上一期我们介绍了土地收购中的

第一步：如何挑选湿地。

详情请见→如何选择湿地？澳洲民用住宅土地收购与开发那些重要环节！

土地项目调查完成后，开发商就需要对投资做一份可行性分析报告，这也是土地收购计划中的关键——开发商综合考虑风险、回报与企业投资计划后做出项目是否值得投资的最终结论。一个成熟的土地收购计划，不能仅仅考虑风险因素与回报率，还必须考虑未来3-5年的行业、经济趋势，及企业长短期投资战略，从而理智地判断收购是否继续进行。如收购规模越大，则需要更多地考虑未来的时间成本和其他可变因素。

第二步：项目概念初步规划(Concept Plan)、城镇规划（Town Planning） & 土地分割方案（Plan of Subdivision）

在项目正式动工前的18个月，就需要开始准备项目的概念规划了，这一步大约需要8-18个月的时间。开发商根据自身的规模，决定是否外聘项目经理、顾问、设计公司和承包商来完成土地现场分析、项目开发初步规划，城镇规划和土地分割计划。由于此步骤涉及与各职能部门（例如，水电煤公司）打交道和直接决定是否获得政府（City Council）批文，因此一位有经验的项目经理至关重要。好的项目经理会在采用顾问和设计人员建议的同时，用自己具备的专业知识来进行判断。项目经理的决定会直接影响整个项目能否及时把控时间和获得预期收益。另外，好的项目经理在做决断时，也有能掌控项目不确定因素的能力。在开发过程中，突发情况时有发生，项目经理需要具备随机应变、掌控全局的能力。获得市政批文后，开发商就能按土地分割计划对外销售了。

第三步：建筑施工

这个过程以一期开发50至60块空地的规模为例，总共需要8个月左右的时间。这一过程又可细分为2个步骤：竞标确认建筑商，以及施工。其中，竞标的过程不容小觑。澳中集团董事局主席金凯平先生，如今的地产大亨，在初入房地产行业时，也犯过许多人都会犯的错误——能省则省，选择价格便宜的建筑商。殊不知一年后建筑商宣告破产，导致开发项目延期，完工后还亏数万澳币。金先生吸取了教训，在这之后只选择专业的，不选择便宜的。而这里面还有门道——建筑商在竞标方案中，都会预留备用金（buffer）用于面对开发中的各种突发状况，如果预留过多，则成本太大；而预留太少，在出现问题时，这份方案就等于是一张废纸。因此有经验的建筑商除了本身有良好的资质和信誉、具备一定规模、熟悉工作流程之外，熟悉开发所在地的环境也是相当重要——这是决定能否精准做好预算的关键。接下来就是按计划施工，严格把关了。

第四步：融资和预售

资金就好比命脉。资金断了，一切皆空。而就本文描述的这类地产开发过程中的融资，具体需要分两次。第一次在土地收购前3-6个月。当下，在各大银行贷款政策收紧的情况下，唯有像澳中集团这样经验丰富、实力相当的开发商，才能获得银行土地储备（Land Bank）类的贷款。另一次，则发生在获得市政批文和确定建筑商后，向银行申请贷款。此时，也是同样道理，如果开发商实力和资历相当，那么按批文和预算申请贷款即可。否则银行就会要求开发商达到银行规定的预售（Pre-sale）比例，才能获得贷款。其实融资不是独立的一个环节，是与土地收购、建筑施工相辅相成的。

第五步：工程竣工和各部门验收（Auditing）

完工验收大约需要2-4个月时间。这个时间能否把控得好完全与项目经理的经验和是否能与方方面面的机构和政府做好沟通的能力相关。递交材料齐全的项目一定会受到政府和相关部门的青睐。这里当然也有一个公开的秘密——政府部门有可能优先审理熟悉的、信誉良好的项目管理公司所递交的材料。

第六步：土地证（Title）& 买地盖房（House & Land Package）

验收通过后，政府就正式下发土地证。开发商获得土地证后，就能与分割后每块地的买家清算过户费用、结算收益，所有开发流程就完毕了。而买地造别墅（House & Land Package）这类房屋的下一步就是买家找建筑商建造个人的理想家园。澳中集团提供的一站式服务中，也已经为所有买家解决了后顾之忧，提供了建造房子的全套服务，让业主都能轻轻松松做地主，真正实现拎包入住。

此篇文章刊登于《澳中商圈》2018年8月刊，金融世界 Financial World.

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