由【澳房汇】Domain Chinese及[微大展]主办，新州上议员王国忠全力支持的[向日落条款求公道，楼花买家权益]座谈会，上星期五在新州州议会演播厅举行，由于有这个近期异常热门的主题，因此出席的楼花买家及准买家十分踊跃，加上本地电视电台报纸宣传，把只可以容纳160人的演播厅挤得满满的，连新州议会的门卫也说，演播厅很久没有这样热闹了。

出席座谈会的嘉宾，除了王国忠议员外，还有新州公平交易厅的官员Glenn Cancellia先生，资深房地产律师赵恒敏和开发商代表Jack Lin先生。

座谈会在州议会举行，格外隆重， 座谈会160个座位座无虚设 ，两小时的座谈会没有一位听众提早离场。

1. 王国忠议员望当局修订法例

座谈会首先由新州上议员王国忠致欢迎词，他说，感谢【澳房汇】主办这个有意义的活动，因为受日落条款影响的楼花买家不少是華人，他希望大家可以团结起来，形成一股力量，表达意见，王议员说，他会收集有关的讯息，必要时，在议会提出建议修订有关法例。

接着由澳房汇出版人James Tong 解释主办这次座谈会的原因，他说，开始时只是从朋友口中知道有开发商利用落日条款取消合约，但落日条款是什么呢？所以[澳房汇]找来资深律师苏铨先生解释何谓落日条款，在澳房汇刊登了一个专访。不久，他接到一位老朋友赵恒敏律师的电话，说他两年前打过这类官司，而且打赢了，125期【澳房汇】便以详尽篇幅介绍了他打官司的经过。

James说，在报道登出来后，很多读者通过电邮和微信，希望可以和赵律师聯系，帮助他们打官司，鉴于不少人有这样的需求，在得到王国忠议员的全力支持后，一个史无前例的楼花买家权益座谈会便于上周五在州议会召开。

新州上议员王国忠致欢迎词，感谢澳房汇主办这次有意义活动。

澳房汇总经理James Tong细说主办座谈会的来龙去脉。

2. 公平交易厅官员作出六点建议

第一位主讲嘉宾是在新州公平交易厅服务十多年，最近几年主要负责房地产投诉的Glenn Cancellier先生，他大致上介绍了新州保障房产投资者的法例和购买楼花应该注意的事项，他提出了买家购房前要注意的六大点，包括细读合约，认识开发商的底细，知道自己的权益和知道完工日期等。有关Mr Cancellier的讲话，下期【澳房汇】有较详尽报道。

接着發表讲话的是曾经打官司打赢开发商的赵恒敏律师，赵律师以风趣幽默，带有廣東腔的普通话来介绍日落条款及对策，差不多一个小时的演讲和答问，完全没有冷场，没有“观众”离座，座谈会结束后，仍然有数十名“苦主”围着赵律师发问。

以下是赵恒敏律师演讲的节录。

3. 日落条款问题只是近年才出现

赵恒敏律师说，日落条款不是什么新事物，他还记得在二十多年前他开始当律师的时候，他老板给他的第一个任务就是写一个日落条款，那时候他还问，什么是日落条款。

“要了解日落条款，首先要了解所谓的先决条件。什么是先决条件，就是我们在合同里面的一些条件，当你们签合同的时候，这些先决条件还没发生，要是这些条件一直都不发生或者成立，这个合同基本上是不可能走下去的，也就没有办法交楼给你们。”赵律师说。

但他说，这些条件什么时候发生是关键，可能一年，或两年，甚至五年，十年，但不可能永远拖下去，这个日落条款，正就是在合同里面写下一个肯定的日期时间，当这个日落期到了以后，要是这些先决条件没有实现的话，双方都有权终止这个合同。

“这二三十年，我做过几千份合同，一直没有问题的，这原本是一个很简单的法律概念，只是现在的市场太热，所以忽然有一些开发商想到，合同里面有日落条款，可以利用这个日落条款把合同终止，终止以后，再卖给第三方，赚更多的钱，所以现在大家遇到的就是这个问题。”赵恒敏律师说。

