为什么布里斯班的房价还涨不起来? | 澳房闲话21 (原创)

原创 2017年08月23日 澳洲房产大全


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  主编寄语

作者Kevin YU,国内浙江大学毕业的高材生,也是澳洲房产圈内我眼中真正的投资顾问,所谓的“真正”,即不仅停留于房屋本身,区域本身,而是投资本身,这点很重要。


希望Kevin的文章能给大家带去价值。




这是澳洲房产大全

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很多人都认为,过去几年的澳洲房产市场经历了一轮上涨高峰,其实严格来说,与其说是澳洲的房产涨了,不如说是悉尼和墨尔本的房价涨了。因为除去这两大门户城市的风光无限,其余城市的房价可以说是表现平平,像珀斯这样的大城市,房价比起十年前甚至是有所下降的。


不过,如果说珀斯的房价表现差劲是由于矿业泡沫的破碎让人可以理解,那么澳洲另一个被寄予厚望的首府城市布里斯班的房价表现,则不能让人满意。


根据Domain的数据显示,十年前,布里斯班的独立屋中位价是42万,而今天这里的的独立屋中位价在67万左右。以十年的涨幅来说,这里的表现只能算是一般,而过去一年,当地的独立屋价格上涨幅度也仅为1.2%。


 

今天,人们对于布里斯班的看法是呈两极化的。


看好它的人认为这里的房价可负担性比起悉尼墨尔本来说强很多,城市发展也有诸多利好因素,因此未来房市一定走好。


看不看好的人,会说这里的供大于求,尤其是内城区的公寓市场,早已经是许多媒体隔三差五地要拿出来抖一抖的包袱。


我绝不敢说自己对布里斯班房地产市场了如指掌,但我想,可以从我自己这些年来观察到的现象,和身边投资人的故事,来说说我对这个市场的看法,供大家参考。



比供应量更值得关注的


一上来,我们就来谈谈你最关注的,所谓布里斯班市场供过于求的问题。


不可否认的是,过去几年,布里斯班当地政府的确在公寓审批方面曾经批准了不少新建公寓,这些公寓的建设交房高峰期将在2017-2018两年之内到来。


之后,许多机构都预测,供应量将会出现下降。主要原因在于目前的新建公寓审批量和新开工量已经大幅下降。


(RPData数据显示,未来两年左右是布里斯班公寓实际交房的高峰期)


但是,说到公寓供应量,悉尼和墨尔本的供应量难道比布里斯班少吗?尤其是墨尔本,据说那里的CBD里,中国人的比例已经快上升到人口组成第一名了,许多超高层建筑也都在建造或者交房中。


但就我所知,墨尔本CBD的公寓空置率已经下降到了十年来的最低,许多高层公寓一交房,就有数百人排队等待租房。很可惜,这样的场景在布里斯班你是看不到的。


所以,供需其实是一个相对的概念。与其说布里斯班的公寓供应量太多,我倒认为不如说是这里的需求太弱!



同样的建造业大boom,出现在了悉尼和墨尔本就没有太多的问题,更何况这两大城市的供应量要远远高过布里斯班。但布里斯班每年目前一万套左右的供应量,就已经被称作oversupply。


一万套是什么概念,在天朝的某些大型城市改造项目,一个小区可能就有这么多套房子吧。


真正造成oversupply的说法大行其道的,恐怕和布里斯班当地的人口增长速度还不够快,中心城区租房需求还跟不上有关。


目前悉尼和墨尔本每周的人口增加都在1500-2000左右,而布里斯班每月的人口增加才只有3000多一点,而人口增加的速度,背后反映的则是一个城市和一个州的就业和整体经济情况。



所以,如果您也关注布里斯班和昆士兰的房产投资,那么最好不要只关注当地的房产新闻,更要多留意当地的整体经济。


买房就相当于买了一个城市的股票,没有一个城市的房价上涨,不是受益于当地经济水平的上升。如果未来布里斯班的房价起飞,那一定是在当地的经济腾飞以后,才会出现的结果。



(要想做好房产投资,那就多看书看报,多学习吧)



其实不是没有涨,而是你没有买对


说到这儿,可能有一些朋友看了就更不爽了。索性要是一碗水端平了,大家都不涨,那倒也死心了。但现实永远就是这么残酷,别人的房子涨,只有你的房子不涨…


这不,这些年来在布里斯班的房产市场上,依然有一些suburb的表现是非常不错的,尤其是高端的自住市场,涨幅可以说可圈可点。


在离市中心不远的St Lucia,过去12个月的独立屋中位价,从100万上涨到了120万,传统富人区Ascot,一年内的房价上涨了也有12.8%。


(同样属于布里斯班的区,这个表现不丢人吧?)


如果你没有购买百万豪宅的实力,实际上也不是没有机会。我的一位好朋友,在过去两年内,在布里斯班所在的昆士兰东南区域内,购买了三套独立屋。


他所去到的suburb并非是Ascot这样的明星区域,但是他所买的房产的租金回报率非常好,都在6%-7%左右。


他的理念是,目前这样的高租金回报率,在悉尼和墨尔本几乎不太可能找到。一旦未来昆州的房价起飞,那么他已经提前布局。总之,资本增值和租金回报,你总得图一头。



再来说说公寓市场。公寓市场的情况实际上一直随着市场供应量的变化而变化。如果目前看到的新开工数量骤减的情况能够继续保持,那么1-2年后的市场将会重新保持平衡。


不过,我倒是最近看到一个比较有意思的说法,说布里斯班的某一种公寓严重供不应求!


原来,随着越来越多的澳洲人选择公寓式的居住方式,在布里斯班当地,也有一些downsizer,希望住到那些设施设备齐全,出门交通方便的公寓中。


但是,他们一般需要的是那些至少有三间卧室的,有足够室外空间的大户型。也就是说,如果你买得起布里斯班的大三房公寓,或者penthouse,那么这种公寓绝对没有oversupply,放心大胆买…





(布里斯班人不住公寓?前总理陆克文刚花800万在那买了个公寓,呵呵)





好了,布村的房市就先聊到这儿吧。总之,我认为昆州房产作为一个投资地来说,如果选择的项目合适,至少是一种安全的投资地。因为当澳洲进入利息上升通道时,我认为悉尼和墨尔本的房价,将比布里斯班面临更大的挑战。


但至于说布村的房子能涨到哪去,那就拜托当地的政府多花心思,把当地经济好好搞上去,别整天想着rezone卖地,让人操心。


今天的文章就是这样,感谢阅读。






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投资顾问Kevin Yu


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