除了Location, 还有什么是房产投资成功的关键?| 澳房闲话19(原创)

原创 2017年07月26日 澳洲房产大全



  主编寄语

作者Kevin YU,国内浙江大学毕业的高材生,也是澳洲房产圈内我眼中真正的投资顾问,所谓的“真正”,即不仅停留于房屋本身,区域本身,而是投资本身,这点很重要。


希望Kevin的文章能给大家带去价值。


这是澳洲房产大全

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不管你有没有买过房产,你一定都听过一句房产投资的要领,“Location,Locaiton,Location!”,地段,地段,还是地段!

Location, location, location!


另外还有一句话,叫做“Buy the worst house on the best street, don’t buy the best house on the worst street”,意思是说,要买最好地段上的最差的房子,而不要去买最差地段里的楼王。


这两句话的背后,其实要表达的是同一个意思,背后深层次的解释应该是:由于房子是不动产,所以你可以改变一个房子的外观,内饰,装修风格,甚至去改变建造在这块土地上的物业类型,但你永远无法改变的,是一个房子的地段。


也正因为如此,Location,Location,Location被视为房产投资者一致崇拜的金句,好像得到了这一要领,就必定能够获得成功的投资。


那么,是否良好的地段,就是房产投资成功最重要且唯一的砝码?如果说还有另一条重要的规则需要投资者去遵循,它又会是什么?

  

2009年的上海


要探讨这个问题的答案,我想可以先从我自己的亲身经历开始讲起。


我人生中的第一次买房,是在那遥远的2009年。不过,当时我买房的城市,不是悉尼,也不是墨尔本,而是我们天朝伟大的魔都上海。


如果你对经济还稍有那么一些敏感的话,那你一定记得2009年的宏观经济环境是什么样的。在那之前的2008年秋,世界金融危机不期而至,全球股市暴跌,中国A股从6124点的最高峰一路放肆地下滑,股民哀鸿遍野,我自己也被股市套了个底朝天,非常郁闷。


然而,仅仅过了1年不到,在国家四万亿投资的政策鼓励下,经济很快就有了起色,而最先复苏的,正是已经在2008年快不行了的房地产市场。记得2009年上半年,全民买房成了一股无法阻挡的热潮,每每去交易中心,那个人山人海,让你有种走进菜市场,而不是房产交易市场的错觉。



当时房价蹭蹭地上涨,房东跳价那是稀松平常的事,而热闹的市场,宽松的信贷条件,又促使房价继续上涨。为了不错过这波热潮,我也根据自己的预算,匆匆地找了一些符合要求的房子,仅一个多月的时间,从开始看房,到最后成交,非常顺利。


现在看来,在我入市之后,房价又继续在快速上涨通道里持续了两年左右,到2012年左右,政府出手调控市场,上海的房价涨幅终于慢了下来。虽然我买的既非学区房,周边也没有太多新的大的规划,但由于赶上了快速上涨的好时机,因此短时间内获得了不少的增值。


也就是说,只要你是在2009年的上海买房,那么不管什么地段,都会涨得不错。


2012年的悉尼


说完了我自己的故事,我们再来看澳洲的市场。


如果你在土澳的时间超过五年,那你或许还记得2012年的悉尼市场,是一个怎样的光景。


在上一个周期的高峰2004年之后的8年,悉尼的房产市场可以说经历了一场艰苦卓绝的“八年抗战”,几乎没有任何增长的房市表现,让90%的人已经对投资悉尼房产市场没有任何信心,很多现在两房公寓价格超过百万的区,在当时也就五十多万的水平。


然而,由于近十年的房产低迷,导致悉尼房产开发量在那段时间内是有明显下降的,但这里的人口增长则一直没有停止,因此,一直积聚的购房需求,就像一个堰塞湖一样,压力越来越大,直到2012年之后开始爆发。



后面的事情我们都知道了,过去五年,这里的房价涨了70%,年复合增长率相当于超过11%。


也就是说,只要你在2012年的悉尼买房,那么不管什么地段,到现在也都涨得不错。

 

但是,早在2012年,就有人称布里斯班将在未来两三年涨幅超过悉尼,然而它并没有发生,2014年,也有人称悉尼的涨幅已经快接近尾声,它也没有发生;而现在,又有人说墨尔本的房价已经快涨到头了,你觉得它会发生吗?


一个投资人,如果在2012年花50万投资了了布里斯班,那么按照当地市场平均增值幅度来说,现在这套房产的价格大约在56万,而如果2012年投资了悉尼,那么今天这套房产已经价值85万。所以,这位投资人在2012年选择布里斯班投资房产,而不选择悉尼的机会成本,大约是30万。


而要是这位投资人在2004年入市,那可又是完全另外一幅光景了。悉尼的房市在2004年开始进入瓶颈期,但西澳的珀斯房价,则在2004-2007年的三年多之内翻了一倍。


所以说,如果我们可以时光倒流,那么我们应该这么投资澳洲房产:2001买入悉尼房产并于2004年出售,2004-2007买入珀斯,布里斯班并于2008年出售,2012年买入悉尼,2015年买入墨尔本…

 

但是很可惜,由于时光不能倒流,因此我们也不可能回到过去。但是,你应该可以发现,如果一个普通的Buy and Hold策略的投资者踏错了时点,进入一个没有牛市潜力的市场,或者一个已经过了高速增长期的市场,那么他将要面临比较大的机会成本和时间成本,去等待下一个增长周期的到来。


说了这么多,我想你也应该知道我想表达的意思了。房产投资中time in the market(长期持有)虽然重要,但如果你想有更出众的投资结果,timing the market(把握入市的时机)才是一个买房人投资水平的体现!


那么作为一个投资人,究竟要怎么样才能找到具有增长潜力的区和房产呢?这就涉及到了如何做房产市场研究的话题,有机会再和大家分享这方面的知识和信息。


感谢阅读,下次再见。


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