如何应对楼花合同中的落日条款听资深律师面授机宜,澳房汇微信公众号文章

接上篇：资深律师面授机宜 - 澳房汇楼花买家权益座谈会纪实

7. 最常见的五种日落期

楼花合约常见的日落期

开发商成功购入土地的日落期。在澳洲，开发商要购买土地才可以建房，土地也可能一年后才交付，但开发商在签署合同后便可以卖楼花，假如在这一年内，开发商没有钱成交土地，没有成为这块地的业主，他可以发信给买家说他买不到这块地，所以要终止合同。
开发商成功申请DA的日落期。以前开发商一般是拿到DA才卖房的，因为拿到DA之后，便知道楼盘可以盖多少层，有多少单元，容积率多少，高度多少，当他拿到市场来卖的时候，房子的情况都很清楚的。但是现在市场很热，而拿到DA一般要12个月的时间，12个月后市场是否仍然这么热不能确定，所以开发商便在没有申请到DA的情况下，把楼盘推出市面，这也是为什么有开发商加入“成功申请DA”的日落条款。
开发商开始建筑工程的日落期。开发商可以列出一个期限，假如在这个期限内找不到建筑公司动工的话，也可以行使日落条款。
开发商成功获得贷款的日落期。这是一个现在比较普遍的日落期，澳洲的开发商一般都要向银行贷款才可以建房，但现在向银行贷款并不容易，项目回报率要至少18%才可以获得贷款，一些没有经验的开发商，银行也不相信他们，所以一些开发商也把成功获得贷款加上一个日落期。
开发商成功申请入住证书与分契图的日落条款。这是每一份楼花合同都一定有的日落期，这是非常正常的。

赵恒敏律师说，现在的合同有四五个日落期，这样就让开发商有更多机会去终止合同。所以他建议购买楼花的人，要细心阅读合同，或找律师向你解释合同里面有什么日落期，有什么日落条款。

8. 澳洲每个州的房产法例不同

不过有一点要注意的是澳洲每个州份的法例都不同，例如昆士兰州，日落期是不可以超过三年半的，新州是没有这个规定的，其他州份也有不同的规定。所以赵律师建议在其他州买房，应该找当地的律师替你看合同。

赵恒敏对出席座谈会的人士作出忠告，就是买楼花要特别谨慎。

他说，正如公平交易厅的Glenn所说的，买楼花是有风险的，买楼花英文是Buying off the Plan，你买的就是一个Plan，一个计划，没有实物，所以经常有很多投诉，除了日落期之外，还有单元的间隔，收楼时看见的和两年前看图的不一样，例如示范单位没有看见横梁，但建成后有横梁，面积缩小也是投诉之一。

9. 楼市炽热买家根本没看合约

他建议买楼花的人，应该找有经验的律师细看合约条文，尤其是第一次买楼花的人，但赵律师说，现在的情况有些特别，房市太热，很多人根本没有看合约便买下来。

他说，最近不少楼盘开售，一般都选择在周末，早上八时还未到，买房的人便开始排队，他经手的一个在Chatswood的楼盘，很多人通宵排队，这情况在澳洲好像从未发生。买房的人根本连合同也没有看，其实也没有机会看，你不会带同律师去买房，房产中介也不会让你有时间去考虑，因为买房的人实在太多。

赵律师笑说，他的一位客户在买房一星期后找他，说要他看合约，赵律师对他说，合约不是在当天签了吗，还要看什么？真的，有些买家根本不知道他们签署的就是买卖合约。

他说他理解买家的心态，现在楼市太热，恐怕买不到自己喜欢的房，但赵律师建议，在买房之前，中介或代理公司应该有一份标准合约，可以拿一份副本让律师细看。

此外，他也建议要看看合约里面有没有列明开发商的责任，例如要开发商尽力在日落期之前完成合约，当然，也要知道开发商的实力，了解他的背景。

“我大概做过60多个楼盘，现在代表十多个开发商，我不相信我的开发商客户会做出用日落条款来终止合同的行为，这些都是有信誉，有责任的开发商，他们不可能会用日落条款来终止合同，现在我们遇到的问题都是源于没有责任的开发商，所以这些是我们买楼花需要注意的地方。”赵律师说。

10. 千万不要收开发商的退款支票

说到打官司，他说，其实打这种关于日落条款的官司是很难的，困难的是太多买家，而且每一个买家都有自己的想法，需要他们团结一起，才有机会打赢这种官司。

另外，很重要的一点，就是当开发商把取消合同的订金加利息用支票退回来，应该怎么做，他的法律意见是，要是你收到开发商退给你的支票，假如你愿意接受中止合约，那没有问题，拿去银行过户，但如果是你不愿意中止合约，便千万不要把支票过户，请你的律师把支票寄回开发商，说你不同意解约，赵律师的忠告是，支票一旦过户，在法律上有可能构成你接受了对方的解约条件。

11. 建议买家团结集体诉讼

最近不少楼花买家被开发商以日落条款终止合约，他们希望通过法律途径取回公道，赵恒敏律师的建议是不要单打独斗，要集体行动，英文是class action, 也叫representative proceedings，就是一帮人联合起来打官司，因为这类官司费用很高，时间很长，像他两年前打的一场官司，开始时有四十多五十人，后来只得三十多人，因为有些买家觉得时间长，没有把握，而且要交的费用不少，所以中途退出。

他建议打这类官司，一定要建立一个团队，团结一致，聘请一位有经验的律师。赵律师表示，打官司策略很重要，其中一项就是取证，假如看过澳房汇有关这官司的报道也应该知道，取证很重要，也很困难，一定要证明开发商没有尽力去完成工程。

赵律师认为要赢得官司，必须找到开发商的弱点，例如开发商的财政状况，名下有没有其他楼盘出现类似情形，一定要调查清楚才采取行动，因为官司一开始，便没有退路，所以事前工作一定要做的很好，就是知己知彼，百战百胜。

看现场“听众”纷纷举手发问便知道座谈会是否成功。

12. 座谈会后随即成立苦主群

在座谈会结束后，数十名“听众”仍然围着赵律师询问他们所买楼花的情况，赵律师也非常有耐性的聆听，而同一时间，另外数十名Wolli Creek一个问题楼盘的买家，聚集在州议会外，即时成立了一个微信苦主群，建立起一个有力的团体，联合力量争取自己的权益，此外，一个Hurstville楼盘的业主也组成了类似的微信群。

有关座谈会上公平交易厅官员Glenn Cancellier的讲话内容及在座人士的提问和嘉宾答复，将于下期澳房汇刊登，请读者留意。

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