澳大利亚房价从去年9月登顶后就进入了迟缓期。这一年，关于“澳洲房地产还能不能继续投资”的争论不绝于耳。究竟趁低入市，还是持续观望？然而此时此刻，比起“能不能投”，或许投资者最需要关注的是“该投什么”。

豪宅和公寓最受影响

过去七八年间，澳洲房价一路走高，海内外投资者争先恐后入市。如今，当房价受政策影响而疲软甚至开始走低，投资者就难免陷入两难。根据澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic的分析报告，截至今年8月底，澳洲各地房价平均跌幅2.2%。

不过值得注意的是，不同价位房屋的跌幅相差悬殊。以墨尔本为例，市场房价最高的25%的房屋，也就是“豪宅”的跌幅达到了5.2%，然而低价房屋却同比上涨6%。除此之外，公寓也是受影响最大的房屋类型之一。有分析指出，由于近年来公寓房的供应量激增，即便不受到政策波及，公寓的涨幅也会减缓。

刚需型住宅不会降温

在“豪宅”和公寓受到冲击的同时，反观中低价位的刚需型家庭住宅，则没有受到太大波动。这是市场需求参与调节的结果⸺ 连续多年被评为全球最宜居城市的墨尔本，正在成为全澳经济和人口发展最快的城市之一。

在CommSec (澳大利亚联邦银行证劵公司)发布的最新“州中之州”经济排名中，墨尔本所在的维州，已经超越悉尼所在的新州，成为澳大利亚经济的领头羊。与此同时，截至2018年8月底，墨尔本人口突破500万，成为全澳发展最快的城市。仅过去一年，墨尔本就增加了人口12.5万；而过去十年，增加了100万。今后，还会以更快的速度增长。

在人口飞速增长的基础上，如果将墨尔本与中国一线城市上海、北京相对比，就会发现墨尔本的房价可负担性很高，并且房价还有相当大的上升空间。例如，墨尔本一对普通夫妇的年薪税后在十四五万澳元左右，而墨尔本普通区域别墅中位价在80万澳元左右。这意味着，一对夫妇五六年的收入就可以购买自己的住房，而这在国内一线城市是不可能实现的。

事实上，几乎每隔七八年，澳洲的房地产市场就会经历一轮价格的调整。从房价下跌，到进入平稳期，再到逐步攀升，自1980年以来澳大利亚经历过6次这样的循环。

土地投资恰逢其时

当现下房价疲软之时，对于一部分投资者来说却到了最好的入市之际。因为这意味着一个比房价持续增长时期多赚5%~10%的机会已经到来。

房地产并不是无源之水、无本之木，因为有地作依托。房屋的价值是植根于土地的。澳中集团董事局主席、全球财富精英俱乐部会长金凯平先生近期在接受采访时，道破了澳洲房地产市场投资的关键。澳中集团作为澳洲本土的房地产开发商，在过去23年间，进行了数十万平方米土地的开发工作，尤其专注于别墅，以及包括“ 澳中大楼”在内的商业楼宇的投资和开发，是墨尔本最具智慧的大型华人房地产投资、开发机构。

1998年的墨尔本也经历了一轮房市的低谷，但是金凯平先生却凭借敏锐的眼光和精准的市场把握力，带领澳中集团收购了一大批土地和商业楼宇。没过多久，房地产市场回暖，土地价格也水涨船高。尽管在随后的20年间，墨尔本又经历过几轮房价波动，土地价格却始终坚挺。仅当年在墨尔本市中心用100万多一点澳币收购的一块地，如今市值都已过2000万。

这样的例子还有很多。2011年，澳洲房价普跌，金凯平先生没有迟疑，接连收购了几块大型土地。其中位于墨尔本Wyndham Vale的一块12万平方米的大地，在7年内已由650万澳币增值到如今的近3000万澳币。今年，在澳洲房市不被看好的情况下，澳中集团3月份以730万澳币在西南区收购的一块地，也在半年不到的时间里增值到了900多万。

这一轮澳洲房价放缓甚至下行已经有几个月了，但回暖是迟早的事情。专家预计在明年下半年，墨尔本将迎来新一轮的房价增长，而墨尔本被称为教父级的房地产投资专家金凯平先生对优质大型土地的搜寻、投资也在继续，预计今明两年将购买6块大地作为储备，每块大地的投资从1000万澳币到1亿澳币不等。

人常讲，鱼不能离水，雁不能离群。用众人之力，则无不胜也。当中国投资者已经着眼于澳洲大型土地，却苦于没有相关经验；或是发现了好的土地资源，自有资金却不足以拿下，都会错失良机。金凯平先生的澳中集团接下来将帮助国内的企业和个人进行土地的投资与储备，他也在等待与有缘的中国企业家进行土地投资合作。

此篇文章刊登于《澳中商圈》2018年10月刊，澳洲地产 Australian Property，P54-P56.

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