澳大利亚税务局(ATO)今年正在打击房地产投资者，而一些可疑的扣税将是他们重点关注的地方。有意要求额外扣税的出租物业业主正成为目标，ATO今年的深入审计次数增加了一倍，达到4500多次。

根据ATO今年发布的数据，澳大利亚有2156,319名个人房地产投资者。尽管这意味着被审计的几率大约是479分之一，但申报如果有错误的地方，也是会被发现的。

ATO助理专员福特（Karen Foat）表示，“对租赁扣税后的报税表进行随机抽样后发现，十分之九的报税表存在错误。有些是无意犯错，但也有故意多扣的人。我们对这一项不合规的程度感到担忧，并将在今年密切关注申报情况。”

福特表示，今年ATO特别关注的是有问题的利息申报、申报为维修的基本建设工程、有问题的度假屋支出以及住宿分摊中遗漏的收入。福特称，那些将住房贷款再融资以购买汽车或船只等私人资产，或将这些资金用于个人生活支出的投资者，往往申报的利息过高。在这种情况下，投资者只能对用于购买租赁物业的贷款部分而非个人物品提出利息要求。

另一个常见的错误是申报基本工程为维修费。基本工程包括改善、更换或扩展建筑物或物业的一部份，并只可在较长时间内申报。另一方面，维修必须直接与损耗有关，并在发生维修的财政年度提出申报。

业主是否需要申报Airbnb的收入？

福特表示，人们在短租方面犯下的主要错误是，根本没有意识到他们必须申报这项收入。

她说:“如果你通过共享经济偶尔出租一个房间、一个单元房或整套独立屋，出于税务目的，你需要保留所有收入的记录，并在所得税申报表中申报。”

查普曼说，这是一个主要问题。“令人惊讶的是，有那么多人把房子出租出去，却连基本的知识都没有。”

其他度假屋的错误包括，申请扣除私人使用期间或当房产没有真正出租时产生的费用。

短租物业的业主可申报什么费用？

查普曼说，短期租赁房主可以像典型的租赁房地产投资者一样申请相同的扣税。不过，这些房主还可以享受一些额外的扣税，包括平台收取的租赁费用。

度假租赁通常是提供家具的，这意味着业主可以报销新购买的家具和电器的费用。

查普曼说，甚至艺术品等装饰性物品的成本也可以减免，以降低房主的税单，因为这些装饰物品可能会增加收入。

福特表示，房东需要根据房屋出租的时间和租住房屋的比例来分摊费用。“全部或部分的费用是否可以申报将取决于你租出房子的天数，以及租出的房间数——是一个房间还是整套房产。”

将房屋出租给长期租户的房主也需要申报收入，并可能没有资格享受全部主要住宅免征资本利得税。

然而，根据ATO的规定，他们可以根据租赁者单独占用的建筑面积和他们进入公共区域的“合理数量”来报销相关费用。

如何在财年结束前将房产税减至最低？

投资者应确保自己了解各种将税单减至最低的方法，尤其要注意折旧和基本工程免税额。一个有租赁物业经验的会计是非常值得花钱，他们能够提供不少帮助。

在本财政年度结束前将扣除额最大化的最简单方法之一，是现在就替换低价值项目，因为成本可以立即报销。

试图用有问题的申报来逃税，如果被发现，将会导致巨额罚款，但现在纠正错误还为时不晚。

“我们知道人们会犯错，”福特说。“但故意违反规定可能招致罚款。”

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