基本型贷款”还是“套餐型贷款”，哪一款更适合我？ | 财神专栏 62（原创）

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