众所周知，澳洲是为数不多实行负扣税（Negative gearing tax return）的国家。很多人把它称为负扣税。
顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。简单来说，如果你在一项商业活动中蒙受了亏损，那么你可以用这个亏损来冲抵你在其他方面的收益，最后达到减少你的应纳税收入，进而降低你的应交税金的目的。
从本质上讲，就是由政府或者全体纳税人来帮你共同承担一部分损失。该政策的本意并不是特指房地产投资上的Negative Gearing，而是所有可以负扣税的项目都可以被称为Negative Gearing，只不过在房地产投资上使用的最为频繁而已。
白话就是租出去。为了鼓励房产投资，ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意（投资），而这种小生意通常都是“亏”的。
大家知道，会计有一个原则叫 accrual accounting，中文叫“权责发生制”是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入―债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出―债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。大概的意思就是账面上把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候购买者并不会考虑到这些账面上的折旧。
举个例子，今年你的工资是 8 万，发下来的时候就只剩下 $62,453了，因为老板帮你向政府上了税。计算如下，交给澳洲政府 $17,547 =（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%假设去年，你恰好买了个 60 万的新房子，第一年折旧在 $18,000 左右。在租房这个投资上，你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费，water rate 水费，strata 物业管理，interest 利息等，收入是 rent 租金。一切按保守计算，ROI 投资回收率 = 5.2%。收入 -支出= $600*52（一年的租金）- 5.5%*$480,000（贷款 80% 的平均年利息）-500（water rate 水费）-1200（strata 物业费）-600（council rate 市政管理费）≈ 0那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000.接下来重新计算今年的taxliability 纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故，你今年的 taxible income 可纳税收入变成了 $62000（80,000-18,000），实际应该向政府上交税额 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。
要回来不就是了，给 ATO（Australian Taxation Office 澳大利亚税务局）交个申请上去，不算房价涨了 7%-10%，今年又因为房子多拿回来 $5,850。由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $8,100。也因此医生、律师、IT 等高收入者，帐下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。银行也是针对于高收入人群，比如会计师、律师、医生等 Professionals 有特殊的产品，包括 Medical Pro Pack，可以达到 90% LVR 借款无需缴纳 LMI 保险费，可以让这些人士在支付最少的本金情况下拿最大的额度去低税。
文章来源：
https://myhomeloan.com.au/mortgage-knowledge/negative-gearing/
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