为什么买房子我要选择“买家中介”? | Buyer's Agent专栏24 (原创)

原创 2018年06月18日 澳洲房产大全






这是澳洲房产大全

第 655 篇原创文章





作者:大悟

微信:262739843



今天是五月初五,端午节,首先祝所有澳房大全平台的读者朋友们,端午节安康!


前言


“买家中介”(Buyer's Agent)这个行业,在澳洲的华人圈还很新鲜,你很少听到华人买家买房子会通过买家中介,可实际上,这个行业在澳洲境内已经越发成熟了。在2000年,澳洲便成立了买家中介协会(REBAA)。放眼全球,这个行业在美国更是十分普遍。很多西人买房子更倾向于选择走买家中介。



我相信有的华人朋友首先会觉得,市场上多数的房子在网上都有广告和介绍,我都能看到,为什么我要让别人帮我去挑?我还得付他钱?


这其实是个非常普遍的问题。


房子本身是一个具体的产品,多数人都能看到,也有着自己的理解。如果你已经很清楚自己要什么区的什么样的房子了,那么你的确不需要买家中介。比如汽车也是具体的产品,如果你现在就是要买辆Tesla的汽车,那么很简单,直接去Tesla专卖店试驾,付钱,开走。


对房子而言,如果你已经确定要在悉尼北区East Killara买套物业,那么流程也是一样的。前提是你已经十分确定是East Killara,就像你十分确定Tesla一样(Tesla是电动汽车,他和其他耗油类汽车相比有着截然不同的特点),如果不确定,那么East Killara就可能是值得商榷的,也许可以是East Lindfield,也许可以是Roseville Chase等等,但前提你得知道并了解这些区。


这就引出另一个问题,同样的预算,如何选择不同区域的产品?打算花多久时间?


 1 

买房子的机会成本


多数人理解的的确没错,市场上多数的房子在网上都有广告和介绍。可同样是投资人,为什么有的人选择在2012年花70万澳币买的房子,今天市场价只有80多万澳币,而同样2012年,有的人花70万澳币买的房子,今天市场价是160多万澳币。既然都是投资房,都是为了赚钱,为什么结果不同?网上这两处房子不是都有广告和介绍么?


问题恰恰就在于人家可选择的,你本也可以选择,但你没选啊。对于房产投资人来讲,这就是机会成本,选择的确大于努力



 2 


买家中介(buyer's agent)

卖家中介(sales agent)的区别


很多买房人了解一个项目的房产信息多数通过卖家中介去了解,但你要知道,卖家中介不管最终和你多掏心掏肺的聊天,最终要推荐的产品,一定是人家代理的项目,否则,和你费那么多口舌,结果推荐了一个自己不卖的产品,一定是风太大没戴帽子,脑袋着凉了。


所以他们所有的话术,最终都是围绕其代理的项目展开的,究其根本,卖家中介首先对开发商负责,因为是开发商付卖家中介佣金,这无可厚非。




如果你现在十分确定要买Wentworth Point,那么很简单,你找卖这边项目的代理中介即可,还是那句话,前提你确定是Wentworth Point


而买家中介有所不同,因为是买家付买家中介佣金,所以他们只对买家负责。



 3 


选择买家中介的优势


相比而言,买家中介对于专业知识的要求要高很多。也许刚开始转做房产销售的人,比如代理一个悉尼Milsons Point的水景公寓项目(无论新房还是二手房),因为产品面对的人群较多,所以除了能否代理有难度外,其余的事情基本没太大难度。


穿得体面点,说话nice一点就好,至于这个产品是否就是客人要的,他们不关心,还是那句话,人家只对卖家负责,只要卖了,且卖了个好价钱,其余的都不重要。


但是作为买家中介,对于专业知识的要求要高很多,门槛也高很多。


1、同预算最好的区域选择


买家中介首先要十分了解客人的需求,并且要按照客人的需求和预算作出“配平”。


帮助客人在同样的预算中,找到最适合他的产品,对买家中介来讲,他需要对于许多区域十分熟悉,对于不同区域中物业的价格,对于不同房屋的建筑本身,对于与卖家中介谈价格的方式方法等等方面,烂熟于心,才能保证在客人的预算中,选到最适合他们的产品。


我一直觉得买家中介这个行业很有意义的地方在于,你所给出的建议,甚至可能改变买家未来几年的家庭命运。


比如我之前有位新移民自住买家客人,家里的孩子还不到3岁,这对年轻的夫妇考量物业,更多的是从孩子未来的教育问题开始,他们希望区域中的华人不要太多,希望自己选择移民澳洲,能够更好的融入到当地社会。


对于自住类买家来讲,物业本身只是硬环境,这个物业在什么样的区域,这个区域的人口组成如何,区域的人种比例,区域的年龄分布情况,咖啡店,商店状态等等,这都代表了一个区域的生活方式,我把这个称之为软环境。软环境才是生活在一个区域里的人们最为倚重的环境,毕竟大家都不是宅男宅女。想想看,同样预算的人有选择Chatswood,也有选择Neutral Bay的,这不但是两种区,更是两种生活方式的体现。


在我看来,考量一个区域的人口素质是可以首先从房价开始的。一个区域的房价越高,相对来讲,区域的人口素质越高。


这个新移民家庭,在未来的几年里,无论去银行还是去购物,将和更多的澳洲当地人打交道,被逼迫着说着蹩脚的英文,孩子在西人文化中得到熏陶,从刚开始的不适应,到后来的越发熟稔。这难道不是一种改变命运的体现么?


