每日地产 | 观点:我对公寓市场的疑惑

2018年08月30日 每日地产ozreal



万邦君以前在学习股票交易的时候,听说过这样一个说法,看对做错。什么意思呢?你明明看到这个股票将会有一波行情,一个大趋势,但是在实际操作中,你没赚到什么钱。发生这种情况的原因有多种多样,比较常见的,如股票没涨多少就开始价格回调,吓的你的赶紧把手里的股票卖了。有的时候是市场上负面的消息太多,哪怕价格涨起来你都不敢买,觉得这只是股价一个暂时反弹总之股价就是一直在涨,但是你眼巴巴的看着,却没赚到钱。


后来我发现真不是牛市就一定赚大钱,不过在牛市期间,开个股票博客,玩玩事后诸葛,卖卖股票课程倒是能赚很多钱。在《滚雪球》这本书里,巴菲特也提过相似的例子,大意是,谁都无法否认汽车和飞机对人类发展的重要性,但是没人靠投资航空公司或汽车公司赚过钱,在汽车最开始诞生的阶段,美国有超过二千家汽车公司,最后搏杀只剩下了3家。


历史告诉我们,有些人看不见趋势,有些人看见了趋势,但他的打开方式错了。不是没赚到钱,就是赚钱没有那些卖铲子的人多。加州淘金热潮赚最多钱的,不是淘到最多金子的人,而是卖牛仔裤和铲子的。 股市最火热的时候赚钱最多,不是那些所谓的大V民间股神,而是赚手续费的证券公司和卖股票培训班的老师。99%的美国汽车公司虽然倒闭,但是卖汽车保险的公司活的却异常滋润。




作为一个每年有近10万人涌进的移民都市,我一点不怀疑专家所说的两点,第一,未来这座城市60%的人口会住进Apartment(公寓),公寓为家是未来社会的主流。第二,家庭越变越小,公寓面积足够满足现代家庭需求。专家由此延伸,既然是趋势,买公寓一定会赚大钱,投资就是要买公寓。

 

专家既然这么说了,您是否觉得在悉尼市区内环建筑密度提升的大背景下,买公寓就是顺应趋势,迎接财富与移民红利的最好方式呢?如果您这么想,那么恭喜您,以上全错。对于这波公寓浪潮,本君认为最好的方式是去卖公寓,对的,你没看错,“卖”公寓,做地产销售,做公寓所衍生的相关产业,如开大楼物业管理公司,房产租凭公司,家具店等等。那些买公寓的人都是被收割的,食物链的末端。


“你这么说太激进了吧,很多人买公寓赚到了钱的。”


是的,本君承认,很多人买公寓赚到了钱,而且我自己就有一个客户买Chatswood的楼王,三年赚了一百万(涨50%),但是本君也说过一笔好的投资要看两点,第一是长线,House,楼花,apartment,Townhouse,你如果刻意的去寻找成交记录,其实每个都能找出好几年涨了十几万到几十万的例子,因为在市场火热的时候,什么事都会发生。但是如果你按10年-15年一个长周期拉开看,很多产品连10年翻一倍都做不到,而且澳洲房产7-10年翻一倍的说法是建立在过去一百多年的平均数据的基础上,过去几个周期房价都是7-8年翻一倍。但延伸到现在,这个周期时间变的越来越长。你拉开10年看,很多2-3年涨幅很多的房产,在10年中的剩下几年就再也不涨了。第二就是机会成本,你表面是买这套房子赚了钱,但是你确定你选择就是当时最好的房子吗?同样价格有没有别的房子赚更多钱呢?




就像下面这个例子,屋主2011年6月份约47万购入底下这套楼花,如果时间停留在2014年,这是一个绝佳的投资案例,因为当年楼花成交时,笔者做过的这栋楼很多的的贷款申请,房屋估价都普遍高出合同价10万左右。你如果找对的银行来做贷款,贷款金额可以按高评估价格来走,直接借了合同价的90%,你只花费了4万7,就轻松博得10万收益,谁说楼花不赚钱呢?

 

但是你拉开7年看,这就是最近的销售结果






7年这个房子增值了17万5,毕竟只投入4万7和印花税,很多人感觉还行。

 

我上网随机找了个2011年附近二手House的案例,House有近600平方米的地。买这个House也可以是当年的我们投资者另一个选择,不过就是有点Low, Parramatta当时已号称要建设第二中心,那套公寓又在火车站旁边,所以可能大家觉得公寓颜值更高一些,House还在离Parramatta10公里外的城乡结合部区域。

 



结果House的价格翻倍了,公寓没有。其实Seven Hill House这个价位算高的,当时普遍价位30万左右。顺便说一下,这个House有开发潜力,Blacktown council目前只有这种corner Block可以建duplex (联排别墅)。


当然你也可以继续说,如果那人当年只有4万7,楼花公寓岂不是最好的选择吗?大爷,你说啥都有理。我来反问您一句,如果当年那个人能预计到两个投资产品在涨幅上的差距,做为中国人能出国的,有谁凑不齐那额外的3,4万澳币首付?


这只是其中一个案例,我知道很多人会拿Coogee , Bondi Junction 的公寓来说事,但是说真的,除了美丽的海景,离市区近在咫尺的距离,东区公寓的保值更多在有限的供给,可开发地块太少,House总价又过高。请问您上一次听说Darlington, Coogee或Bondi有楼花在售是何时的事啦?


