01
什么是FIRB？
FIRB（Foreign Investment Review Board），中文译为外国投资审批委员会。该组织主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。海外投资者需要先网上付费申请FIRB，成功获批后才能购买房产。
02
谁需要申请FIRB？
除了澳洲永居及澳洲公民以外的外籍人士都需在线申请FIRB的获准。
特别需要注意的是，澳洲临时居民也需要通过FIRB的审核，比如TR, 工作签证，学生签证等。
03
FIRB的审批周期？
在付费政策下，审批周期通常为30天内完成审批。另额外需要10天时间将审理决定告知申请人。审批周期一共为40天左右，特殊情况将可能延长审理周期。
04
海外人士能购买什么房产？
1. 新房：
全新住宅指在住宅用地上新建好，在建或将建造的住宅并此前从未被交易买卖过的未居住过的住宅；或住宅未被使用累计超过12个月。
购买二手装修或翻新的物业不属于新房。如果购入二手房推倒重建请查阅二手房住房再开发。
新房交易是海外投资者选择最多的房产类型。一般海外投资者购买新房都可以无条件获批并对新房次数及数量没有限制，但每次需要重新申请。
2. 二手房：
二手房的购买有很严格的限制条件。首先购买者必须持有一年及以上澳洲临时居住签证（学生签证，工作签证）；其次购买的房产必须为自住房；再者房产必须在签证到期离境前的3个月出售该购入的二手房产。
3. 二手住房再开发
对于重新开发的住宅项目，海外投资者同样需要经过FIRB的批准并且保证新建造的住宅数量大于原有的数量。
FIRB在审批申请是遵从的原则是看购房行为是否增加了澳洲房源，所以如果满足这个条件，原则上海外投资者是可以投资二次开发的住宅项目的。
4. 空地
一般海外投资者购买空地建房将有条件获批。具体条件是买地开发及建造需要在4年内完工并且需要在购买后的24个月之内动工建造。在完工前30天需要提供个竣工证书或者入住证书。
05
政策风向标
自2015年12月1日起， FIRB董事会不再单独管理海外投资申请，将会联合澳洲税务局一同管理住宅类海外投资申请。而从2017年7月起，其收费上涨10%，具体申请费如下：
在澳洲准备购入低于100万澳币价值房产的海外投资者，须向FIRB缴纳A$5,500的申请费；
在澳洲准备购入100-200万澳币价值房产的海外投资者，须向FIRB缴纳A$11,000的申请费；
在澳洲准备购入高于200万澳币价值房产的海外投资者，房价每提高100万澳币，申请者须向FIRB缴纳A$11,000的申请费。
06
海外人士如何参加二手房拍卖
现在很多持有临时签证的海外人士会选择参加房屋拍卖，以求购得心仪的二手房，而拍卖合同中通常是不会有任何的条件性条款的，也不会设有冷静期。在这里很多客户会有疑问，如果FIRB申请批准周期有40天，那么理论上一旦无法在拍卖前获得该房产的FIRB批文，则买家就会丧失参加拍卖的资格，这样无疑大大增加了海外人士参加拍卖的难度。
这里，新政策给予了这类客户申请二手房拍卖豁免许可（Established Dwelling Exemption Certificate）的解决方案。这一许可可以给予有资格购买二手房的海外人士6个月的时间，购买一套在申请房价范围内的不特定房产。这一豁免许可可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券，一旦获得，就可以在半年的有效期内无限制地参加房产拍卖，直至购得房产为止。
但是该“入场券”还是存在着限制条件的：
只能用作拍卖购房，即如果购买者购买的是非公开拍卖房屋（privatesale），即使有了这张许可，他还是需要单独再申请FIRB审批。
该许可只能允许购买者购买一套不特定房产。
该许可只能用于申请时指定的州或者领地，即如果购买者在申请维省的许可后想去参加新州的拍卖，则他必须再申请新州的购房许可。
购买者在拍卖中的中标价不得高于申请许可的房价限额。
那应该如何申请呢？
海外人士需在网上申请，并在申请时需确保提供正确和必需的信息。在申请批准后，如果需要修改详细信息，如姓名或住宅地址等，FIRB可能要求外籍人士重新支付申请费进行申请或者进行更改申请。
07
违规惩罚
新政策下，此次违规的处罚力度相当大，对于没有申请FIRB审批的个人买家，除了依照房产市场价一定比例给予民事处罚外，刑事处罚则最高可达$127,500的罚款，并最高处以3年的监禁。除此之外，其他协助购买者违反FIRB规定的第三方也可能会受到相应的处罚。
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