文 / 安琪

上周，在介绍Margaret Lomas和Michael Yardney两位前辈出场的时候我是这样说的：两人在澳洲房地产投资行业里知名度都很高，各自拥有不少忠实的粉丝，然而两人的理论却常常针锋相对。将两人在一些问题上的观点并列比较，犹如高手过招，然而这并非为了一较高下，而是想让读者通过比较，找到合适自己的方法。闲话少说，让我们一起继续围观。

高手过招第3回合：买什么?

买CBD还是较远小区？买新还是买旧？ 怎样的房子才值得投资？这对于一般买家来说，是让人纠结的问题。

Yardney主张挑那些同时适合自住、也方便出租、需求持续强劲的物业，因为房屋出售时，自住买家往往会比投资者愿意出更高的价钱，而租户则可以帮你还贷。他又提到，如今人们不介意用后院换阳台，因此内/近城区的公寓式住宅会是不错的选择。至于买新还是买旧，Yardney的见解比较独特。他不太主张购买全新或是预售的高层公寓，认为通常定价较贵，影响头几年的增值回报，还有就是大楼里的大部分业主会是投资客。他倾向于那些自住业主占多数的小型项目，因为对物业的维护较有利。有特色的旧公寓的另一个好处是，你可以通过装修，增加租金收入，并同时为物业带来一些人为的增值。

Lomas的答案很简单，就是买“最平凡”的物业，那些普通人买得起、住得起的物业。如果你能够找到在全澳范围内，哪个价钱区段的物业是最多的，这个价格范围内的物业就是最好的选择，理由有几个：

1. 数量多意味着选择多，也就不会因为执着于某一个物业，志在必得而变得不理智。供应多的另一个好处是较有机会讨价还价。不过当然，如果在某一特定区域有过量的供应，那不是好事。

2. 低价物业因为租金相对较低，会吸引更多的租客，空置率也会较低。

3. 低价物业，因为买家多，会较易较快卖出。

4. 另外假设持有的物业总值一致，三个低价物业相等于一个贵价物业，持有几个低价物业的优势是，可以分散投资在澳洲各地，并且在有需要套现的时候，可以轻松有效的减持。

5. 投入很少的改善支出，例如重新油漆，就有可能为低价物业带来10%的价值增幅。

高手过招终极比拼 － 收入与增长之争

在武侠的世界里，门派之争往往导致最后的决斗。不清楚两位澳洲掌门人的私交如何，在不同的场合，可以看到Lomas不点名、但很明确的批评对方。Yardney的书中，关于收入与增长哪样更重要的论述中，也能看的出来，几乎每一句都是和Lomas对着干的。

以下就是两位掌门人隔空搏斗的一些精彩重现:

Lomas的《正现金流物业投资的本来面目》一书，很明显是为了“打假”而写的。她在书中关于收入与增长的篇章提到，在一个大型房展上，听到同台的嘉宾讲述高增长的物业必然收入较低；收入高的物业必然增长较差，让她觉得不可思议。为什么要将收入和增长对立起来，为何不能两者兼得？

既然是收入派的掌门人，正现金流的最高纲领是不能丢的。在首府城市，特别是悉尼和墨尔本，要找到100% 正现金流，也就是说租金收入，加折旧扣税能100%抵销全额利息支出的物业，基本上是不可能。Lomas本人购买的物业，据书中所说，应该都是在首府城市以外的地区－－物业价格比较低，租金回报不错，因此能实现正现金流的理想。

可是收入与增长如何兼得呢？Lomas是这样解释的：首先，在她本人买的35套物业里，在现金流保证的情况下，物业价格出现成倍增长的例子也是有的。

Lomas的另一个关于收入与增长的说法是这样的：低价、高收入、道理上低增长的物业，意外地出现高增长的机会，和高价、低收入，道理上高增长的物业，意外地没有出现高增长的机会，是一样的。也就是说，不要以为买了需要补贴现金的高增长物业，高增长就会如期出现。相反，正现金流的物业在不需要补贴的情况下，依然有机会为你带来超水平增值的意外惊喜。

这边厢，Yardney 即使不是Lomas上面提到的那位“同台的嘉宾”，他确实认为高增长的物业必然收入较低；收入高的物业必然增长较差。他进一步认为，低增长物业，因为所在位置不理想，永远不会变成高增长物业，相反，一些高增长的物业，可以通过“人为”的方法，譬如重新装修、加建，而让收入增加。

Yardney说，明白很多初阶投资者会觉得租金收入很重要，因为他们需要这些收入来帮助偿还贷款，而且一般也会认为，如果一个物业还需要投入现金，会妨碍他们买更多的物业。他认为这些观念是错的。

Yardney认为投资物业有四个赚钱途径：物业增值、租金收入、人为增值（装修加建）、税务优惠。而在这四个途径当中，物业增值是最重要的。因为它能较很快为你带来财富，这是还贷、租金收入不可比的。

关于资本增值能更快带来财富，Yardney用了一个例子说明。两个40万的物业，假设一个的年增长是10%, 收入4%， 另一个的年增长是4%, 收入10%，5年、10年、15年、20年之后会发生什么情况。