公寓的增值在于地段,供给和密度。


从地段来说,悉尼是去地段化,就是我总在说的悉尼在发展城乡结合部,什么意思呢?大家打开谷歌地图来看,无论是墨尔本还是布里斯本,这些城市的市中心是在整个行政版图的中心位置,唯独悉尼,它的市中心紧贴着东边,所有人都得迁就它,周一到周五,所有上班族都要往东迁移。这就是为什么纽省政府把悉尼一分为三,设立City, Parramatta和Liverpool三大中心来缓解东边的压力。虽然Parramatta,Liverppol离实际成熟还有一段时间,但这是未来的大趋势,现实是悉尼已经存在了几个中心地带,房价已经接近市区周边价格,例如我们华人的娱乐与就业中心Burwood, 小CBD chatswood, 电子科技园 与大学城North Ryde 。


这让我想起了中国城市武汉, 武汉有四大中心,武昌(科教文化), 汉口(金融业与服务业),光谷(电子园)和汉阳(工业和汽车),深圳也是相似的情况,有罗湖,福田和南山三个中心。多中心城市发展模式对于维系悉尼公寓价值的地段是非常不利的。






第二个就是供给,在我看来东区的公寓保值,在于House太贵,楼花太少,二手房拿出来卖的房子也不多。要知道东区有很多交易都是整栋公寓楼在买卖,那些有钱人买了是不会着急卖的,在房子买卖历史上,那些公寓持有时间最高多达30年。






我对那些老公寓的疑虑在于,这些房子当初的设计已经和现代人格格不入了,老公寓是在70,80年代建造的,在当时澳洲人的心里,只有没钱的人才会住公寓,所以设计比较简易。放到今天我们开始看到老公寓的一些弊病,首先空间狭小,两房一卫的面积差不多才60多平方米。户型设计也不符合现代人美感,封闭式厨房,插头接线的位置不多,很多户型都有一条长长的走廊,简直是对空间的浪费,如果您想买大件如钢琴,估计您会给搬运公司付很多钱,因为老公寓没有电梯。






现代的公寓户型设计成多样化,首先连一房都可以有那种复式户型,上卧下厅。两个卧室一般都会配两个卫生间,有些户型还配备两个大阳台,厨房也是开放型,显得空间很大。




在物业管理上,新大楼配备了游泳池与健身房。

户型虽然多样化,但是澳洲公寓的装修还停留在原始阶段。









楼上那些几个图是新房标配,无论您是看chatswood Metro这种楼王级别的,还是Merryland这种中东区的新公寓房,这种装修档次是标配,地毯,暗褐色的浴室,Burning级别的厨房,无论什么地段装修档次都那个德行。




所以有些开发商开始制造一些精品公寓,如Crown, JQZ 和Fraser, 他们在一些项目使用高档的德国厨具,用4厘米厚的石头做Benchtop ,铺纯木的地板,并且像Crown在有些项目在屋顶建无边泳池或空中花园。




最近我听说有些开发商开始在澳洲搞智能建筑,你回家可能只要一个遥控器,就可以控制屋内的设施。彻底实现家居全自动化。




说了一大推,我想表达的是,公寓本身在随着时代不断升级和更新,你确定你买到的户型,装潢,地段和建筑设施不会被逐渐淘汰吗?House可以整个拆掉重建,朝向,设施都不是问题,但是公寓不行啊。你确定新供给的公寓不会影响到老公寓的价格吗?你或许只能赌老公寓的地价上涨,祈求政府不要大面积提升当地的面积,例如Campsie老公寓涨幅过去还可以,但当政府大力提升本区密度后,新旧公寓都开始滞涨甚至下跌。而且还有一点就是,在悉尼按每平方米单价算,老公寓没比新公寓便宜多少。




图片的老公寓在均价两房80万的小区,要价只要52万,但是室内面积只有50多平方米,总价便宜,均价一点不便宜,新旧两房都是一万一平左右。


最后说一下密度问题。悉尼的面积12000平方公里左右,平均每平方公里人口密度1237人,按照这个数据,悉尼在世界500万人以上的城市里,密度最低,甚至低过了很多400多万人口的城市,人口密度低意味着人气低,人气低会让商圈设施与配套无法升级,所以悉尼就很难有那种中国万达广场,新加坡乌节路,香港铜锣湾顶级那种商圈的热闹与繁华,一个westfield就满足本地区的所有基本需求,悉尼的 一个地区中心说白了就是购物中心,火车站和学校加一起,地段可复制性强,正因如此,在悉尼住远住近对生活,除了去市区上班花的时间长,对购物娱乐影响不大。没有繁华与热闹到无法替代,那就很难建立地段的溢价,人们没有理由牺牲空间换地段,地段无法维持,你就很难指望公寓会有超额涨幅

2008年以前华人休闲娱乐都去市区,现在还有什么吃喝玩乐不可以在Burwood解决吗?Newtown Pub林立好不热闹,人群现在不照样搬到Marrickville了吗,这里不也开了很多酒吧咖啡店了吗?


万邦君是一个土地控,因为我觉得那才是终极的财富,至少现阶段悉尼的规划整体上还是一个低密度城市,买配套设施完善区域的House依然是增值的最佳途径。买有些区域的公寓依然可以赚到钱,但从机会成本和长线的角度来说,土地是当之无愧的最佳选择。

 

那些买了东区的旧公寓等着博拆迁的可以完全忽略我的观点。





—— END ——



关于作者

Thomas Gao 高鹏,澳洲万邦金融的运营经理,大白话讲点房地产投资的干货,分享交流,共同进步。






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