无论在什么国家，在绝大多数行业中，资金永远是各类投资中最重要的一个因素。合理采用各种融资手段，对各类融资进行组合优化，有效地利用资金的杠杆，这是将收益最大化及降低项目风险的最有效手段。

在地产开发这样的大资金投资中，无论是几百套的大型开发项目，还是小型的Duplex开发，融资毫无疑问是最重要的环节之一。融资渠道多种多样，除去个人融资，信贷机构和银行贷款是绝大多数开发商都会采用的融资渠道。其中银行贷款最为稳定，利息低，往往是最重要的融资手段之一。然而银行贷款常常也是最令开发商头疼的环节。尤其在澳洲这样金融体系稳定，信用制度完善，法律法规严格的国家，银行贷款的审批有着一系列复杂的程序，多方面因素都能影响到贷款的批准与贷款金额。那么我们应该如何操作才能通过银行的贷款审批并且申请大最大额度的银行贷款呢？

在澳洲地产开发中的贷款最常见的有两种，一种是购地贷款，一种是施工贷款。两种贷款都是抵押贷款。购地贷款以土地本身作为抵押物，施工贷款以将来建成的建筑为抵押物。购地贷款基本与购房贷款一样，较为简单。而施工贷款则是相对困难的一个环节。

在贷款数额方面，银行往往希望开发商在项目中投入了一定资金。贷款数额占项目总成本的比例被称之为LVR， LVR最多可以达到80%，其具体占比根据项目本身的规模及性质，以及开发商的具体情况而定。

首先，银行的本质是什么？在澳洲，银行是以金融手段获取利益的金融机构。对任何业务银行都会审核其利益回报及风险。对于施工贷款，银行在针对项目风险进行评估时会考虑多方面因素，首先考量的是个人信用记录以确保个人的贷款偿还能力。个人信用记录的评估不仅仅针对项目的开发商，项目的合伙人也会对贷款结果造成很大的影响。因此，拥有良好的信用记录以及良好的与银行的关系是非常重要的。

在评估个人信用之后，银行则会开始对项目本身进行评估。因此，在递交贷款申请材料的时候务必要专业详细，并带有项目的可行性分析等项目相关材料。一般情况下，需要的材料如以下的材料清单：

其中又以下项目相关的信息最为重要：

土地情况的介绍中应包含有其用地性质、容积率、限高、等等规划信息，以及土地本身的各类关键信息，如地点、面积、购买价格等等。通过对这些信息，银行可以对土地本身的价值及开发潜力进行评估。

施工贷款都是在DA审批通过后进行申请。开发项目的建筑设计是非常重要的，其关系到项目的经济指标，成本预算，施工周期，审批难度等等一系列项目关键信息。银行通过这些信息能够对项目开发进行综合的评估。

项目可行性研究是根据项目本身的客观情况进行的经济回报预估的研究。在要求贷款申请者提供可行性研究报告的同时，银行内部也会有专业人士进行非常完善详细的项目的可行性研究。如果双方的研究结果差异较大则会影响到贷款审批。因此，寻求专业人士进行专业的项目可行性研究是非常必要的。

对于多数开发商来说，项目开发的本质就是获取利益回报，因此在土地情况及设计方面开发商与银行有着共同的利益出发点，往往较为容易通过审批。但是对于许多开发商来说，项目经理的任用问题上往往与银行的意愿有着较大冲突。出于降低项目风险及提高项目回报的考量，银行往往会要求有丰富经验的项目经理来进行项目管理。然而，经验丰富的项目经理的收费不菲，许多开发商不愿承担。但事实上，项目经理在澳洲的地产开发中是至关重要的，不论是银行贷款，还是项目本身的成本控制及周期控制，都有着不可或缺的作用。

在申请银行贷款之前，开发商必然会进行一个施工成本的预估。预估大多由施工承包方的报价对比来获得。申请贷款时，银行本身也会对项目成本进行评估。除此之外，还会由银行及开发商共同指定一个QS（造价评估师）作为中立角色对项目成本进行评估。通过三方的评估来确保项目造价的精确性及客观性。银行将根据最终的项目预估成本来决定贷款数额。

除了造价评估，还有另外一个评估师Valuer来进行项目的价值评估。QS侧重于施工及成本方面的评估，Valuer侧重于项目的市场价值方面的评估，其中包含有土地本身的价值及房产的价值。Valuer的评估对银行也有着非常大的影响，其决定了银行最后对项目回报的预期。

在开发商申请贷款之前，银行会对开发商的预售率有着一定要求以降低风险。通常情况下，预售金额至少需要达到银行贷款金额，银行才会批准贷款。此外，在开发过程中，开发商不得动用信托账户里任何的预售资金，否则将视为违法行为。

我们在前面已经提到了银行往往对项目预售的情况有一定的要求。而另一方面，预售通常在项目DA获批之后开始，以降低DA需要重大修改而造成的风险。因而，施工贷款一般在项目启动时开始进行准备。在DA获批后马上开始预售，同时进行项目的CC设计及施工招标文件准备。根据项目体量及个体情况，这个阶段一般为6-12个月。当预售达到可观数量时，便可以开始申请施工贷款。

因此，时间及进度的把控是非常关键的。并且在这个过程中，项目的施工招标、设计推进、销售方面都对整个进程有着非常大的影响，可谓牵一发而动全身。理想情况下，施工贷款可以在施工开始前获得审批，从而达到完美的衔接。但在实际中，由于各种原因，如管理不当，设计问题、招标不顺利等，往往导致贷款无法及时获得审批，而导致项目停滞或是开发商必须在前期垫资进行施工。因此，聘请一个有着丰富经验的项目经理和合理的时间规划是非常重要的。

澳洲的银行贷款的放款并不是一次性发放，而是按阶段性地进行发放，被称为Progress Claim。其原则是根据施工方在本阶段的施工量来进行放款，以降低资金的风险。多数情况下，一个月为一阶段。每个阶段结束之际，施工方会进行一个施工总结，罗列各个方面的开销。与此同时，项目经理、QS及银行三方都会各自再进行一次费用审核，比照施工方提供的施工总结，最后共同通过一个放款金额进行发放。需要注意的是，银行往往会对QS有一定的要求，多数银行会要求选用银行合作清单中的QS。因此，建立与银行有着良好合作关系的QS之间的关系也是非常重要的。

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