众所周知，银行利率基本在第一季度调整完毕，在2016-2017财年底银行开始打起了促销牌，目前银行的固定利息普遍低于浮动利息，所以很多客户纷纷锁定房贷利率。然而在操作过程中很多客户没有注意到固定利息背后的小细节，反而吃了很多亏，所以在今天的文章里我用真实的案例向读者分享一下选择固定利率前应该知道的一些小细节。

这是一个前两周发生的事情，当时陈女士被某银行“投资型房贷”固定利率3.99%所吸引，她随即选择了这家银行的固定利率贷款产品，然而在成交之后才知道自己的最终利率是4.39%，经核实，原来在成交前的三天，银行调整了固定利率。

陈小姐非常不理解为什么她已经选择了固定利率，还会出现这样的现象？

其实在银行的政策中，利率是按照房产成交时的利率为准，如果客户满意当下的利率，但是成交又发生在一两个月后，客人通常可以通过银行Rate Lock的方法提前锁定固定利率，这种产品通常有90天的限制，还有贷款额度0.15%的费用。陈女士贷款金额是50万澳元，Rate lock 费用就是750澳元，但这能为两年利息节省将近4000澳币。

虽然这里有赌的成份，但是还是建议大家如果银行推出限时的促销产品时一定要马上锁定此利率。

刘小姐也和陈小姐一样，因为银行最近的促销选择了固定利率，两个月后她发现自己的还款并没有比以前少，经她向银行反复核实，原因是她以前对冲账户里存款大约10多万澳币，她欠银行是45万澳元，实际还款是按35万去计算利息的。

后来因为刘小姐选择了两年全部利息固定，所以在固定利息的两年里，这10万澳币才产生不了任何的对冲功能，虽然利息降下去了，但是由于对冲账户失效她每个月的还款不降反升，通过李小姐的例子我们要吸取教训，固定利息时一定要根据自己实际或在定息期间内的存款情况做出固定利息比率分配。

目前的信贷市场上所有好的定息产品在市场都有一个条件，那就是本息同还，虽然看似利息较低，但是每月的还款额有可能比“高利息”只还利息的还款方式持平或者还要多，因此，对于有现金流压力的客户在定息前一定要算出每个月支出的利息成本，千万不要被低息所影响，一定要关注还款额度。

当然现金流宽松的客户本息同还的还款方式在低息的环境下可以加速换本，同时又享受银行的低利率，对于我个人而言我倾向于本息同还锁定利率，虽然每个月还款额度高了，但是本金在加速减少，两年定息过后，如果需要钱还可以增贷出来。

以下是澳洲四大银行的本息同还利率，大家可以参考一下：

本月更多利率信息请看我上周的特刊文章：澳洲6大银行2017年4月最新贷款利率及折扣 

总之在选择固定利息之前，最好咨询一下你的贷款经理，做出最适合自己的定息方案，这样的方案才是你的最低利息。 

感谢阅读！ 我们下期见～

想了解更多澳房贷款政策解读请参见我的专栏文章：

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