值得一提的是Lomas在她的书中，同样举了一个例子说明增长与收入，哪样更重要，而得出的结论与Yardney是截然相反的。Lomas的例子因为是用文字说明，复述起来较费篇幅，有兴趣的朋友可以自己找来看。

看到这里，你也许就能明白，收入和增长哪个更重要，其实还是要看你的初心，因为这会影响你选用什么算法，得出截然不同的结果。笔者当初在考虑这个问题的时候，本以为坐下来，选几个例子，认真算一算，比较一下，就会有答案。待看到两位掌门人真用例子过招，以说明自己的立论，那过程，才叫精彩。

很多朋友都喜欢看数据，因为简单明了，而且相信数据不会骗人。而事实上，不管是记者、或是分析师，对数据的解读都是带主观意念的。就比如说，中国GDP的7%增长，又或是悉尼房价的9%增长，不同的人从不同的角度，会有不同的解读。当这些解读出现明显不同的指向性的时候，你需要的，或许是自己的角度。

掌门人的武功心法

一部武林秘笈，除了招式，往往还配有心法，用以指导学习的人如何运用各种招式。

同样，两位前辈在上周介绍的书中，也各自将一些重要的想法，放在了书的最前面。显然，这是他们认为在招式之上的东西。

在《正现金流物业投资的本来面目》一书的前言中Lomas这样写道：不久前的一天在车里，我和丈夫正在讨论房子的事情－－打算再增添几个物业以及目前的欠债等等。坐在后排的11岁女儿突然插嘴说：你们为什么欠银行那么多钱？那些房子难道不是你们的吗？

在考虑一番之后，Lomas决定这样跟女儿解释：爸爸和我并没有足够的钱去买目前我们名下所有的物业，因此我们去找银行帮忙。比方说，我们买了一套10万块的房子，银行借给我们10万块。因为这个世界上的东西通常都是越来越贵的，五年之后，这套房子也许会值13万。那时候我们把它卖掉，还给银行10万，把多出来的3万留给自己。

如果我们不是买一套，而是20套的话，结果是这样的：五年后，我们把2百万还给银行，自己还可以有60万。

Lomas的女儿对这个答案很满意，不再为父母的负债而担心，改为问，这么好的事情，为什么别的人不在做呢？Lomas的回答是，对哦，我也不知道。

她进而说，虽然事情并不像我解释的那样简单，但确实，如果你懂得投资、懂得如何去伪存真、坚决执行一个可靠的计划，事实的根本其实和我女儿想象的一样，你真的可以利用他人的钱来赚钱。

这里插一句笔者的理解总结：如果说Lomas的风格和理论看起来和Yardney相差百千里，那是因为他们的目标受众不一样、风险承受程度不一样。Lomas的理论比较适合保守的投资者。只要买进时房子所在区域的人口及经济状况在将来不出现明显的恶化，出租率及租金稳定，房子基本上是稳赚不赔的。因为除了交易费用之外无需任何投入，任何的资本增值都是白赚的。Lomas不喜欢那些地点好、价格较高、理论上增值会较快的物业，因为如果将大部分钱押在一个增长物业上，万一预期的增值没有发生，那么一切的计划都泡汤了。

换句话说，你有成为高手的素质吗？体格、招式之外，你还需要什么？

以下的文字在《Michael Yardney的物业法则》一书中完整的出现了两次，一次在封面后面，紧随着出版社资料，以小字印刷。第二次，作为书的第一章，紧跟在引言之后。在如此接近、靠前的位置，重复两次，可见这段话在Yardney心目中的位置：

“我觉得大部分的投资者最终无法获得财务自由，其实是因为他们想和做的，都和成功的投资者不一样。如果你想在金钱上再上一层楼，必须意识到，你可能要改变目前的某些处事方式。改变处事方式首先要求你改变思维方式。思想改变，会导致行为的改变，从而达致结果的改变。

虽然成功投资的逻辑很简单，很多人做不到，一方面是因为不知道，另一方面是被恐惧和固有的思维所限制。没有人天生就懂得投资，所以不懂不是问题。问题在于那些恐惧和限制性思维。因为你所想的，会成为现实。”

这个心法，可以说与地产几乎无关，不知你会不会失望？ 它读起来，就如朋友圈中看到的鸡汤，讲的是思维取向决定结果。

Yardney认为，收入和一个人的财务状况关联甚少，影响更大的是其对金钱的态度和思维方式，因为结果不是由单一算式推导出来的，而是由你做什么、不做什么的一连串选择过程决定的。

他在讲座中，常说物业投资致富由四个部分组成：1.你的知识，2.你所采用的投资策略，3.你所拥有的人际资源如税务顾问、投资顾问等，4.你的思维方式。当被问及四个组成部分中，哪一个最重要，90%的参加者在听完后，都会选答说是思维方式。这和市面上大部分的讲座、杂志文章以及书籍不同，因为它们专注的都是前两个部分：知识和策略。

接下来，Yarndey用了全书1/5的篇幅，详细解释了成功的物业投资者是如何想、如何做的，并且提醒一般人可能会出现的限制性思维及障碍，这十条法则被称为“富有的思维方式法则”。

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