最近房地产市场开始慢慢回归理性了，过去一段时间的清空率一直在60%上下徘徊，想买房自住的朋友也开始可以进场看一下房子了。

这周开始，笔者会开始分析一下悉尼各个区域过去几年的房地产变化，我们先来介绍一下华人热门的地区。

Burwood，我们华人喜欢叫它：宝活区，交通便利，购物方便，可以说是新移民或者留学生很喜欢的一个区。有火车线通过，有大型购物中心，最近一段时间开始形成了一个以华人餐饮为主的美食区，可谓深得华人喜爱。

宝活区，呈东西向，离悉尼市中心直线距离约为10公里。整个区的面积大约是2.5平方公里，拥有6个公园，大约覆盖了3.4%的城市面积。在2011年的人口统计中，宝活区拥有12，466人，到2016年的人口统计，显示人口增长了28.4%，达到了16，011人。

这是一个充满了活力的区，人口构成以20～29岁这个年龄段为主，在这个区居住的大部分家庭都是以还没有孩子的夫妻为主（刚毕业、刚结婚的）。本地居民还贷数额大约为1800～2399每月。

一个比较有趣的现象就是在这个区以租客为多，大约占了房地产市场的56%，44%的住户为自住为主。过去12个月的统计里，别墅大约有2143栋，公寓楼单元有5128间。据笔者所知有几家开发商即将或已经推出更多的公寓，所以别墅会慢慢减少，而公寓数在可见的将来将会提升。

销售和价格

别墅：

首先我们来看看过去5年里面别墅的销售数量和中位价，以下图表由RP data 提供：

柱状图显示的是别墅在市场的销售数额，过去5年其实变化并不算太激烈。价格在2016年5月达到顶峰后，从2016年11月到2018年5月这1年半间变化不大，中位价在180万出头徘徊。

下图更直观的可以看到中位价的变化幅度，在2016年5月之后下滑，到2017年5月之后开始爬升，但是2017年11月之后又有微量下滑。这个跟整个大悉尼地区的房价变化基本相同。

下图为房产销售在市场上呆的时间，和房东开价和实际售价的折扣趋势。基本上房产在三个月内都能卖掉，不过房东的开价基本都比实际售价高，2018年5月的统计显示最近的折扣率在15%左右，也就是开价2百万的房子，可能最终成交在160万左右，想买自住房别墅的朋友可以留意一下讲价的空间了。

公寓楼：

从下面的表格可以看到，公寓楼的供应量在2014年之后就不算太多，在2015年之后还开始慢慢减少，相应的售价也比较坚挺，中位价在85万上下波动。

公寓楼的售价在2015年年中到2016年年初的增幅是最大的，甚至达到了20%的增幅，随后增幅开始减慢，到2017年年底，甚至开始了短暂的负增长（降价），只是幅度并不大。

公寓楼的平均销售期比别墅要短了10天左右，也就是2个半月左右能销售出去，而且议价空间并不大，目前一般在6%左右。

出租和投资回报

前文也说了，burwood 的房地产市场，租房的人比住自己房的人还多，下面我们来分析一下租房市场的情况。

先来看看别墅的出租情况：

别墅的租金除了在2015年11月到2016年11月这一段时间跌了半年左右，基本都是呈上升态势，到2018年5月的统计数据显示别墅的中位租金略高于675澳币每周。

如果是投资了别墅来出租的话，这个投资回报大约在1.6～1.7%左右，比起2013年5月时候的大约2.4% 的投资回报低了不少，好的是2018年5月的数据开始往上提升。

前文列举的数据显示别墅最近几年房价提升并不多，出租的投资回报也并不如意。显示这是一个属于时候买别墅自住的市场，出租或投资求增值比较困难。

公寓：

公寓楼的租金在过去5年基本是往上走的，可是在2018年5月的统计数据显示租金市场开始有下行压力。

在过去5年，公寓的租金回报也由最高点的4.2～4.3% 下滑到3.5%左右，不过相比起别墅来说，投资公寓的年投资回报还是会高，在同样的房价不怎么涨的情况下，投资公寓看似比投资别墅回报更大一些。

本文所有数据与图表均由RP data提供。