全澳10%的楼花无法成交，但为什么这朵花的估价比合同价涨了60万？丨澳房闲话

2020年07月08日 澳洲房产大全



这是澳洲房产大全
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第 82 篇 澳房闲话 专栏


上周有一篇文章被各大房产公众号都转发了，那就是最早出自AFR记者Nila Sweeney的那篇名为“1 in 10 off the plan sales collapse”的长文。

文章大意为，今年3月到6月，澳洲35000套楼花成交中的大约3041套买家无法按时成交，主要原因为房产合同遭到低估。


说实话看到这样的标题，我是不意外的。自2016年澳洲银行宣布对海外买家暂停贷款的那天起，澳洲楼花的苦难时刻就开始了。

随着过去几年各种政策的叠加效应，市场的供应集中，海外买家的退潮，贷款政策的波动，再加上今年新冠疫情的“锦上添花” ，现如今想要trouble free的成交一套楼花，几乎是痴人说梦。

以今年以来成交的新项目而言，估价比合同价低估5-10%属于正常水平，不必大惊小怪；低估超过10%的不在少数，低估20%以上的项目也可以一抓一把。

如果你的估价和合同价一致，那么建议赶紧请你的中介和贷款经理吃饭，自己烧一把高香，好好庆祝一番。


造成楼花估价偏低的原因，总结起来主要有以下几点。

1

 市场供应过量


由于澳洲在项目审批上的政策原因，各大城市的楼花主要都集中在某些区域，尤其是买家集中的高密度区域，审批和建造量都比较高。

因此，在成交时，估价师在脑海中早已经形成了对一个区域的“刻板印象”，一听到某个区的名字，都不用做什么研究，就可以在估价报告上写上“该区域有公寓供应过剩风险”。

这样一来，在估价上自然就会受影响。

2

 区域房产市场表现


今年以来，受疫情的影响，几乎每份房产估价报告上，估价师都会将新冠疫情对房产市场的不利因素写在估价报告上。

有时候我觉得这些估价师也是够懒的，明明疫情对每个区的影响程度是不同的，但他们为了保护自己（估价公司也要买保险，也要对自己的估价结果负责），就千篇一律地在报告上标注“新冠疫情可能会对当地房产市场有负面影响”，从而造成最终估价结果的不理想。

3

 卖的贵


这是我个人认为造成估价结果偏低的最直接和最重要因素。

估价师在给楼花进行估价时，参考的是周边同类房产的二手房交易。

虽然他们会将新房考虑一些premium的溢价因素，但当开发商将售价超出周边同类二手房价格10%，15%，20%的时候，估价师们不会坐视不管。

再漂亮的楼书，再fancy全面的大楼设施设备，你楼下有再多地铁，超市，政府规划，一线水景，都不会对估价结果有任何的正面促进作用。


除了以上三点，还有一些因素同样会对新房估价结果造成影响，比如大楼周边环境是否理想，建筑用材是否优质，土地是否有污染等等，但以上三点是更重要的因素。

那么楼花在交房时的估价，有没有达到，甚至超过合同价的？当然有，有的还可以高的非常夸张。

以下是一个高密度公寓的楼花估价报告的部分内容，我会将关键的信息部分隐去，但可以让大家看估价的结果和公寓内的情况。

这是一个标准的高密度高层公寓的楼花，大楼总共有近200套公寓。这套房产两房两卫，没有车位，室内面积75平米，阳台9平米。

看完图片你可以放心地说，这是一套非常普通的澳洲公寓，并非什么penthouse之类的稀缺户型。




接下来就是见证奇迹的时刻。

这套公寓的合同价为102.5万澳元，而成交时候的估价，则是…


160万澳元！


正可谓“此花只应天上有，人间难得几回闻”。你是不是纳闷，为什么同样是楼花，大家的花命却如此天差地别？

下面我就来解释一下这套楼花之所以能够脱颖而出的原因。

其实这一切都不难解释，这并不是什么魔术，也没有什么买卖价格和估价过程上的猫腻。

这套房产之所以能够表现如此扎眼，是因为它是典型的，用“幸存者偏差”的眼光选出来的那个幸运儿。

造成这套房产表现如此抢眼的最重要原因有以下几点：购房区域，购房时点，所选户型。

这套房产的位置，是悉尼的CBD。悉尼CBD是过去十年澳洲CBD房产唯一有普遍可观增幅的区域。

注意，我说的是普遍的，可观的增幅。

其他城市的个别房产可能表现不错，但总体来说除悉尼之外的城市，CBD房产表现平平，有些城市房价还倒退不少。

而这套公寓所在的位置，在Townhall和Wynyard火车站之间，步行可以到达你所有说得上的悉尼标志性景点。

相比墨尔本在CBD动不动就造一栋600套公寓的建房速度，悉尼CBD可谓寸土寸金，过去十年总共建造过的高层公寓可谓屈指可数。至于布里斯班和其他城市，我就懒得说了。

其次，这套楼花的购房时间点，是2013年的12月，而成交时间在2019年的1月。这中间的五年，可以说是悉尼房价大幅上涨的一段时间。


虽然2018年后略有调整，但对于一个2013年销售的项目来说，恐怕连开发商也想不到悉尼房价会在14-17年有如此惊人的上涨。

五年的时间给了整个楼市一个充分向上的空间，再加上这套公寓所在的位置，处于一个快速上升期的城市的优质区域，涨幅可观是理所当然。

最后，锦上添花的是，这套房产的户型是一个标准的两房两卫户型，面积适中，适合小家庭及自住人士。

虽然没有车位略有缺憾，但在如此市中心的位置，并不是什么巨大不可弥补的错误。相比而言，同一大楼内的一房公寓虽然也有上涨，但涨幅不可能达到60%的程度。

综上所述，购房区域，购房时点，所选户型三个关键点的全部正确，造就了这套房产在成交时可观的增值。

试想，如果是2018年在悉尼CBD买进的楼花，2017年在布里斯班Fortitude Valley或Hamilton买进的楼花，或者在墨尔本CBD任意时点买进一套40平米的一房楼花，那么不好意思，您都很有可能成为AFR新闻中，那些collapse的楼花买家。

所以，从投资者的角度来看，楼花的风险和收益具有很强的不对称性。

要投对，必须在时点，区域，户型等各方面都做出正确的选择，而要爆仓，那么只要选错一个就够你受的了。

今天的文章就是这样，感谢阅读。







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Kevin Yu, CFA


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