每日地产 | 建房、装修，这是一场战争,每日地产ozreal微信公众号文章

上一篇文章，《建房、装修后会后悔的事》出来之后，有不少朋友私下跟我说，Tony 啊，我根本不敢留言，也不敢转发啊，不然又是一场家庭战争了，如果给我家老大看到这篇文章一定会揪着我耳朵说：叫了你多商量、叫了你不要买大件家居、叫了你不要一步到位。。。。。。

不过有一个朋友跟我说，建房、装修，不仅仅是一场人民的内部斗争，更是一场对外的反侵略的斗争，包工头们所做的一切就是为了掠夺我们所有的家庭积蓄而来的，这就是一场保卫战！

市场上确实有那么一部分包工头以超低价格接活，然后在建造过程中要么偷工减料，要么以各种借口增加费用，不给就停工，留下一个烂尾的摊子，给房东造成更大的损失。

但是这种现象之所以发生这种情况，房东自己本身就要背负起一定责任，一分钱一分货，明知道对方的报价超低，那么房东自己就要去承担相应的风险。不要去考验人性的贪婪，一旦你给了别人这种机会，别人就会铤而走险去做。毕竟每个人都要赚钱吃饭的。

其实市场上靠谱的专业人士还是很多的，只不过有的人只想要以最低廉的价格来进行工程，还要美名曰：实惠的价格。

报价的方式：

1. 初略估算：

其实项目报价是一个非常严谨的过程，并不是简单的就每平米多少钱造价来计算的。这个只能是项目前期的估算，例如：建房：每平米造价2500～3500，地下室每平米造价1000～2000。地下水位高的地方造价增加10～20%；装修：精装修是每平米3000，豪华装修是每平米7～8000等等。

这种算法只能是一个概算，误差非常的大，有的包工头为了自己的利润肯定会尽量采用高的造价来做预算。好处就是可以在最短的时间内得到一个预算，以确保项目的预算。

2. 精细预算

我协助过几个建造项目投标，房屋里面基本所有的部件我都进行了三维建模来计算总量，包括了混凝土的立方数，门窗的种类与数量，外立面不同挂板的面积，批荡、油漆的面积，用砖量，所有瓷砖的种类与数量等等。还有结构工程师来计算各种结构部件的需求。基本上能把建造过程中大体量物件的数额比较精准的计算出来，误差不超过5%，只要把包工头的利润加上去，这样的报价基本不会有太大偏差，即使施工过程有小量修改，包工头也可以接受。

这种算法对施工队的技术力量要求很高，需要有建筑师和工程师协同合作，耗时也是非常的长。好处在于精准，对于项目双方来说都是一个比较公平的方法。

3.分部报价

也有另外的包工头的报价只负责包工，并不包材料，也就是说客人自己去买所有的材料。如果客人对于图纸非常了解，对于各种材料的送货安排也能非常精准的控制，这是一种非常不错的方式。我自己家的卫生间装修就是这样的，提前买好所有材料，安排好各种材料的送货时间，包工头来到现场只需负责施工就好，最终价格能便宜25%。

对于拥有丰富经验的甲方来说，这种方式最好，因为对于材料的入货渠道不尽相同，有经验的甲方可以很好的控制价格，并且能拿到自己想要的材料。对于包工头来说非常的省事。但是万一遇到的是不懂行的房东来说，这就是非常大的问题了，不懂行的房东入货很有可能比包工头自己的入货渠道贵了30%或以上（笔者自己的商业账号买货，比普通销售渠道便宜了40%～50%，包工头的会有更多折扣)。

那么对于不懂行的房东来说，是不是做一个佛系的房东就最好呢？

当然不是了！

别忘了我们还有像吴彦祖一样又帅气，又有才气，又靠谱的建筑师加施工队啊。

什么是靠谱？

其实房屋的建造、装修，靠谱很重要。房东自己首先就要靠谱，廉价并不等于靠谱、廉价更加不是实惠，一味追求廉价的房东，其实本身就不靠谱，这样的房东也不可能得到靠谱的结果，或者他们口中的实惠。

但是我们也不可能一味追求高价啊，高价付出很多时候得到的也并不靠谱啊。

诚然，靠谱与否真的要合作过才知道，那么我们在找包工头的时候就要知道以下三个要点：

对你要找的包工头有所了解，问一下与这个包工头有合作过的人的经验与口碑。如果可以的话，现场观摩一下他们做过的项目，同时要问问他们关于项目的细节情况，例如：整个流程做了多久，需要多少钱，项目的难度在那里，他们跟其他包工头的做法有什么不一样的？
对于自己的项目，包工头有什么问题没有，例如：
a.他们需要多长时间来准备预算？
b.谁来管理这个项目？是包工头自己每天都来吗？还是他下面的管工过来？多久见一次面？
自己准备好一系列的图片来告诉包工头自己要的是什么样的装修，这时候请注意一下图片的风格选择，整个房屋需要有一个统一的风格，如果不懂，可以让设计师协助沟通。这个对于包工头对您的项目报价会有个更深刻的认识；

其实总结起来就是，他们过去做了什么？打算怎么做你这个项目？我要他们做到一个什么样的效果。

总结

建房、装修要兼顾的事情很多，其实关键在于沟通。整个环节流程，沟通都必不可少，其实只要我们各方秉承一个相互信赖，相互尊重的的原则，事情就会好办很多。

对于房东来说，只要项目早一天完成就能早一天享受，还可以少背一天贷款。对于施工队来说，房东的要求不外乎节约和良好的质量，做到了这两点施工队不愁没有好的口碑，未来能更多的接到项目。

所以房东跟施工队之间的关系不应该是相互对立的，这个并不是一场战争，不是属于一定要只能某一方获利才是赢。房东跟施工队应该是相互理解和扶持的，这是一个互助的关系。有时候在于一些小事上，双方都没有必要斤斤计较。只有这样才能达到双赢，房东获得更好质量，工程进展也才能更好的把握；施工队也会因而收益，名声也就是这样才得以建立起来。

最后不得不说的是，有时候不要随便听信别人的评语，外人对于项目整体并不了解，并不知道房东的预算多少，有的人甚至是半专业人士来装专业评价，这就非常容易发生误会。房东自己要做到心里有数才行。

最后预祝各位，建房、装修过程顺顺利利，开开心心。

END

关于作者

Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。