两大门派教你跌市如何淡定 － 合适，有时比赚钱更重要（二）

文 / 安琪

《上篇》提到投资物业，光从买什么、买哪里、何时买三个问题出发，就会得出众多令人眼花缭乱、拿不定主意的选择。再加上投资者本人的收入、喜好和现实需求等条件因素，要讨论或推敲出一个优配着实不容易。在作进一步讨论或选择之前，似乎需要一个共识或前提，那就是任何好的投资，首先必需是合适的，让你感觉舒服、家庭和谐、可持续进行的，然后才是赚钱的。没有这个量体裁衣的前提，任何的探讨都是徒劳无功的。

上期文章介绍了当今地球上声望最隆的投资大神巴菲特对地产投资的一些建议。巴老的某些主张和本篇接下来要介绍的两位澳洲地产界专家的想法有相同之处。那就是，物业投资不是也不应该是一件很复杂的事情。巴老鼓励一般投资者选择简单的策略，做自己能够明白、感觉靠谱的保守选择，而非盲目听信新闻或“砖家”。

笔者觉得虽然巴老不算地产投资专家，和澳洲的关系似乎也不大，但老人家的建议，至少可以让你反思，自己是否受到新闻报道的影响而不淡定了，市场急升的时候担心错过，市场趋稳放缓的时候又担心暴跌呢？量体裁衣听上去很简单，但到底什么是适合自己的投资路径？本篇将通过对两位本地专家的投资理论的介绍，希望能助你找到答案。

地产投资两大理论门派的掌门人

Margaret Lomas和Michael Yardney两人在澳洲房地产界可以说是无人不知。两人都是职业的地产投资顾问、都有超过20年的实战经验、均出版过五本以上的投资书籍、两人都有自己的顾问公司、各自的媒体渠道以及粉丝。

然而两人的投资理念却大相径庭。简单粗暴的分类，Yardney是增长派的掌门人，而Lomas是收入派的代表。

在详细列举两人在买什么、买哪里、何时买三大问题上的针锋相对之前，笔者想借助propertybooks.com.au网站上对他们各自其中一本书的介绍，让读者首先对两大掌门人有一个大概的了解和印象。

开篇的时候我们谈到合适，看完两本书的介绍，你是否已经产生哪一位的理论和风格更接近自己的感觉呢？事实上，Lomas和Yardney虽然理论大相径庭，而各自均有不少的支持者，这进一步说明了，到了一定的程度，专家理论并没有好坏、高下之分，全在乎是否适合你。

高手过招 第一回合：买哪里?

Lomas主张购入那些租金收入加折旧扣税能完全抵销100%利息支出的物业。她认为在一些名不见经传的地方、甚至名声不好的地区，只要有一定的人口、基础设施和商业环境，物业价格够低、租金够高，就可以买进，不一定要将选择限制在首府城市。

她的一个理论是，那些有明显问题的区域，地方政府往往有动机加以改善。而当这些改善出现的时候，就是物业增值的时候。

即便如此，Lomas依然是个彻头彻尾的收入派。她认为，物业要能自己养活自己，那些不但能够养活自己，而且每周有多余收入的物业，才是好物业。她反对那些“吃钱”的物业，因为一旦利率上调，或者收入有所变动，就不好应付了。

Yardney则正好相反。他主张投资首府城市的物业，特别是近城的物业。他在今年9月的一篇文章里，详细列举了Grattan Institute的研究数据，说明澳洲80%的经济效益发生在首府城市，而每个城市当中80%的经济效益则产生于CBD中央商务区。

Yardney认为，经济强劲的地方才有好工作，有好工作的地方出富裕的买家和租客。他强烈认为，首府城市的内城及近城地区，物业增值会优于小城镇或大城市中的偏远地区。

因此，他建议人们购入近城区域的全新或近新多层公寓，因为那将是需求最大的。他对首府城市CBD的高层公寓有所保留，因为供应有过量之嫌。

以下是Michael Yardney在文章中引用的数据：

# 悉尼、墨尔本、布里斯本的经济活动分布显示

高手过招 第二回合：何时买?

Lomas认为总的来说物业市场价格是呈阶梯状上升的，平台期有时会出现轻微下降。而租金的上升相对较为平滑。如果在买入的时候现金流是负的，则接下来大部分时间都将会是负的，相反，如果买进的时候现金流是正的，就会一直保持是正的。因此挑选入市时间还是很重要的。

她同时指出，澳洲这么大，各个省、各个市、各个郊区，在同一时间所处的市场位置是不一样的。也就是说，如果你在悉尼找不到正现金流的物业，不代表在澳洲其他地方也会找不到。

在这个理念之下，她用下面的简单图表进一步解释了比较理想的市场切入点。

对于何时买这个话题，Yardney有两个观点：一是虽然市场上几乎任何时候都会有投资机会，他发现自己比较赚钱的都是“逆向”投资，即是说是在大部分人对市场担忧和观望的时候买进的。

他的另一个观点是，投资有两种类型，一种属于何时买卖(When-to)，一种属于如何买卖(How-to)。股票是典型的“何时”投资，回报很大程度上取决于对买入和卖出时机的正确把握，如果踩错点，就会亏损。而物业投资则明显属于后者，物业价值随时间推移稳定的增长，不像证券那样有比较明显的起伏，同时因为可以利用杠杆而让回报变得可观。

对于“如何”类型的投资来说，买入的节点依然重要，但远远不及如何买以及如何为物业增加价值来得重要。他说一个成功的“如何”投资者，会有信心在市场上找到“对”的物业 -- 那些位处可靠增长区域、价格合理，并且有可能通过重新装修或重建增添价值的物业。

如果你和笔者一样，觉得看高手过招很过瘾，那么下周我们继续围绕物业投资的一些经典问题，诸如收入与增长哪样更重要？公寓独立屋联排别墅哪个更优？买新的还是买旧的？看看两大掌门人如何支招，然后再分别介绍一下两人最具代表性的一些理论和见解。

（未完待续）

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