2、可选房屋范围较广


另外,买家中介的资源较多。


在过去的几年里,我去过悉尼约80%以上的区域,和许多的二手房中介朋友打过交道,有一些甚至成为很好的朋友,同样客户的需求,一个好的买家中介的邮件发出去,全悉尼的二手房中介朋友帮你一起找,这样的效率,要远比自己一个人找房子快得多,因为有很多的物业,是没等上市,就卖出的。


尽管我不认为off-the-market(市场上没有广告的产品)就一定好,但起码在少了些竞争的前提下,拥有提前判断或出价的权利。拥有更多地选择,总不是坏事。


3、最高的效率,最好的价格


过往我见过很多买家,预算也不低,但看了1年的房子,就是没买到合适的,要么是因为没时间,要么是因为看好了但没拍到,要么是对于价格不甚确定等等。


买房子,“没时间”的说辞是最要不得的,尤其是自住类买家,除非你无所谓。但我想,买一个未来要住几年的房子对多数人而言,都意义重大。如果发现问题,还不解决问题,那我也没招了。


对于一个优秀的买家中介来讲,什么样的产品对应什么样的价格,对于什么价格该继续加价,什么价格该退场,应该帮客人做决定并告知理由,并且随时启动Plan B。这需要对于市场的准确判断才能做到。


从心理学的角度讲,人们趋于感性的状态源于对喜爱的事物,越得不到则越渴望得到,越喜欢则越害怕失去。这也是多数买家的软肋,为此要么多掏钱,要么买到或没买到的患得患失,这时他们需要有个理性的人站出来,及时止损或及时增加选择。




 4 


买家中介的终极意义


如果你是一位摄影入门者,你首先需要做的不是立马去买相机,而是先去判断作为入门的你来讲,买个什么样的相机才是最适合你的,所以你要上网或者问懂相机的朋友,去了解按照你的预算所对应的不同品牌相机的评测或建议。


这也是我们古人所讲的“谋定而后动”。先谋再动。


不单单是价格,所有意义越重大的事物,我们越需要建议,越需要确保所做的决定是最正确的。比如你即将报考大学了,或者即将入社会了,对于要报考的专业或者未来要选择的专业或职业,如果自己没有清晰的认识,那么你当然需要身边可信赖朋友中肯的建议。


房子,不但是高价位的,同时又是具有极高意义的产品,更需要买家中介这样的行业去真正帮助到别人。


所以,我觉得这个行业很神圣。



 5 


买家中介适应人群


除非有一天,我给你找了一套房子,并许诺未来5年,这套房子涨幅300%,问题是有这样的房子我也不会告诉你。所以我不认为所有的人都适合选择买家中介来购买物业。


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时间有限的买家

买房子是需要花时间的,尤其是二手房,看只是一方面,为什么看则更加重要。所以需要花时间和精力去研究它。如果没时间,这件事情还一定要做,你可能需要考虑另辟蹊径。


★★★★★

迟迟无法入市的买家

我一直觉得市场是很公平的,对每个人都一样。很多问题就是出在可选择的产品太多了,而很多的买家又太吹毛求疵,导致自己迟迟无法入市,这时的问题可能不是出在市场和产品上,而是买家本身上,他们的思路需要被好好整理方能入市,否则无解。



★★★★★

不了解澳房的海外买家

以前总有一些海外买家按照自己的逻辑选择澳房,当然今天你依然可以这么做,但是有些客人发过来的产品,让我觉得哭笑不得,比如一个位于悉尼西南,距离市中心40公里开外的公寓项目,问我觉得如何?这样的产品澳洲当地的投资人是不太会投的。4 相信“专业”力量的买家进入买家中介合同,便立即产生费用,对于一些不喜欢commitment的买家,就算了,尽管服务是抽象的,毕竟也是耗神耗力的工作。如果你付了费,都不相信你自己雇佣的买家中介,这件事情也无法进行。


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相信“专业”力量的买家

进入买家中介合同,便立即产生费用,对于一些不喜欢commitment的买家,就算了,尽管服务是抽象的,毕竟也是耗神耗力的工作。如果你付了费,都不相信你自己雇佣的买家中介,这件事情也无法进行。



后记



现在的澳房市场走平,在我看来,对于多数产品而言,都是典型的买家市场状态。如果这点还不明确,那真是毫无共鸣了。


很多当地买家来讲现在更倾向于选择二手房,在他们看来,选择新房如果有10个选择的话,那么选择二手房的选择将是2000个。这点我表示理解。问题是你要花多久消化和筛选这2000个?


在这半年里,邀请我给中小型预算(50万-200万澳币)买家中介的平台读者也越来越多,因此,我也决定面向大家,重新开启这项服务。


买家中介不但是一个很神圣的行业,也是一个很辛苦的行业。同时间内,我的团队不能同时服务太多的买家,但我们希望未来的一天,能够帮到你。


感谢阅读。




作者大悟介绍



Property Buyer's Agent

【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编



号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。



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