作者：大悟

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2018年是市场坏消息非常多的1年，这样的市场环境，已经有很多年没有发生过了，因此时常有惶恐的买家在微信上问：

“大悟，未来市场会暴跌么？”

我的回答也很简单：Everything has price. 

作为买家，大势只是一方面，更重要的一点，你要知道何时以什么样的价格买入才是最划算的生意，一套市值500万澳币的房子不太可能以300万澳币的价格卖给你。

因此，我倒认为何时以什么样的价格买入什么样的房子，何时入场，何时离场，这才是王道。只要一套房子，总归是有个好价格的。

大势简评

如上图所示，截止到2018年10月，悉尼房市过去1年下跌7.4%。在澳洲所有首付城市中，下跌最多。

澳洲城市的大数据都是由成百上千个小区域样本综合而成的平均值，这些组成样本中有高于此平均值的，也有低于此平均值的，大数据的意义是让人以最快的速度粗浅的了解市场，大数据代表的是一个城市，而反过来讲，大数据却不能代表这些成百上千小区域中的任何一个。

如上图所示，悉尼在过去的1年中，新的物业增加量为7557套物业，同比去年降低了12.3%，而在售房屋为30397，却比去年同期增加了18.6%，增加的变少了，总数却变多了，说明了卖房的人变少，买房的也变少了。

但总会有些供需依然十分紧张的区域，在如今这样市场依然能够华丽逆袭的，本期专栏我将列出在今年，涨幅最为惊艳的5个区域。

悉尼下北 --- Mcmahons Point

独立屋中位价：320万澳币

大悟点评：

最近的1年，下北房价之所以跌幅很大原因是前几年涨幅过猛，目前呈现两极分化的现象十分严重，就是便宜的不好卖，而超贵的反而影响不大，尤其是过千万的顶级物业今年更是频频在下北书写新纪录。

Mcmahons Point是个排屋区，也一直是下北我个人很喜欢的区域之一。如上图所示，过去10年里，MP每年的独立屋销量基本在20-25套/年左右，因此从数据上来讲，你是很难用中位价来衡量区域涨幅的。

再好的区域，其房子所在位置只要是对的，基本很少会跌，因为足够稀缺，当地人足够喜欢。

区域案例分享：

这套占地只有193平的4房3卫1车位排屋，在基本没做翻新的前提下，2018年3月用时54天，以330万售出（区域中位价水平），2014年10月售价为210万。

悉尼下北 --- Northwood

独立屋中位价：360万澳币

大悟点评：

Northwood是下北一个不被很多人熟知的顶级区域，独立屋中位价360万，2015年的一套1线水景物业甚至破了千万大关。

尽管我个人对此并不感冒，但喜欢与否只是个人的问题。Northwood区域的自住比例达82%以上，是一个人口十分固定，也十分local的区域。但越是自住区，受大势的影响则越小，Northwood就是这样的一个区域。

区域案例分享:

这是一套占地665平的4房3卫4车位的全水景翻新型独立屋，今年以620万澳币售出。在2018年，悉尼下北区域，包括Mosman在内，600万档位物业，普遍疲软，翻新屋主定价往往过高。

2014年的330万买入，选择在2018年出手，只用了60天即售出，如果买家不是对于区域的热爱，在2018年，是十分困难的。

悉尼内西 --- Abbotsford

独立屋中位价：250万澳币

大悟点评：

Abbotsford去年曾被评为全悉尼搬家率最低的区域，区域内有60%+人口为自住人口，可见当地人对于此区域的认知度。从2014年独立屋中位价的140万澳币，到今天的250万澳币，Abbotsford，这个意大利人为主的区足够让人震撼！

尽管Abbotsford出行的交通很是拥堵，但作为半岛区域，无伤大雅，反而造就了其安宁和谐的一面。

区域案例分享：

这套占地不到500平的5房5卫2车位无景观物业，2007年以96万澳币售出，翻新后，2018年以251.5万澳币（区域中位价水平）售出。

悉尼上东 --- Woollahra

独立屋中位价：340万澳币

大悟点评：

在悉尼，维多利亚式排屋可以卖到上千万澳币的，看不到景观的独立屋可以卖到上千万的，除了Woollahra，我很难还能想到其他任何一个区域，因此是一个十分神奇的区域。

Woollahra所在的位置是全澳大利亚最贵区域的中心地带，在悉尼，很多年轻人以2025为荣，因为2025是Woollahra的邮编号码。

在Woollahra, 尽管上市物业数量自2015年高点位，下降了有30%之多，但是Woollahra就是Woollahra，土地价值的稳定性说明了一切。

区域案例分享：

这套占地不到200平的3房3卫1车位的维多利亚排屋，今年在售的建议价格为370万澳币，从2013年的240万澳币，到今年2018年以高出建议30多万的400.6万售出，用时不到40天。

悉尼上东 --- Bronte

独立屋中位价：385万澳币

大悟点评：

作为悉尼上东最低调的一线水景区域，尽管Bronte的自住比例同样达到60%+，但多数华人是不会考虑买在这里的，为什么？ 因为：

Waverley Cemetry夹在了Bronte和Clovelly之间，尽管我记得位于Clovelly正看墓景的物业涨幅是4年翻番的。之前我在西人论坛说起这里的惊人涨幅时，有位西人哥们回复的特别有意思：“”This location has been very popular in the past with people dying to get into this area.”

靠近墓地的Bronte仅仅用了4年房价就已经翻番，看完后有没有觉得脸有点疼？

区域案例分享：

这套占地只有179平的2房1卫1车位无水景独立屋，2018年的售价为200万澳币，远远低于区域中位价，翻新也只是最基本的，在2010年买入时，价格只有72万澳币！

再找一套Bronte中位价水平的物业。

这套占地不到400平的4房3卫2车位水景独立屋物业，2018年9月售出，当时的建议价为380万，最后以450万澳币成交，用时34天，1998年的价格只有100万澳币。

大悟总结：

大势下行，仿佛皇帝新装一样的效果，让很多过去被吹上天的物业，如今纷纷漏出了狰狞的一面，而对于自住区域而言，其最让人称道的一面便是面对下行之势，依然能够保持该有的节奏。

所谓的投资房，仅是对买入人的性质而言，它是一种相对的概念，但并没有天生的投资房，所有的房子都需要有人住它，才不会失去作为房子的意义。

那些你终将要面对的事物，也许今天的你还在逃避，但总有一天，你将被迫的去面对它。这是我最近悟出的一个道理。对于房子而言，很多人只知道为什么买，买什么，却不知道怎么买，没有方法论的买法演变成只是不断的买进没有魂魄的房子... ....哎，不过尔尔。

商场如战场。作为一个战士，你在打一场战役的时候，要像一个男人一样去战斗，而不是去抱怨老天没有给你充足的食物，或者此时过于恶劣的天气。同理，对于打算进入房市的买家而言，你要去自己冷静的判断自己的预算的维度，在预算内，买入什么样的物业才是一场价格上的胜利，而不是总像个孩子一样，抱怨着大势不好。

下期刊登《2018年悉尼涨幅最差的5个区域排名（独立屋篇） | Buyer's Agent专栏45》 敬请关注。

今天的专栏就是这样。