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三年前的一天，我们公司接待了一位从祖国南方一线大城市过来的一个房地产开发商，虽然不是全国排的上名次的，但是在他们当地的城市，也肯定算是龙头企业了。

据说，这个开发商在国内开发的楼盘基本规模，都是在千套以上。

而且，这样的项目也不止开发了一个。

开发商进军澳洲房地产市场，在澳洲房产火爆的过去几年，是十分流行和值得炫耀的事情。

这算是企业国际化的标志了。

经人介绍，这个大神开发商到我们我们公司来探访，看看是否有合作的机会。毕竟，我们公司在是阿德莱德实打实的本地公司，对本地市场还是非常了解的。

我来当翻译，我老板介绍我们在做的和已经做完的一些项目。

我们公司的大多项目，最大的的也才十几套联排别墅的开发而已，而且都是在郊区进行的开发。所以，当我老板兴致勃勃的说起我们的项目，还有开发过程的时候，

这个老板不知道是出自于鄙视，还是无意识的，说了一句，这算什么项目开发，这就是“猪圈”嘛！我要做几百套的那种市中心公寓大项目才行。

我当时是很吃惊的，

一来，对于这个开发商这种语调，觉得他实在是粗鲁。

二来，我对这个开发商自我感觉良好的心态，也是惊叹。

我老板用无知的大眼睛盯着我，希望我翻译他这句话是什么意思。

我说，他说我们的项目太小，不感兴趣。

我老板还固执的说，可是这就是市场的需求啊！

2006年的时候，我带着一个澳洲的大房地产商去上海考察市场。

这个房地产商，是有生以来第一次去中国，去上海。

 而当时的我，自然很为上海感到骄傲的。毕竟，国际化大都市嘛！

当时已经是傍晚，出了浦东机场不久，开始看到浦东鳞次栉比的住宅楼区域，慢慢开始有了灯火。

我对他说，瞧我们的住宅楼规模，都很大。一个小区有很多楼，都卖的不错。

过了一会儿，他吃惊的说，为什么你们的住宅楼都盖得一模一样，难道不能设计的更加丰富多彩些，人生更有乐趣吗？

我当时也吃了一惊，心想，我的炫耀，为什么在他这里出错了呢？他看问题咋这么奇葩呢？

他一路上看着这些楼不住的感慨，”原来中国人喜欢住在一样的大楼里，那么会不会有人走错楼，去别人家啊？”

终于等他看到了陆家嘴区域和上了延安高架，他兴奋起来了，说，上海真是太美了。

记得我小时候，看过一个苏联的喜剧片，叫做—办公室的故事。

讲的是一个办公室普通员工小屌丝，阴差阳错，爱上了自己的女上司的故事。

其中最关键的一个梗，就是这个小屌丝，晚上喝多了回家，因为当时苏联的住宅楼都长得一模样，公寓的房型设计也一模一样，所以他睡了女上司。

这个电影拍摄于41年前的1977年。你看这些楼的设计规模和样式儿，如果没有东正教教堂的衬托，在中国的很多城市，都能看到类似的街景。

所有这几个故事，看似八竿子打不着的关联，其实我只想说一件事；

仍然是办公室的故事这个剧照，你看看四十一年前的苏联普通公寓的装修设计，即便是在四十年后看，依旧不过时。

甚至可以说，澳洲很多房产的内部装修，都跟这个还很类似。

前苏联是个比较特殊的国家，虽然经历了社会主义的制度，但是本质上，他们是欧洲文化的传承者，所以体现在细致的生活方式上，有着欧洲传承—硬装修线条简单，譬如简单的白门，但是并没有配纯白的的墙面；用软装的风格体现一个人的文化背景和艺术喜好。

而我们生活中在国内则恰恰相反，硬装修上带来的风格和豪华气派，是我们的文化背景和艺术喜好，门框，吊顶，水晶灯，豪华大理石地板等。

当然，我并不否认，作为一个中国人，我也喜欢国内的装修，尤其是中式装修。

但是，如果把这套装修风格和设计带到澳洲来，恐怕就很难有市场了。

同样的道理，澳洲人到国内看到的房产规模和设计，是吓一跳的，觉得千篇一律，没有美感。

而国人开发商到澳洲来开发房地产，也是吓一跳的，觉得项目太小，一定要玩一票大的，反正大小都一样耗精神，索性大的还显得自己规模大，赚的还多。

带着这种傲娇的心态到过来来开发房地产，玩儿砸了的，并不少。

无论是悉尼，黄金海岸，墨尔本，即使是我们大阿德莱德，这样的开发商都有案例。

其实想想，即便是国内规模最大的万达地产，也在英国，西班牙和澳大利亚玩儿砸过。

所以，国内开发商到进军国外的第一件事，就是要调整心态，保持平和的心态，是

这件事是秃子头上的虱子，明摆着的，但是要真正理解她，并不容易。

所以，如果想着开发一个大项目，跟中国似的，整上个小区，开发分几个阶段，卖上几千户。

可以有，在澳洲几千户的大项目，基本要有5-10年的开发规划，而且是离市区比较远的大片土地规划，上千亩的土地盖独栋别墅的。

如果是按照国内的想法，一栋三五十层的高楼能有两百户，一共盖上五个楼就行。那就玩儿砸了。

第一，  没有这么多澳洲人一起扎堆儿购买一栋楼上百户的公寓楼，人口不足。

第二，  没有这么多人喜欢同质化的楼盘，西方教育下长大的人群，追求个性化，与众不同化。

这就是你在布里斯班看到市中心附近的公寓供给过剩带来的房价下跌，黄金海岸低迷了近10年才缓过劲儿来---同质化的楼盘太多，同时能消化的人口太少。

这个道理可以蔓延到澳洲的所有城市，悉尼，墨尔本，珀斯，阿德莱德，我们这几年，市中心玩儿砸了的开发商有好几个了。

当然，那些做贷款给开发商的澳洲银行员工们，也是澳洲人，坚持着自己的倔强生活属性。

一栋楼有两三百户类似的房型，类似的公寓，都给购买者贷了款，是不是风险太大啊！干脆别给贷了。

于是，买家不能如期交割，开发商自己的垫资仍旧需要付利息，最后的结果就是—双输。

在中国，公寓都是用来自住的，装修都是自己搞定的，所以多豪华也不为过，因为自己花钱，自己喜欢。

澳洲的公寓都是开发商做的装修标准，而公寓的主要消费人群，是租客，是年轻人为多。所以太过豪华的装修标准，并不适合澳洲的主流公寓市场。

豪华的装修并不会给投资客带来多少退税优势，给租客搞坏了修起来费钱费事。

而如果大堂，公共区域的维护和保养又大有多，反而增加了业主的费用，不划算。

这么说的很重要原因，还是澳洲人少，人工太贵，这些都是算钱的。

基于以上三个原因，如果在澳洲当开发商并且成功，无论是心态上，还是开发规模，装修设计上，都用的上中国最有用的那句至理名言：