跨国投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）表示，住宅房地产价格下跌过快，澳洲经济可能难以吸收，RBA（澳储行）或将迫于压力降息，以防止消费放缓、就业下降、澳元汇率走软。

摩根士丹利在RBA今年第一次会议召开前夕发布此警告，有迹象表明此轮房价下跌的速度快于以往的衰退期，悉尼房价已经从峰值下跌超过12％。报告警告说：“ 这样的下降速度对经济来说难以吸收。”

该报告总结称：“宏观展望2019，一个关键问题是——2月、3月的房地产销量的回升是否能让下跌的速度逆转回2018年早些时候的水平（每月约0.5％）。”

然而，2019年初销售数据并不令人鼓舞，墨尔本周末清空率下滑至55％以下，去年同期为61％，悉尼约为49％，去年同期为51％。

令市场担忧的其他因素包括：停滞不前的收入水平，家庭债务上升，银行皇家委员会的影响，贷款机构信贷紧缩，以及融资和监管成本的上升等，成本上升已经迫使ME Bank等一些贷款机构在过去两月内两次上调浮动利率。

即将到来的联邦大选也是一个因素，如果未来工党执掌联邦政府，其可能取消面向房地产投资者的慷慨税收优惠，包括取消负扣税。

新一届联邦政府这可以通过推出某种形式的首次购房者优惠政策来抵消这方面的影响，这也是第一届Hawke政府在1983年上台后所做的。

摩根士丹利认为，RBA的下一步行动可能是将现处历史低点的1.5％现金利率进行进一步下调。越来越多（虽然目前还是少数）具有影响力的市场分析人士开始持同样的观点。

根据预计，现金利率将在明年第一季度之前保持不变。

其他经济学家，如AMP Capital的Shane Oliver，预计RBA将在年底前开始降息，认为价格疲软已经超出了2008年和2011年RBA开始降息时的水平。Oliver先生表示，2016年5月和8月两次降息成功逆转了2015至2016年房地产市场曾出现的放缓。

Australian Super养老金也支持降息的观点，其是澳洲全国最大的养老金机构。

摩根士丹利认为， “看起来很有可能” 房价将进一步下跌，因为近几个月的跌速已经超出了季节性因素能够造成的影响，例如圣诞节，新年期间的销售放缓。

从实际情况来看，房价从峰值到低谷的实际跌幅 （计入通货膨胀），预计将达到15％至20％，即为其原先预测的两倍。其警告说：“这表明2019年的情况可能与我们在2018年看到的相似，尽管风险趋于降低。”

分析显示，全国拍卖清空率相比高峰时期已跌去超过40％，物业在市场上的待售天数从47天持续增加至53天，卖家折扣从约4.7％上升至5.1％。目前房价看涨预期处于历史最低水平（或接近最低水平），相信房地产是最明智储蓄投资方式的人数也处于历史最低水平（或接近最低水平）。

五名业界领先的经济学家、基金经理、养老金专家认为，如果住宅房地产市场的情况没有出现急剧扭转，RBA可能会降息。

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作者来源：Duncan Hughes AFR

原文链接：

https://www.afr.com/real-estate/morgan-stanley-warns-the-rate-of-property-price-falls-may-be-difficult-for-the-economy-to-absorb-20190203-h1asd2

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