前  言

也许应该要求所有的预言家们打这类赌，这样一来他们可能会站在全澳最高峰上有所顿悟。

澳洲近来房市活跃程度可比登顶科修斯科山，2016年开建的房屋比预期多了6万套。回到2013年，预言家们用了最大的胆子去预期2016年动工量会在16.4万至17.3万套之间。事后，澳大利亚统计局记录2016年新房动工量为22.9万套，现在这些预言家都纷纷噤声。

国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）的上一份报告在2013年发布，尽管它做了很多有意义的工作，但没有人当时能预计到住宅动工量的井喷，即使是最关注市场的专家学者也没能够预测到这样的增长。

利率趋零，信贷宽松，双重收入等因素促成了房价上涨。在2009年，新州新房建成量仅为2.7万套。而2016年，这个数字变为7万套。现在，房屋供应量上去了，但可负担性却遭受重创。2012年，悉尼房屋交易量的26%都是40万澳币以下的低价房，而2016年这一比例骤降至3.5%。

一大波国内外投资者投身房市，这一点是人们从前未曾预期的。外国投资者的购房兴趣大涨：海外人士购房申请从2012-2013年6500份跃升至2015-2016年的40000多份，涵盖房屋价值从170亿澳币上涨至上一年的720亿澳币。每年新增购房者在5万到7万人之间。

近来几周，有报告称动工量高峰期现已过去，预计未来三年会进入下降期：每年新建住宅数量为18万套左右。这一数字相当于动工量下降20%-25%，应该引起警觉。因为如果每年新房建成量突然减少4万套，将会造成大批工人下岗。对于各州以及整个国家而言，这会导致物业税和印花税收益锐减，同时也会终结新房过剩的状况，给房价带来下行压力。

如果现实并未那么极端，那么上述预见性的房市下行将不会带来巨大灾难。每年新房动工量落脚在18万套，实际上对房屋交易而言最为有利。差不多处于这一数量级，我们的房屋建成量才能满足需求且有存量，才能保住工作岗位，抑制可负担性恶化以及维持国家预算。

关键问题是这些预测是否正确。如果联邦政府并未开始关注房屋可负担性问题，那么房市会进一步下行。

联邦工党政府先前表示，政策能对房市产生根本影响，这确实有道理。因为2009年首次置业者人数大增，几乎占全部房贷人数的三分之一。再往回看，霍华德政府过于慷慨的资本利得税，以及负扣税减免政策刺激了更多的投资者进入房市，对于租房市场造成深刻且持续的影响。

其他国家的政策，比如加拿大通过管控措施降低外国人置业的欲望，这让澳洲成为富有吸引力的投资替代国。房市政策如果专注解决房屋可负担性和低收入者住房问题，将会见证有更多投资流入这一部分房市，会刺激开发商提供相应的土地和规划，这对于国内外投资者而言都会有一个长效的回报。

房市活跃就像攀爬科修斯科山一样：上山时很激动，山顶风光无限好，下山时却有点惧怕。再强调一遍，这也许本不必如此，倘若州政府和联邦政府在未来数月内同心协力，就房市政策上达成一致，刺激房屋供应量，设计出正确的工具和模型来引导资金流入到经济适用房的交易中。

END

责任编辑：王异  陈芷沁

资料参考：The Australian