2018年4月26号关于房屋的主要新闻有两则：
1、澳洲银行监管机构正在取消银行向地产投资者发放贷款增幅10%的限制，说它已经起到了限制投资房贷增长的作用，改善了信贷基准。随着悉尼房价下跌和信用增长放缓，澳洲审慎监管机构（APRA）在周四说它将对能够证明自己遵守了规定谨慎放贷的银行取消这个限制。
2、随着投资者对于Hayne皇家调查中暴露的银行贷款质量的担忧做出反应，银行股遭到重创。一直认为澳洲银行面临“欺诈贷款”—也就是借款人提供的信息是不正确的---的Mott展示了皇家调查中包含420件西太贷款数据的资料。这份数据是在监管机构要求银行对贷款评估流程进行自查后由普华永道受西太银行委托编纂的。
第一则新闻，让所有为澳洲房市所担心的朋友们精神为之一振，而第二则新闻则是让澳洲的四大银行股票为之一跌。
那么作为老百姓的我们到底应该何去何从呢？
笔者自己做了个小研究，在联邦银行网页里有个房贷计算器（https://www.commbank.com.au/digital/home-buying/calculator/how-much-can-i-borrow），我这几天稍微计算了一下。
假设首次置业买自住房，夫妻两人，每人每年15万年薪（资深员工级别），每周花销按900块来算（这是银行默认每周花销最低值），信用卡额度1万5来计算，一共可以贷款大约180万+
假设买投资房，夫妻两人，每人每年15万年薪，每周花销按900块来算（这是银行默认每周花销最低值），信用卡额度1万5来计算，一共可以贷款大约220万+
假设首次置业买自住房，夫妻两人，两人总年薪18万（家庭总收入超过18万，获得政府福利将会很少），每周花销900块，信用额度按1万来算，那么就可以获得贷款100万+；
假设买投资房，夫妻两人，两人总年薪18万（家庭总收入超过18万，获得政府福利将会很少），每周花销900块，信用额度按1万来算，那么就可以获得贷款123万+；
假设首次置业买自住房，夫妻两人，两人总年薪9万（刚出来工作的两夫妻），无孩，每周花销400块，信用额度按5千来算，那么就可以获得贷款44.5万；
假设买投资房，夫妻两人，两人总年薪9万，每周花销400块，信用额度按5千来算，那么就可以获得贷款47.5万；
在CBA 的这个计算器里，有孩子跟没有孩子关系不大，并不影响贷款额。房屋自住或者是投资对可以贷款的额度会有影响，用来投资的话，可以贷款的数额可以更高一些。
下图是domain 对于澳洲各首府城市的公寓楼中位价的数据，悉尼的公寓楼中位价在2018年3月的时候，大约在74万3千一套，而墨尔本是50万6千左右。
下图是domain 对于澳洲各首府城市的别墅中位价的数据，悉尼的公寓楼中位价在2018年3月的时候，大约在115万一套，而墨尔本是91万5千左右。
通过以上的小研究，貌似，我可以得出一个简单化的结论：
刚毕业出来工作的小夫妻，如果有父母支助给20%或更高的首期，是还是可以在首府城市买一套中位价的公寓楼。（悉尼除外，除非双方父母能支助接近50%的首期）；
而对于有了不错工作经验的夫妻两人来说，就可以考虑在首府城市买一套中位价的别墅了，同样的，悉尼还是比较特殊一些，想要买中位价的别墅还是要获得更多的支持。
对于拥有较高收入的一群专业人士而言，他们就可以在买房的时候拥有更多的选择权，例如，校区房、水景房等等。
然而对于悉尼的人们来说，30万年薪收入的家庭如果在下北岸、拉铁线以北还没有房产的话，那么他们还是属于刚刚入门级别的，下北岸的别墅基本都在200万以上的了。
那么现在到底是不是一个买房的好时机呢？
笔者认为，这是见仁见智了，一方面现在悉尼和墨尔本的拍卖清空率徘徊在60%～65%，最近这一段时间确实多了一些位置还算不错的房子拿出来卖，价格也算适当，对于手上现金充足的买家来说，是一个很不错的入市时机。
然而对于手上现金不多，需要依靠银行借贷80%或以上的朋友来说，我个人认为未来银行对于只还利息不还本金的借贷方式会一直收紧，如果现金流并不充裕，不能承受既还本又还息的朋友来说，还是保守一些比较好，毕竟本息一起还，以40万的贷款来算，一年多了接近7000澳币，税前差不多就是1万澳币了。200万的贷款，那就是一年多还3万5澳币，税前需要多花5万澳币了。
总结：买房，我们还是要根据自己的实际情况，量入为出；如果现金充裕的朋友，现在开始是一个比较好的入市时机，但是如果贷款额超过80%以上的朋友就要谨慎考虑了。
END
关于作者
Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。
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