文 / 图： 惠敏

前一段时间，悉尼某地区某楼盘发生发展商利用买卖合约中所谓的“落日条款Sunset Clause”（也有译作日落条款），中止和买家的合约，准备把整个楼盘以更高价发售，从而赚多几百万元，令数以百计的买了预售房（有称楼花）的买家蒙受巨大损失。

据说这些买家已打算联合起来起诉发展商，事态发展如何，我们拭目以待。Domain Chinese本期的特稿就是围绕落日条款，采访了著名的华裔律师苏铨先生，请教他买楼花时如何避免被“无良”发展商钻空子，同时也访问了悉尼黎巴嫩裔发展商哈沙兄弟，听听他对同族裔发展商行为的看法。

落日条款古罗马时代已有

苏铨先生Edmund So是著名跨国审计会计认证税务集团利安达事务所Reanda Australia的合伙人及CEO首席执行官，也是特许会计师，律师和审计师。苏先生在香港出生，在著名的圣保罗男女校小学毕业后，跟随母亲往英国，在威尔士念中学及大学，取得特许会计师牌照之后，1979年到澳洲，加入著名到安永会计师事务所，其后成为合伙人之一，是当时极少数获邀成为合伙人的华裔人士。

当记者提到有一些发展商利用买卖合约中的落日条款，“生吃”已经买房的买家时，苏铨的第一个反应是发展商不容易得逞，他说，发展商要行使落日条款需要符合很多严格限制和先决条件，而这些条件是人力不可阻抗的。例如恶劣天气，罢工，假如发展商没有尽力去制止这些不利工程的事件发生，是不可以行使落日条款的，不是他们单方面说了算，所以他认为假如真的发生这情况，上到法庭，只要证明发展商没有尽力制止不利工程的事件发生，买家胜诉的机会较大。

他说，落日条款是保障买卖双方的法律条文，是一个很老的法律文件，可以追溯到古罗马帝国时期，也不是专用于房产买卖，是一条很广泛使用的法律附加部分，通常是指一条法例在某特定时间后会自动失效，例如加税，在实行一段特定时间后加税就会失效。

图为苏铨律师接受澳房汇专访，旁为Reanda集团执行主席助理丁乐。

必须找律师先看合约

苏律师说，楼宇买卖合约的落日条款，一般是在合约后半部由发展商加上去的，并不是标准条文。每个合约的附加条文都不同，所以在签署合约前，必须找有资历的律师细读条文，假如条文对买家不利，就要小心。他说，这些律师费是不能省的，尤其是买楼花，更加需要由律师看过，认为没有问题后才签署，不可随便找个懂法律的朋友看看算数，因为买一处房产要几十甚至过百万，不应该为省一千几百元律师费而后悔。

苏铨说，其实落日条款是保障双方的，正常来说，发展商除非很有钱，现金流很充足，否则必须向银行借贷才可以建房，银行也要在指定日期收到还款，这些款项就是买家在收楼时支付的其余九成余款，所以发展商很少拖延交楼，很多甚至提前完成，以便早点还贷，节省利息，因此有部分发展商的落日条款是写明买家是不可以行使该条款解约的，必须履行合约，以保证他们一定收到“尾数”。

苏铨说，发展商要行使落日条款并不容易，建议购房者必须先把合约交给律师看看。

发展商很难钻法律空子

他说，一般落日条款是在合约到期后开始的。例如签署买卖合约是2013年一月，交付日期是2015年一月，有效期两年，落日条款是在2015年一月后才开始生效，有效期一般是半年至一年，也有一些合约有第一和第二落日条款，作用是假如在建筑期内出现不可阻抗的情况，例如天气，劳工，市政，甚至政府修改法例令建筑工程受阻，到了交付日期仍未能完工，这样就可能出现合约失效，有了这条落日条款，就可以保证合约可以在某特定时间内继续有效。但在落日条款到期后仍因各种原因而不能完工，合约就会失效，双方自动解约。

苏铨又说，发展商卖楼花时，所订的价钱是两三年后的市价，已经把房产升值计算在内，但过去两三年悉尼房价实在升幅惊人，才出现部分发展商千方百计去延迟交付，务求行使落日条款，但他相信悉尼房价经过前段时间段暴涨之后，会稍微放缓，升幅不会太厉害，因此现在想买楼花的人，也不需太忧虑，但最重要的还是在签署合约前，看清楚合约条文，尽办法保护自己。

苏铨最后忠告有意买楼花的人，要小心选择发展商，应该找一些具规模，实力雄厚的，或是信誉良好，在业界有名气的有经验的，这样可以大大减少被“骗“的风险。

悉尼发展商不少是黎巴嫩裔

发生楼花烂尾事件的据说是一家黎巴嫩裔人经营的房地产公司，事实上，在悉尼建房出售的不少是黎巴嫩人，不过多是中小型规模，可能一小部分人为了眼前利益而行使非常手段，其他黎裔发展商又有什么看法呢，我们采访了在悉尼有近四十年建房售房经验的资深发展商哈沙兄弟。

