每日地产 | 澳洲房市危机缺乏依据，经济规律自会解决问题,每日地产ozreal微信公众号文章

巨大的房地产泡沫

严格来说，并不存在住房可负担性危机。如果人们真的买不起房，就不会买了。但他们还是在买，而且是大批大批的。今年每个月都有超过五万份房贷申请获得批准，高于过去十年的平均值。

房子太贵了吗？太对了！我倒是想少花点钱在悉尼买栋好房子。悉尼的房子比自上世纪80年代前期以来就是“世界最宜居城市”的墨尔本平均要高出40%。我们为了买房而借的钱是不是太多了，多到都已经危及我们的经济了？这个问题就更难回答了。

不过，本周ABC的Four Corners节目给人一种以为经济就要崩溃了的感觉，并且谈及了公共辩论领域最老的一个话题：澳洲巨大的房地产泡沫。

期待听到一些平衡言论的观众可能要失望了。这些年来，每个鹦鹉学舌者都在谈论房市崩溃。每个调控人员及其跟随者都在警告买家要谨慎考虑并不断发布报告。

ABC的这个节目以意图震惊观众的揭秘开头，即平均而言，澳洲人每一澳元的收入都对应着两澳元的负债。那么，也就是说一个共有8万澳元的家庭就有16万澳元的抵押贷款咯？那听起来也不怎么吓人嘛。

观众了解到，澳洲的家庭债务占GDP的比重在全世界排第二，但并未不知道排第一和第三的分别是瑞士和丹麦。这也算不上什么难题嘛！

观众还了解到，存在刺激抵押贷款经纪人和银行销售人员多销售抵押贷款的激励措施，有些还特别有力。不，这肯定是假的吧？他们并不知道，在前公共服务负责人Stephen Sedgewick最近发表评论后，银行就已经开始改变他们的薪酬结构了。

此外，观众发现，接到销售员的电话之后，在一时冲动之下买下一件4000公里外的投资房产，很可能是个糟糕的主意。他们还了解到，在接下来的一年里，Nambour有74个家庭面临还不起贷款的“风险”。

无论是澳新银行（ANZ）的Shayne Elliott——唯一有勇气现身节目的高管——还是政府，都无需因为民众个人愚蠢的决策而受到指责。

他们甚至还请到了“火药桶” Gerard Minack，在本地的经济学家中，他是个有名的“永远的熊市论者”，总是预测经济即将崩溃。七年前，Minack先生指出澳洲的房价“依照每一种价值度量标准来看，都是昂贵的——无论是和历史房价比较，还是和类似国家的房价比较”。自那以后，房价增加几乎了一倍。

2009年五月，他在ABC的节目上告诉Alan Kohler，基准美国股票指数将要下降到750。“我认为大家都太乐观了。我甚至不确定近期内这些数值会下降到哪个程度。”他说。自那以后，标准普尔500指数（S&P500）就从未低过900，目前数值为2444。

漏掉人们正在购买的房产价值不提也显得有点儿厚脸皮。统计数据显示，家庭负债之于家庭资产总值的比例持续稳定下降至20.5%，是自2007年以来的最低值。

住房者的家庭负债问题

澳洲家庭每一澳元的收入可能确实有将近2澳元的负债，但相应的，他们也有超过9澳元的资产。我们还是客观点儿吧。家庭的利息偿还压力也没有得到多少关注。正如澳洲储备银行（Reserve Bank）及其他各方所指出的那样，用于偿还利息的家庭可支配收入的比例已经下降到了7%左右，比2008年的11%要低，而且是自2003年以后最低的稳定水平。

确实，如果房价崩溃了，利率和失业率是有可能暴涨的。坏了的钟最终总会有正确的时候。（意思应该是指即使在再糟糕的情况下，都有可能会出现好的情况）

Jonathan Tepper也出席了这个节目。他来自伦敦，是一位出色的投资者，他去年有关宽松借贷标准的分析让澳洲调控者及投资者毛骨悚然。“你就像煎锅里的青蛙一样。”他说，认为在2008年的金融危机后，西班牙和爱尔兰的房市崩溃前，这两个国家的调控者所表现出来的傲慢自大也不会放过澳洲。他的说法不无道理。

澳洲的确有一种对住房的“执念”；调控者是应该要担心家庭负债累积问题的。几十年来，房产一直都是稳输不赢的赌注，吸引了一大波“傻钱”（特别指人傻钱多），那些人只是单纯地出于习惯和信念而投钱进去。澳洲储备银行说过，如果利率猛增，那么将有高达三分之一的抵押权人面临受偿困难的问题。

但我们不该排除软着陆的可能性。随着工资水平追上来，悉尼和墨尔本的房价可能就会开始趋于平缓了。而贷款的增长可能会变慢而不是崩溃。