众所周知澳洲房地产市场的热度一直居高不下，尤其是以悉尼为代表的几大主要城市的房价更是坚挺，以至于目前让当地居民，留学生和海外人士难以负担。
而作为开发商，建造公寓（apartment）和联排别墅（townhouse）的风险太大，未知的经济形势为几年后的顺利交房蒙上了一层太大的阴影。于是，不论是普通民众还是开发商都不约而同把目光转向了租赁市场。
▲QUAY STREET, URBANEST
▲SYDNEY CENTRAL, URBANEST
租房作为一种刚需，其市场近几年也蓬勃向上。而寄宿房（Boarding House）作为一种有别于公寓和别墅的项目类型，则是当前形势下项目开发的最佳选择之一。它们大多由私人公司开发运营，拥有多个独立的房间，可提供给租客三个月或以上的租期，且可以提供独立的厨房和卫浴设施。而这种类型是有别于背包客住宿，护理院，酒店或旅舍，老人公寓或是自助式公寓的。
从项目开发的角度来看，寄宿房避免了从开发到交房期间因房产市场和买家的波动带来的巨大风险。在2009年《州环境规划政策（可承担的出租房）》（State Environmental Planning Policy （Affordable Rental Housing）2009）第二部分第三分部第29点中，州政府也明确支持寄宿房项目的开发。
寄宿房开发具有以下明显优势：
开发灵活性大，理论上在大部分土地的区域性质（zoning）都是允许的。
投入产出比高。比如在一个中密度地块上可能只能做4-6个联排别墅。而如果改做寄宿房，则有可能达到30-40间。通常项目收益率比联排别墅和公寓多50%-100%。
新州租房空置率低，作为自持的增值物业，没有住宅开发的销售压力。
新州家庭与社区服务厅（NSW Family and Community Services）颁布了寄宿房财政辅助项目-新供应（The Boarding House Financial Assistance Program – New supply），其中也明确指出，政府将为寄宿房项目中的每一间房提供$10000澳币的财政补助。
建筑设计上，对户型，通风，日照，绿化等要求相对灵活。
施工难度和造价低。
那么，开发寄宿房项目有什么具体的规范要求呢？
场地要求：
1. 位置（location）
800米步行距离内可到达火车站或码头
400米步行距离内可到达轻轨站
400米步行距离内到达B2当地中心区域（Local Center）或B4混合用途区（Mixed Use）
2. 区域性质（zoning）
R1 – 普通住宅区（General Residential）
R2 – 低密度住宅区 （Low Density Residential）
R3 – 中密度住宅区 （Medium Density Residential）
R4 – 高密度住宅区（High Density Residential）
B1 – 社区中心（Neighbourhood Centre）
B2 – 当地中心（Local Center）
B4 – 多用途区（Mixed Use）
设计标准：
1. 容积率（floor space ratio）
在R2，R3区域中，可以使用当地环境规划（Local Environment Plan）中标明的最大容积率。
在被允许开发住宅公寓楼（residential flat building）且没有古建筑的区域中：当容积率小于或等于2.5:1时，允许的容积率是当地最大容积率+ 0.5:1 （例如当地最大容积率是2.5:1，那么开发寄宿房的最大容积率是3:1）；当容积率大于2.5:1时，允许开发的容积率是当地最大容积率的1.2倍。
2. 建筑高度（building height）
和各政府的当地环境规划（Local Environment Plan）一致。
3. 景观区域（landscape area）
建筑红线前方缩进（front setback）中的景观设计需要和街区和谐一致。
4. 采光（solar access）
在9am-3pm中，主要的公共起居室（communal living room）不少于3小时的直射阳光。
5. 私人开放空间（private open space）
需提供面积不少于20平米，宽度不少于3米宽的空间供租客使用。
如果寄宿房中包括了管理经理住房，则需为其提供不小于8平米，宽度不小于2.5米的私人开放空间。
6. 停车（Parking）
每间房需至少提供0.2个车位。
7. 住宅面积（除私人厨房或卫浴外）
单人间：面积不小于12平米，不大于25平米。
其他情况：面积不小于16平米，不大于25平米。
8. 公共起居室（communal living space）
如果寄宿房超过5间，则至少需要提供一个公共起居室。
9. 寄宿房管理经理（boarding house manager）
如果居住人数超过20人，则需要为寄宿房管理经理提供住宿房间。
10. 摩托车位和自行车位（motorcycle and bicycle）
每5个房间需至少提供一个摩托车位和一个自行车位。
虽然寄宿房项目的设计规范相对宽松，但提前了解这种项目类型的局限也很有必要。
相对于普通公寓和别墅的直接买卖，寄宿房项目的资金回报主要通过租赁获得，所以回报周期相对较长。
审批难度较大，虽然州政府对此类项目持明确支持态度，但具体落实时，可能会遇到周边住户以损害公共利益为理由的投诉。
需要更加周全的运营管理策划。
END
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EnHance Group为总部设在澳洲悉尼的项目管理服务公司，专注于建筑设计，项目开发管理，致力于为亚洲开发商在澳大利亚开展房地产开发提供量身定制的“一站式”咨询服务。