哈沙Hawshar兄弟1969因为逃避祖国战火，从黎巴嫩移民澳洲，最初几年和其他南欧移民一样，在附近工厂日以继夜打工，七年后把省吃省买积来的钱在Parramatta买了他们的第一间屋，之后自己开了一家小蔬果店，勤奋的大哥瓦兹.哈沙Wagih Hawshar利用空余时间修读建筑及房产买卖课程，考得有关的证书后，1975年开始踏入房产市场。他们建的第一处房产在Katoomba，当时盖了12间townhouse，顺利卖出赚了第一桶金，也开始他们长达四十年的房地产和建材生意。

哈沙兄弟拥有悉尼西区其中一家最大的建材公司。

哈沙兄弟先后在悉尼Cronulla, Auburn, Guildford, St Ives, Merrylands等地开发了相当数目的楼盘，可以说是悉尼较著名的中小型发展商，同时也是悉尼数一数二的建材批发零售商HBHOME，在Guildford拥有占地数千平方的厂房，也有自己的建筑队伍，设计师和建筑师，在业界享有相当声誉。

目前在建和准备兴建的楼盘主要在Merrylands一带，其中最大规模的在距离火车站仅500米的Neil Street，准备建两栋多层住宅楼，其中一栋十四层，一栋七层，共有127个单元，由一房到三房，售价介乎47至65万。

哈沙兄弟同时是悉尼黎巴嫩社区的重量级人物，可以说是黎族人的族长，曾任黎裔社团会长，每年捐很多钱给当地社区，哥哥瓦兹去年代表西区穆斯林向Parramatta市政府申请拨地兴建穆斯林会堂，虽然一度受到一些市议员反对，但最终获得通过，受到黎裔人的拥戴和尊重。

哥哥瓦兹Wagih Hawshar已经六十七岁，但身体健康，仍然坚持每天到Guildford的建材公司打点一切，和老客户闲话家常，弟弟胡辛Hussein Hawshar负责房产发展，哥哥比较低调，由弟弟胡辛回答记者问题。

这栋在St Ives的住宅楼是哈沙家族引以为傲的杰作。

老哈沙在认真浏览最新出版的澳房汇。

信誉不可用金钱衡量

记者：最近有一些发展商利用落日条款取消买卖合约从而赚取更多利润，你怎么看？

胡辛：我不想评论其他人的做法，但我们在悉尼四十多年，以信用建立起我们的声誉，这不是用金钱可以衡量的。我们以往做生意，简简单单握握手就成交，双方讲互信，不用合约，所以和我们交易过的人，很多都成为我的好朋友。

记者：你们售卖房屋，是不是一门很好的生意，尤其是最近几年悉尼房价猛升？

胡辛：不一定，也曾亏损过，在建筑期内物价上升，建材升幅更厉害，另外也有其他不能预计的原因把成本推高，幸好我们有自己的建材公司和自己的建筑队，在成本方便可以控制得较好，举一个例子，前年我们在St Ives建了几十套apartment, 期间建材大幅涨价，我们建屋成本超过售价，每套房要亏本，相反交楼时当地房价暴涨了近超过百分之二十，每套房升值十多万，我们还是老老实实的交付给买家，告诉你，买家中，大部分是华人。如果真的如你所说行使所谓落日条款毁约，我们可以多赚差不多几百万。我们不会这样做，也从来不这样做。

胡辛说，他们只身从黎巴嫩来到澳洲，从一无所有到现在衣食无忧，儿孙满堂（两兄弟共有18个儿孙），这一切皆澳洲所赐，几十年来在这里生活做生意，也算有一些财富，对澳洲有感情也有责任，要为澳洲社会作出贡献，所以不会为了一些小小利益而作出不负责任的事。他说，他知道在悉尼西区也有小部分发展商打算利用这条款赚多一些钱，但他说这只是极少数，绝大部分黎裔发展商是非常可靠的。

他又说，他们家族几十年来扎根悉尼西区，看着这地区成长发展，所以对Merrylands房地产发展非常有信心，所以在当地买了多处土地，准备兴建数以百计适合普罗大众的房屋，让澳洲人都可以有安定的居所。胡辛说，Parramatta将来一定会飞快发展，辐射到临近地区也受惠，但目前该地区的房价仍然处于比较低位，购房者可以考虑。他说，他不但和悉尼的华人有良好关系，自己也经常往中国跑，尤其是广东的佛山，已经去过多次。

老哈沙的好朋友，一只会说话的鹦鹉。

后记：采访完哈沙兄弟，令我想起广东人有句俗语“树大有枯枝，族大有乞儿”，哈哈。

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