昨天获悉澳洲财长坚决反对更改负扣税，投资者都蠢蠢欲动。那今天，名城就来把澳洲负扣税的政策好好讲一讲！
什么是负扣税政策
负扣税政策的官方名字叫Negative Gearing。简单来说，如果你在一项商业活动中蒙受了亏损，那么你可以用这个亏损来冲抵你在其他方面的收益，最后达到减少你的应纳税收入，进而降低你的应交税金的目的。从本质上讲，就是由政府或者全体纳税人来帮你共同承担一部分损失。
如何使用在房产投资上
负扣税政策在房地产投资上使用得最为频繁。
举个
例子
假设你年薪为$60,000，贷款购买了一套价值62.5万的投资房。按市场均价计算（$500/周），每年租金收入$26,000，但作为房东，你需要支付各种花销，这时候负扣税政策就派上用场了。
年租金收入$26,000，
投资房总花费* $4,9130，
年投资净收益为-$23,130。
如果，没有这套投资房，年薪$60,000，根据澳洲税法规定，应缴纳税费* $11,046.485。
如果，利用这套投资房进行负扣税，年收入$60,000，房产投资亏损$23,130，须纳税收入为$36,870，实际缴纳税费* $3547.11。
从11046降到3547，一年约省$7,500税！
注：
*投资房总花费：贷款利息$25,000（借贷$500,000，利率是5%），折旧费$15,000，物业管理费+市政管理费+水费约$7,000，修理和维护费用$300，物业管理中介费$1,830。
*应缴纳税费：$11,046.485=($60,000-$37,001)*0.325+($37,000-$18,201)*0.19。
*实际缴纳税费：$3547.11=($36,870-$18,201)*0.19。
此处货币均用澳币结算。
负扣税对高净值人士至关重要
假设用同一处年收益-$5,000的投资房产来进行抵税，不同等级的收入能获得的税务减免不同，收入越高，省的税越多！从8万、10万、20万三个等级的收入等级来看，在同样资产负扣税的条件下，年薪20万的人减税最多，为2250澳元。
可见，对于高净值人群来说，投资房产不仅能享受物业增值的收入，还能获得极大的负扣税收益！2016年联邦政府预算表明，收入排前10%的高收入人群获得了近50%的负扣税收益。收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！因此，医生、律师、IT等高收入者，名下都会有数套不动产用来抵税。
哪些可算做收入
哪些又可列入开支
收入类型：
1)房租
2)用来冲抵房租的商品或服务，需可量化
3)租客预定租房的费用，但没有返还而是充当房租使用
4)租客为物业损坏所支付的赔偿金
5)政府为安装太阳能系统所提供的津贴
6)保险赔偿金，例如业主保险
7)用来冲抵房租的押金
支出类型：
1)招租广告费
2)物业管理费
3)地税
4)贷款相关费用
5)银行利息
6)清洁费用
7)市政费
8)水费
9)屋内设施折旧
10)建筑结构折旧
11)修理和维护费用
12)保险费
13)律师相关费用
14)除草费用
15)除虫费用
16)物业管理中介费
17)文具、电话费、邮寄费
18)交通费
注：对购买楼花的投资业主，在没有交房前，去自己的投资物业进行视察，为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。
19)与投资物业有关的其他杂费
负扣税小贴士
负扣税政策的两条运用条件一定要满足：收益人是从银行借贷进行投资的；投资收益低于贷款利息及其他开支
屋内设施和建筑结构折旧报告可请专业的评估公司出具。
对于需要向澳洲税务局定期上缴预提税（withholding tax）的纳税人，如果上个财年有负扣税产生，则可在本财年初提交预提税更改申请（withholdingvariation），以此减少预提税支出
看到这里，相信大家都对负扣税有了最基本最清晰的了解。使用负扣税政策抵税可谓是投资客的高端玩法，如果实际操作中有任何不明白的地方，非常欢迎来咨询！ICITY名城拥有多年行业经验的投资顾问为您的资产升值保驾护航~
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