每日地产 | 建筑师解读中密度住宅开发新规

2018年04月10日 每日地产ozreal




前言:在NSW 独栋别墅的报建是可以通过快速审批CDC来申请的(有条件限制),而中密度的住宅开发(两栋或以上的联排别墅)是必须通过DA申请来进行的,DA 申请通常需要3个月以上的时间来审批。这一点即将在 2018年的7月6号改变,新的中密度住宅规范的实施将会使得中密度住宅开发通过快速审批CDC来申请。



新的低层中密度房屋规范将允许一、二层高的双排别墅,庄园式的别墅和联排别墅通过一个快速的审批流程来申请开发。这个新的规范目的是为了市民大众(同时也为开发商)提供更多的房屋选择,通过加块审批速度来降低开发成本,从而提升房屋的可负担能力。


低层中密度房屋的开发如果要通过快速审批来申请,只能是在现有council的规划土地用途允许做中密度房屋的规划区域才可以。


以下是一个政府关于中密度房屋开发的一个宣传视频,背景为COX设计的Fraser 开发的Punty Hills (笔者有幸曾参与这个项目其中一小部分):

https://youtu.be/0H3HuyOXPoI



什么是中密度房屋规范?


  • 中密度房屋规范是一个为1~2层高的联排住宅、庄园式大别墅、和联排别墅能通过快速开发申请而度身定制的、简单化的标准;

  • 中密度房屋规划:

  • 是用简单明了的语言,随同图片解释的房屋规范;

  • 包含了为不同房屋类型度身定制的开发标准;

  • 在全新南威尔士州范围内,联同中密度设计规范来提升中密度房屋的设计标准;

  • 中密度房屋规范是通过与本地政府,业界代表紧密合作而制定的,以开发能良好的公共设备、私密性和房屋设计。


中密度房屋设计指引:


  • 为新南威尔士州的中密度房屋确保有一个良好的设计成果;

  • 设计指引的目的是为了提升设计的品质,包括了平面布局、景观、私人开发空间、采光、自然通风以及隐私这几方面的设计要求(design criteria,这是必须的)和指引(design guidance 这个是建议执行的)

  • 在《环境规划与审核规范2000》的基础上进行了修改,要求设计申请必须由有资质的设计师(这里没有说是否就是注册建筑师),或者是一个由澳洲房屋设计委员会认证的设计师进行设计。

  • 必须递交一个设计验证说明,这是由他们(有资质的设计师)来设计,或监管设计;

  • 证明开发的设计与《中密度设计申请规范》里面的设计要求一致。


如何提升房屋的可负担性与供应量呢?


  • 新南威尔士州和悉尼需要建设更多的房屋以满足居住需求,规划中的新州人口每年增加十万人。到2036年,我们需要为额外的220万人提供住处,这就需要额外的72万5千套新的房屋;

  • 这就需要提高房屋密度来更人们更多的选择,提供更多的房屋供应来为人口的变化做准备;

  • 低层中密度的房屋在更小的土地上提供了更小的房屋,但还是提供了所有独栋别墅所拥有的设施,从而可以满足家庭增长与空巢者(独居人士)的要求;

  • 一个简化了的,为中密度房屋发展而制定的规范将极大的提升了房屋开发的审核,为房屋拥有者节约了大量的时间与金钱;

  • 整个新州范围内的快速的房屋审批将会使的人们更简单、快速、便宜的找到或建造房屋,同时也更好的鼓励提升房屋设计的品质。


什么才是合资格的开发呢?


  • 合资格开发是一个为简单的开发提供的快速规划与建筑设计审核,例如:1~2层楼高的房屋。一个开发申请需要由本地政府(council)的有资质人士,或私人认证者(PCA)提供证明,证明此开发申请的设计满足SEPP2008 (法规《新州环境规划政策2008》)的发展标准;

  • 在2015~2016年,开发合资格证书平均只需要20天,而通过本地政府的DA 申请需要71天。


如何使用《中密度房屋规范》?


  • 《中密度房屋规范》将于2018年7月6号开始执行;

  • 这意味着在2018年7月6号之后,双排别墅,庄园式大别墅、联排别墅,只要满足合资格开发的要求都可以以《中密度房屋规范》来做设计指引;

  • 这给予了大约3个月时间,让新房东(开发者),建筑从业者,审核者来熟悉新的规范。同时也为规划部分提供了时间来更好的提供信息与教育。


新的规范可以在那里使用?


  • 新的规范可以在新州全范围使用,在土地规划用途标注为 R1、R2、R3 和 RU5 的地方,由本地政府的本地环境计划中允许可兴建中密度房屋的区域(请注意,有些Council 的R1、R2区域 是不允许兴建中密度房屋的,所以这个也是需要具体分析是哪一个Council 的);

  •  开发必须满足council 对于最小地块面积的要求:

  • 对于双排别墅,最小地块面积需要满足council LEP 中的要求,如果LEP没有标明,那么最小可开发的面积为400平米;

  • 对于庄园式大别墅,地块面积需要不少于600平米;

  • 对于联排别墅,最小地块面积需要满足council LEP 中的要求,如果LEP没有标明,那么最小可开发面积为600平米。


本文内容参考,翻译自新州规划局的网页关于低层中密度规范的介绍:

http://www.planning.nsw.gov.au/Policy-and-Legislation/Housing/Medium-Density-Housin


结语:中密度住宅开发新规为开发者极大的缩短了开发申请的时间,从而降低了开发的难度,同时也为稂莠不齐的设计市场提出了更高的要求,对于潜在买家来说,这是一个极大的利好消息。


END


关于作者

Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道,西北铁路,Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。

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