每日地产 | 华人买房买到违章建筑，损失惨重陷入两难,每日地产ozreal微信公众号文章

墨尔本一名男子两年前购入一栋住房，他刚刚了解到该物业内的大部分建筑物都属于违章建筑。
Whittlesea议会称，物业内的一栋平房，以及车库和后院的两个棚屋都是在未经许可的情况下建造的。
业主现在必须拆除这些建筑物，或者为其取得许可。但任何一个选择都要花掉他上万澳元。

卖房广告罗列了这栋Mill Park Drive上的房子的诸多好处——除了可以通过烧木柴或者管式加热器取暖，物业的后方还有一栋单独的平房，里面有客厅、小厨房、卧室、以及与卧室相连的浴室。然后还有“超大的车库兼工作坊”，另外花园里还有一个棚屋。

诸多好处让董浩（音译 Hao Dong）眼花缭乱，于是在2016年3月这栋房子拍卖时，他将其拍了下来。他之所以购买这栋房产，是希望有一天可以把父母接过来一起住。

但就在几周前，一切美好的表象都被粉碎，当地议会先是收到投诉，称这个物业被用于开展未经注册的分租，随之发现这块土地上多数的建筑物都是非法建造的。大概20年前，这个物业的某一任业主违章建造了一栋平房，一个车库和后院的两个棚屋。

董先生说：“我真的很震惊。”“我知道，我是这个房子现在的房东，但问题是这些东西不是我建造的。”32岁的董先生在买房的时候认为一切都是合规的。他说： “地产中介什么都没提，所以我认为一切都是合法地。现在这些历史遗留问题都成了我的责任，非要我解决。”

‘地产公司不承担任何责任’

但是在这种情况下，促成交易的地产中介不负有任何责任。因为在维州，“买者自慎之（caveat emptor）”的普通法原则适用，这句拉丁语的内涵是：买方应自行注意卖方对标的物的权利是否有瑕疵等。

这一原则的预期是——有意购买物业的人应该自行开展尽职调查，以确保在购买前对房产感到满意。将这个房子卖给董先生的地产中介告诉ABC，他们也不知道这些建筑结构是非法的。

Whittlesea议会现已指示，董先生（来自中国的移民）要么为这些建筑物申请所需的许可，或者将其拆除。

Whittlesea议会代理规划总监Julian Edwards表示： “我们目前正在与业主密切合作，以确保这个物业及其之上的所有建筑结构都符合规定。”

他说：“议会最关心的是人们的生命安全，并确保物业符合建筑法规。罚款或起诉通常只是最后手段，我们相信业主会全力与议会合作解决这些问题。”

但是不管是通过申请让这些建筑物合规，或是请人拆除这些建筑，董先生都有一个高昂的账单要付。

一家建筑公司已经给出了8,500澳元的报价，以帮他获得建筑许可证，这还不包括聘请技术工人等其他项目可能产生的费用。一家拆房公司给他报了7800澳元的拆除报价。

在零售业工作的董先生说:“我没有那么多钱。我可以向父母要钱，但是我不觉得这样做是公平的。如果这些都是我建的…我知道我有责任解决，但这都不是我建的。”

非法建筑“相当常见”

董先生没有进行验房（building inspection），而验房的通常目的是确定房产是否存在结构性缺陷。他确实请了一位过户师（conveyancer），但是他们没有发现物业可能含有违章建筑的迹象。

根据澳大利亚过户师协会（Australian Institute of Conveyancers）的说法，这并不罕见。

该协会维州分会首席执行官Jill Ludwell说，在买卖之前，过户师不会去实地验房。“过户师并不熟悉这些物业的具体情况，过户师处理的是产权问题。过户师也不处理产权究竟包含哪些建筑物这个问题。”

Ludwell女士说，非法建筑 “相当常见”。她说：“当人们买房的时候，激情总是占上风。我的意思是，房子让他们感到兴奋，于是就忽视了一些事情。很多人都进行了验房，验房能在一定程度上发现问题，但是并不总是能揭露一切。”

她敦促准买家们购买产权保险（title insurance），知道这个险种的人并不多。在发现非法或未经批准的建筑工程、有未付的市政费，或是房屋被侵占的时候，这种保险都可以对买家起到保护作用。

在澳洲，有两家美国保险公司提供这一险种。Ludwell女士说：“这是一种非常廉价的保险，而且在你持有这个物业的期间一直有效。有了这种保险的保护，你就能真正高枕无忧地拥有一个家。”

这件事对所有要买房的人来说都是一个及时的提醒

但是根据金融权利法律中心（Financial Rights Legal Centre）的说法，产权保险可能是不是必要的。中心的网站上写道：作为产权保险的替代，你可以让你的过户师或者律师进行适当的查询。向当地议会申请一份建筑报告（building report），以确定土地上是否有任何非法/未经批准的建筑物。这一建议得到了Whittlesea议会的支持。