每日地产 | 观点:买一堆房产,然后坐等财务自由,到底靠谱吗?

2018年12月04日 每日地产ozreal




最近的房市虽然不景气,但对房产感兴趣的人永远不缺。

前几周,有一个朋友来同我讨论房产话题,说要请教一个问题,她说自己之前参加了很多房产讲座,发现很多地产公司都会推荐一个理念,也就是让大家尽可能的多买一些房产,然后长期持有,直到有一天可以实现财务自由。


这位朋友来澳洲不久,听到这样的理念,她也十分动心。但她是一个比较爱思考的人,于是就来问我,这样的投资方式,到底是否可以真正实现财务自由?

这种做法,听上去的确非常诱人。


但实际上,通过单纯的买入房产并等待升值,就好像买股票的指数基金一样,你能得到的是市场总体走势的平均回报。在股票市场上,绝大多数人不能战胜指数,因为普通人对于买入的公司没有控制权,只能期待公司业绩上涨带来的股价上涨。

 

而房地产与持有股票不同的特点在于:可以人为使房产增值。这样的做法,要比纯粹的买入房产,并等待市场上涨的收益要高许多。


但可能很多人没有这么多精力,去做自己主动给房产增值的事,这些人可能安于获得“指数型”的回报,那么对他们来说,买入并持有的方式就是首选了。



不过即使如此,要按照以上路径实现财务自由,投资者还需要具备以下的先决条件才有可能:

 

1

 购房者需要具备一定的基础财力


玩过大富翁的都知道,每个人开始都有一笔起始资金的。



这笔钱大家基本都会用来抢地买房,但如果没有经过原点补充资金的规则,那么在买入几个房产之后,就无法把这个游戏持续下去了。


对于想要通过买一堆房子来实现财务自由的人来说,可以看看自己的能力能够买多少房子。如果资金有限,那么就该考虑,买完第一套之后,是否有足够的赚钱能力持续这样的购房行为。如果没有,那么就必须依赖前面买的房产升值,来持续投资。


以买新房来说,我见过的只以买新房作为自己购房策略,并且坚持很多年的人,绝大多数都是本身在其他方面的赚钱能力就非常强的人,比如说医生、律师、企业家这样的高收入人士。


说实话,哪怕不投资房产,他们在创造财富方面也已做得比普通人好。

 

2

购房者需要具备相当的现金流


还是拿大富翁做例子,在游戏中破产的人不是因为没有了资产,而是因为现金流断了。



对于有意连续投资房地产的人来说,现金流可以说是把“这个游戏”持续下去的关键。


澳洲的负扣税政策争议很多,看好它的人说,负现金流好啊,这样可以减税;讨厌它的人说,付出去1块钱,退回来3毛钱还开心,你是傻缺吗?


其实关键是你付出了现金流,那你的房子涨了没有。要是每年贴1万,房子涨了5万,不退税又如何?要是贴了1万,房子还不涨,那你图啥呢?别跟我说持有十年翻倍,没有人给你保证。


当然了,买太多负现金流,每周要贴钱才能养着的房子,你该考虑的是如果银行升息,并且持续升息,要你本息一起还,那么你是否还有能力继续持有这些房产。


以目前的市场而言,如果是近几年买了较多房产,而升值还没有多少的投资者,那么一旦现金流撑不下去,那么势必会抛售手中的房产,即便有的房产以后升值再好,恐怕也与你无关了。


3

前期购入的房产必须持续升值


市场上的房子有两种,一种是买了可以让你变得富有,而另一种,你最好等自己富有了再去买。


如果你本身不是什么高收入人士,我建议投资可以让你变得富有的房子,也就是购入后能有快速增值的房产。


原因也很简单,如果自身并非高收入人士,缺乏依靠自有资金持续投资房产的能力,那么就需要靠投资收益,也就是房产的增值部分,来持续房产组合建立之路。


我认为“预测市场”是一个极不靠谱的行为,任何企图把握市场走向,“赌”某个地区,城市的房价走向的做法,十有八九都是错的。


很多人看一堆宏大基建,政府投资,人口增加等看似利好,其实无太大用处的数据来决定投资,最后也都被市场残酷否定。


因此,如果打算只做买入并持有这件事,那么最好找那些现在就有确定性,且可以通过人为因素来增值的房产。


 

最后,再扯几句题外话。


可能不少人会想问,到底什么样的房子可以快速增值?


我想说,其实这个世界很公平,你创造多少价值,就有多少回报。

 

你看,在房地产整个生态链上,房地产开发商是处于金字塔尖的行业,这个行业对于专业度的要求最高,资金的投入量最大,承担的风险也最多。


但与此同时,开发商为整个社会创造的价值也是最大的。想一想,一块杂草丛生的平地,经过一个奇妙的过程,可以变成一栋摩天大厦,可以变成一栋滨水豪宅,可以变成政府解决社会住房问题的保障性房产。

 


从无到有地创造这个过程,为社会增加财富,解决住房问题的就是房地产开发商,因此,他们也可以获得与之付出匹配的利润。

 

其次是房地产中介,虽然没有造出房子,但他们为开发商带来了交易,为房东以最高价出售房产;买家中介,则代表买家在市场上寻找值得投资的房产,他们同样为社会和客户创造了价值,因此他们也可获得与之相匹配的收益。

 

同理,物业管理、建筑商、项目管理等等所有行业里的公司和个体,也都获得了与自身创造价值相等的收益。

 

如果你是一个房产投资者,那么我建议你也具备这样的价值创造思维,看看你的房产投资策略中,到底为社会带来的多大的价值?是只买了一个房子用来出租?还是可以做的更多?


想清楚这些,什么样的房产可以快速为投资者带来增值,也就不难理解了。

 

今天的文章就是这样,感谢阅读。


END

关于作者

Kevin Yu,澳房大全专栏作者,专业地产分析师,注册金融分析师CFA三级候选人,拥有近十年中澳两国房地产行业经验。本文转自澳房大全《澳房闲话》专栏。

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