两位主讲嘉宾Glenn Cancellier及赵恒敏律师（左）， 他们发言完毕仍然要回答台下众多问题。

4. 最新“踢契”个案上月刚发生

他引述一个很新的个案，一位朋友在2012年12月份在悉尼买了一处楼花，和开发商交换了合约，但是在2014年的4月份，这开发商通知了买方，已经把业权转让给另外一家公司，但其实新公司也是那开发商开的，原有的公司就宣布清盘，于是开发的土地被转到了另外的新公司。

到今年的三月份，代理公司通知买家，工程的95%已经完成了，很快可以收楼了。到了5月，开发商的律师发信通知买方律师，入住证书应该在一两个星期就可以发出了。

买楼花的朋友们都知道，当一个楼花拿到入住证书，还有拿到分契图登记的话，正常来说，再过两三个星期，就要付钱成交了。而这买家已经收到开发商律师的信，说很快就会拿到入住证书和分契图，看来一切顺利，很快可以入住了。

不幸的是，这个合同的日落期是2015年的6月30日。而在日落期几天之后，即7月9日，这发展商就用已经超过日落期作为理由，取消了合同，并且发信给买家，说这个日落期已经过了，现在行使合同的权利，去终止合约。而且，这开发商发出这些信之后，也自动的清盘了，把这个项目的业权，又转让给另外一家公司。后来调查知道，新公司的董事和之前开发商公司的董事基本上是一样的。他第二次把这公司的产权转让给另一个公司，也把第二间公司给关掉。

5. 开发商说是商业决定

买房的律师追问开发商律师，说这个楼盘都盖好了，为什么不能拿到入住证书呢，开发商回答他，这是一个商业决定Commercial decision，要把部分合同取消。为什么只是部分合同呢，因为这买家的一些朋友也买了这个楼盘，但他们没事，只是其中的一部分被取消，可想而知被取消的那些合同，是较早时间签约，买价较低的哪些房子。

后来这买家再深入调查，并且找到这个项目审批的官员，了解为什么整栋楼都盖好还要取消合同，这位审批官员告诉他，这个开发商根本没有把申请入住证书需要的文件递交进去，没有递交申请文件，又怎么可以拿到入住证书呢。所以呢，基本上这个开发商什么都没有做，就一直在等，等它过了这个日落期，就把部分合同取消。

“这便是一个典型的案例，是一个刚刚发生最新的个案，究竟怎样处理，现在还不知道，详细情况也不了解，只是听说是悉尼Elizebeth Street一个楼盘” ，赵律师说。

赵恒敏表示，他两年前打赢的官司也是类似的，一样很“离谱”，开发商在圣诞假期前一天，即12月23日发信给几百名买家，说要引用日落条款取消合约。（详情请参阅第124期澳房汇）

这位老先生是第一位发问的，不但得到主讲嘉宾回答，连客座嘉宾也回答了他的问题。

客座嘉宾发展商Mr Lin主动回答老先生的提问。

6. 日落条件管制事项越来越多

赵律师进一步解析日落条款近年的趋势，他说：

第一，合约里纳入日落条款管制的事项越来越多，以前唯一的日落条款就是拿到入住证书，拿到分契图，现在合约中差不多每一个大项都有日落条款。

第二，日落期越来越长，最近他看过一些楼花的日落期由六年到七年，他笑说，假如这开发商要六七年才盖好房子，便真的有问题了，以前的日落期是一般是两三年，因为澳大利亚的审批流程是比较慢的，一般来说，拿到DA(开发准许)要一年左右，建筑工程也要一两年左右，加上来就是两至三年，即使是四年也可以接受，但现在一些楼花要七八年甚至九年，便太长了。

第三，除了合同里面写的一个固定的日落期之外，开发商也在合同加一些延期的条款，例如开发商遇到下大雨，罢工停工的情况，开发商也可以把日落期延下去。

-- 未完待续 --

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