几周拍卖数据出来，市场冷清了，不少还有些能力入市的潜在买房人，开始变得更加的“沉着，冷静”，有不少人想着，自己一定要三思而后行，好好在市场上研究一番，找一个“最有投资价值的区域”才下手。

最近的世界不太平，最近的网上好热闹。一会是冰冰失踪了，一会大强子被告性侵了，而这周你们敬爱的马爸爸又要辞职了…大众的注意力，就被这些乱七八糟，其实仔细想想和我们没半毛钱关系的事情，给消耗殆尽了。

是啊，亿万富翁的前途到底如何，一向是让我们吃瓜群众操碎心的头等大事。相比之下，咱澳洲房产市场就显得无趣的多了。

最近市场上的热点是加息，四大银行除了Nab是你方唱罢我登场，就是瞅准了你们爱买房的一族的“七寸”：

谁说只有国内才有割韭菜一说来着？其实真是天下乌鸦一般黑。

正因为市场冷清了，不少还有些能力入市的潜在买房人，开始变得更加的“沉着，冷静”，有不少人想着，自己一定要三思而后行，好好在市场上研究一番，找一个“最有投资价值的区域”才下手。

这个问题曾经也困扰我很久，但后来，我给想明白了。下面我们就以悉尼为例，来看几个完全不同的区域的房价表现，希望看完你也能明白了。

要说悉尼华人最熟悉的区，那我想Burwood排不上第一，也能排前三吧。说起burwood这地方的环境，我自己是认为真心不怎么样，虽然westfield商场，火车大站，好学校，近城等优势一应俱全，好吃的餐馆那更是数不过来，但我就是对它喜欢不起来。

不过，话说回来，我又算什么呢，我喜不喜欢Burwood，是否看好它的前景，那对Burwood过去几年的房价表现，那是完全没有任何影响。

从2009年至今，burwood的独立屋中位价，从90万一路上涨到了2017年底的217万，而公寓中位价，从49.5万，上涨到了去年的82.7万。至于折下来的年均增长率，我就不算了，有兴趣的可以自己去估。

如果说Burwood，Eastwood，Chatswood这样的wood区是华人买房的最爱（话说大悟的名字翻成英文是不是Bigwood？），那悉尼西区的一些地区，在不少华人眼里，则简直就是非人类可以居住，出门随时被乱枪打死的“金三角”地带了。

刚来悉尼那会，有一位住在北区豪斯里的“老移民”，用一种自豪的口吻跟我说“来悉尼这么多年，我好像西区连开车经过都没有过哦！”语气中的自带那个优越感，让我至今难忘。

那悉尼西区是不是真的如部分华人认为的这么烂？我也不可能找几百个区给你分析对不？我们就来看看西区的标志性大区，Liverpool好了。

Liverpool距离悉尼CBD大约35公里，从区域的定位来说，也可以算是西区的交通枢纽了，各个wood们有的火车站，westfield商场，公园，医院等重要配套也是样样具备。有人好像还喜欢把它称为悉尼的第三CBD。那我们来看看它过去十年的房价表现。

这不看不知道，一看还真吓一跳啊。这Liverpool虽然出生比较贫寒，不是个富二代，官二代，但在“悉尼妈妈”的照顾下，这个位于西区，离市中心不怎么近，偶尔还发生点社会新闻的地方，房价的表现不但不差，好像还有点让人惊艳的赶脚：

如果我小学数学还没算错的话，公寓的涨幅好过Burwood。

最后，看过了华人最爱的区，华人鄙视的区，我们再来看看华人根本“不知道”的区吧。说不知道，或许是有些夸大了，毕竟现在哪个区还没有点中国人的身影？但毕竟这是悉尼，大部分区域主要还是老外的天下，那里的华人比例还是相当低的，我就找了一个位于南区的一个可以说相当低调的区域Kirrawee。

Kirrawee位于悉尼南区，距离Royal National Park和悉尼著名海滩Cronulla都不远，但因为这里没有什么大型基建，也没有什么重大规划，历来不在华人房产投资者的雷达之中。但是，从REA上看到的数据来看，这里的房价表现也和上面提到的两个区没有什么本质的区别。

独立屋价格从2009年的60万，上涨到去年的124万，公寓中位价，从当年的41万，上涨到了去年的71.8万。

看到这里，我不知道你悟出什么规律了没？没错，什么所谓最有投资价值，最具升值潜力的区，那真是个marketing的工具而已，事实是，没有什么区可以长期脱离自己所在城市的平均增长率！

要说这其中的道理，说起来也真是很简单，拿股票投资来打个比方：长期来说，一个公司的增长率，是不可能永远超过这个国家GDP增长率的，否则从理论上来说，有一天这个公司的价值就会超过这个国家的价值，但实际上我们知道，那是绝不可能发生的。

那么买房子也是同样的道理，只要你的策略是buy and hold，那么房产的长期增长率，你真的不用操心，只要看看这个城市的长期增长水平，就能判断个八九不离十了。

但是，短期来说，区域与区域之间的增长率可以相差甚远，如何找到短期有明显增长潜力的区域，则是明显考验一个投资人水平的。

最后，留个问题给各位，如果有人发现自己买的房子的长期增长率并没有和所在城市的平均水平有很高的相似性，而是市场涨，我的房子不涨；或者市场涨的多，我的房子涨的少，那么其中的理由，最有可能的又是什么呢？

好了，今天的文章就是这样，感谢阅读。

关于作者

Kevin Yu，澳房大全专栏作者，专业地产分析师，注册金融分析师CFA三级候选人，拥有近十年中澳两国房地产行业经验。本文转自澳房大全《澳房闲话》专栏。

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