这是澳洲房产大全
第540篇原创文章
在描述股神巴菲特传奇人生的传记《滚雪球》一书中，巴菲特非常喜欢用的比喻就是：
在这个比喻中，很湿的雪代表了你的财富基础和资产品种，而很长的坡则代表了时间和复利的巨大威力。
在房产投资中，时间同样也是一个非常重要的因素，任何房产的价值，随着时间的推移，在复利的神奇作用下，会产生让人不可思议的增长。
那么，对于那些青春不再，或者退休将近才刚刚想明白自己需要投资的人来说，他们的策略又和一个年轻的小白领，有哪些不同呢？
除了传统上我们认为的中年人在事业上，家庭生活中可能遇到的瓶颈，在澳洲有越来越多的人在财务上也同样会遇到“中年危机”。
因为这个国家的生活条件太优越，社会保障貌似很完善，导致很多人一直到临近退休，才发现自己实际上并没有为自己的老年生活做好准备。
大部分澳洲人的Super账户中的余额不到10万澳元，但现在人均寿命已经超过80岁，靠这些钱想撑过几十年退休生活？没戏。
我身边就见过不少Aussie退休后还再到处打临工赚钱，更有一些人根本不敢退休，因为没有足够的钱养老。
虽然这样的现象在华人社群中比例要低很多，但是除了自住房之外没有任何产生现金流的资产的同样大有人在。
有一些人在50岁左右开始突然“开窍”了，说自己应该做房产投资，靠房租来养老。对于这些长者，虽然我对他们的投资意识要报以最大程度的赞赏，但还是要由衷地问一句：早干嘛去了？
不过，既然这样的现象并不罕见，而且对于虽然中年但却距离退休还有一段时间的朋友来说，依然还有挽救的机会。那我们就来帮他们出出主意，看看人到中年的房产投资策略有哪些。
A先生和B女士是一对到了知天命年龄的夫妇，名下有自住房一套，价值70万，剩余房贷约10万。子女已经工作经济独立。AB夫妇两人家庭收入约12万，无其他重大资产和负债。
对于年龄到了50岁，却从未做过投资的人来说，此时才跨出房产投资的第一步将是一个巨大的心理上的挑战。当然，此时的他们也可以选择什么都不做，继续努力把自住房还清贷款。但这样做的代价是，十年后等到他们退休时，名下除了一套自住房和几万元的super之外，没有任何被动收入可供退休生活。
因此，为了避免这样的情况出现，AB夫妇可以在他们依然可以负担房贷的情况下，开始他们的投资之旅。
投资前的准备
许多房产投资者的第一个错误，就是上来就找房源。事实上，要成为一个好的房产投资者，比找房源更重要的是要确定一条合适你的投资策略和一个优秀的投资团队。
具体来说，AB夫妇在找房源之前至少应该做以下几件事：
寻找一个优秀的贷款经理人，将自住房进行Equity Release。理论上来说，AB夫妇可以套出40多万额外的资金用于投资。同时，他们应该请贷款经理设立正确的贷款结构，并且了解自己的借款能力。
找一个好的税务师，分析他们的税务结构，是否有可以设立SMSF投资的可能性，是否要考虑做PAYG Variation，以最大程度释放自己的现金流。
找一个优秀的房产投资分析师，了解房产市场情况，以及适合他们的投资策略。
严格意义上来说，不仅仅是对于上了年纪的投资人，以上这些步骤是所有房产投资人在起步时都应该做的。
只不过，对于中年开始投资的人来说，这更是他们不能错过的步骤。因为时间在这个时候已经是他们的“敌人”。年轻人买错了房，或许还有时间可以纠正，反正年轻就是用来犯错的。但上了年纪的朋友，投资走错了一步，要挽回的代价会比年轻人大很多。
说了这么多，我们一再强调的就是中年投资者在时间上的紧迫感。由于迫近退休，留给他们的时间不多，因此，我建议中年投资者要购买具有明显增值潜力的房产。具体来说，以下几点可供参考：
第一，在澳洲有相当一部分投资者喜欢买高租金回报率的房产，这些房产通常在regional地区，虽然yield好，但这些地区的房价波动太大。
投资房产自古以来的第一目标都应该是Capital gain，如果只追求rental yield，大可投资分红型股票或者理财产品。
所以，在地点上我会建议他们去首府城市，投资那些会吸引自住者购买的房产类型。
第二，中年投资者买的第一个投资房尤其重要。在澳洲，很多投资者只能拥有一套投资房的原因在于：第一套就给买砸了。
卖房者常说的一句话：房子涨十万比你赚十万容易得多。话是没错，但前提是你得涨啊。
如果第一套房子买了不涨，投资者赚钱能力又一般，那么很多人就买不了第二套，或者对房产投资失去信心。如果第一套房产增值良好，那么利用refinance政策，可以加速投资组合的建立。
第三，有能力的话，学会add value。
对于中年投资者来说，如果会一些简单的装修或者改造，主动去创造一些equity，那么会加速你的房子增值速度。
Buy，Renovate，and Hold，是一个对于中年投资者来说不错的策略，毕竟，谁让你的“坡”不够长呢。
对于任何人来说，投资过程中的风险把控都放松不得，而对上了年纪的投资者来说更是如此。
由于起步晚了，有些中年投资者往往会“矫枉过正”，设立超过能力的投资目标，事实上大可不必。
你应该情愿只有两个投资级别的增值非常好的房产，也不要十个表现差劲，只给你带来一大堆Bill的房子。
举个例子来看你可能会更明白：一套价值50万的房产，每年只需要增值7%，那么十年后它的价值能够达到98.35万，增值48.35万; 而三套同样价值的房产，如果一年只增值2%，那么三套房十年的总增值才30万。
最后，虽然投资和创造财富很重要，但也不要忘记留出足够的钱在你的offset account里，用来享受生活，和家人出门旅行，和朋友谈笑风生。因为再好的房子，也只不过是我们为了实现美好生活的工具而已，它不应该成为我们所追求的目标本身。
今天的文章就是这样，感谢阅读。
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