这是澳洲房产大全
第 509 篇原创文章
最近有一则财经八卦触动了下我的职业神经，还去找了美国好友AICPA咨询。
说起那沸沸扬扬的乐视CEO贾跃亭，他在美国洛杉矶南部海边小镇拥有一栋价值800多万美元的别墅。
据说贾跃亭在该别墅，被加州一个名为“OceanView Drive INC”的公司用 700 万美元购买，而公司的唯一控股人正是贾跃亭，还被查到这家公司在2014年8月 26 日成立，且仅成立三天后就购买了这栋别墅。
又说乐视汽车近期发布官方声明，强调媒体的报道曲解，“所谓的贾跃亭私人房产实为三年前乐视汽车在美国创业初期购买，并不属于贾跃亭个人，而是乐视汽车生态美国洛杉矶驻美办和接待办，同时也是乐视汽车生态全球高管阶段性住所之一，此处邻近乐视汽车研发总部。”
图为贾跃亭美国豪宅
普通老百姓当茶余饭后的一则名人八卦听过算过，建筑设计师关心这豪宅里外长啥样，乐视的债主们关心这房产到底算贾个人还是乐视名下的以及能值多少钱……
如果场景来个澳洲版，换个主人公大腕好了，比如奶茶妹妹，一样可以浮想联翩啊。比方说，奶茶妹妹在悉尼岩石区拥有一套千万豪华海景公寓，在2015年以澳洲某某公司名义购入……
可是今天文章不是要比谁更豪，是让我们换个视角来提问和思考：为什么贾在美国要用公司的名义买房？如果是在澳洲，我会建议我的客户也这么操作吗？作为财税专业人士的我关心的是这房产将来变卖的时候任何可能的税收影响。
首先说公司当然有公司的好：
资产保护的角度，公司拥有资产的风险规避肯定比个人拥有能更好掌控。毕竟人，不是智能机器，还是难以逃脱生老病死的命运。
隐私保护的角度，不需将资讯公开在美国市政网站上。揣测可能这是贾跃亭隐藏私人身份而以公司名义购买别墅的缘由。不过，在澳洲公司股东和董事也很容易查到，家庭信托的隐私性则相对做得更好。
税务的角度，公司名义投资房地产可以增加更多公司项下允许抵扣的日常运营日常管理所需要的费用开支。
但是买的时候很爽，卖的时候呢，毋庸置疑，税收在卖房的时候对投资收益起到了重要的调控作用。美国税法有这么一些规定：
1. 在美国卖房时，短期持有不到一年和长期持有一年以上转售区别对待，结合适用不同的个人累进所得税税率，从10%到39.6%不等。美国公司税率一般是35%。
2. 在美国想要更换自己的房屋，若符合1031置换条款的要求，将可递延这一笔税。也就是说，当卖出一处房产后“一定期限内”又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以暂时避免的。
3. 美国的自住宅增值免税，大约每两年可以享受一次。基本原则是：从出售那天起往回算五年，如果只是纳税人一人持有，两人自住两年以上，可享受单身25万，夫妇合报50万美元的免税额。
美国的税制是万万税，澳洲也当仁不让。
澳洲购置房产能以公司的名义买房吗？当然可以，但很少采纳。
什么样的结构可以去买房？从税务角度分析通常分为5大类：个人，合伙，公司，信托和自营养老金。随着投资者的实际情况不同而各有千秋，各有适用。
在澳洲要是以公司名义购置房产类资产，和个人有几处对比：
01
税率
公司：资本所得税率就跟随统一的公司所得税税率而定，目前营业额在一千万以内是27.5% 。
个人：是采纳超额累进税率制的，起征点不到就是零税率，最高可达到49%( 含医疗保险征收税)，根据实际应纳税收入所得而定。个人资本所得税率跟随个人的所得税浮动。
公司和个人情况下两种结构税率肯定不同，但不见得是谁高谁低。
02
持有期限
个人持有投资资产超过十二个月或以上，将来变卖转让处理的话，是可以享受资本增值减半的优惠政策。
但这条优惠从2012年5月8日起已经不适用外国人，也不适用公司。
那是不是运用公司结构进行投资统统打入冷宫了呢？非也。
税法里有一系列专门针对小生意资本所得的减免的规定，存在一些适用公司的情形。当满足所有条件时，比如，业主变卖土地资产时就存在享受资本利得税全额免除的可能。那这样的大福利，若一开始是个人名义操作的，只能望洋兴叹了。
还常常接到海外人士从事全球资产配置方面的事务咨询，身价不菲也很想做些大手笔投资澳房的事情，但苦于没有澳洲的身份，不知道用什么方式在税务方面能最大化的省税，目前海外人士个人的税率没有起征点，税率得从32.5%起征。
相比而言，本地人可以考虑用家庭信托，单位信托，组合信托，特殊的自营养老金等多种形式持有物业。这些对海外人士并没有特别的优势可言。所以这样的情形下，公司结构对海外人士而言也不是不可取的。
话说回来，听说奶茶妹妹喊价澳币1800万转售那套豪华海景公寓，我很好奇当时到底是以怎样的名义买来的啊？好想帮她算算得交多少税啊。有钱，任性，ATO会好开心的。
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