必读!预算案给澳洲地产市场“强制降温”,新政策影响力有多大?

原创 2017年05月15日 澳财网


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澳大利亚地产市场一直颇受投资人的关注,与此同时,澳洲政府又不断承诺,将控制房价增长,改善住房可负担性。

在刚刚公布的最新联邦预算案中,不乏与房地产市场相关的改革与措施:增加土地供应、变相减税、抑制海外地产投资等,都颇受关注。
新政策究竟能有多大作用?
对地产市场的最大“杀手锏”是什么?
预算案是否真能平抑房价?

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本期《澳财1+1》为您解答


视频:Owen;策划:Hannah,Scarlett

首次置业者
房价涨势凶猛,薪资增幅却处于历史低位,首次置业者一直是澳洲政府重点关注的对象。去年,阿德莱德银行和澳洲房地产研究所的一份相关报告显示,地产市场中的首次置业者数量下滑了6.7%,平均每10位购房者中,仅1位是首次置业者,该比例是1991年统计局有此记录以来的最低水平。

在最新预算案中,澳洲联邦政府针对首次置业者推出了“养老金储蓄计划”

2017年1月起,首次置业者可用税前收入签订薪水牺牲协议(salary sacrifice),将部分税前收入(每年不超过1.5万澳元,终生总额最多为3万澳元)放入养老金作为置业首付的存款。此外,该笔收入将以15%的税率征税,相当于对首次置业者的购房存款实行减税政策。

自2018年7月1日起,首次置业者将可以提取养老金供款和相关收益,并获得30%的税收抵扣。
澳洲财长Scott Morrison指出:通过养老金储蓄计划,绝大多数首次购房者的存款时间将缩短30%,年轻人可以更早地买到房。
但事实真的如此吗?

以墨尔本为例,根据Domain集团的数据,墨尔本房屋中位价在今年一季度已经上涨至84万澳元,较去年高出11万澳元。


而联邦预算的数字显示:按照最好的情况估算,一对存下3万澳元的小夫妻,在该计划下三年内最多可以额外获得1.2万澳元的存款,相当于墨尔本房屋中位价的1%。


如果墨尔本的房价按照现有的增速攀升,三年后房价较目前将高出30%。届时,这1.2万澳元额外存款所带来的影响是何其微不足道。

虽然新政策或许可以鼓励年轻人提早开始存钱,但对于无力买房的首次置业者来说,几乎起不到什么帮助。

海外投资人
每每提及房价上涨,澳洲媒体的矛头总会指向“海外投资人”。的确,根据据莱坊国际(knight frank)的统计,2016年,中国开发商和投资者斥资24亿澳元在澳大利亚投资住宅用地,占总交易额的38%,投资额度同比9.4%。
但值得注意的是,该增速较2014年的峰值,已经下降了11.2%。

此前,海外人士在澳洲买房就已经陆续开始面临各种压力,包括更高的税款和更加苛刻的贷款政策。


本次预算案为了确保市场上的房屋可以为澳大利亚本地人所用,也对海外人士设立了更多的规则:
1
限制外资所有权
针对规模在50户以上的新建多层住宅,开发商出售给海外购买者的房屋数量不得超过总数的50%。这将保证澳大利亚买家在这类开发项目中可以面临更多的供应量。
2
设置房屋空置税
澳洲政府开始向海外人士收取房屋空置税,如果海外投资者在澳洲拥有的住宅每年无人居住的时间为6个月或以上,则需要支付一笔年度“空置税”。

这笔税费的金额等同于海外投资申请费,起征价格为每套房屋5000澳元,并随所拥有的住宅用地价值而增加。该政策旨在鼓励海外人士将其房屋投放在租赁市场,增加出租房的供给。
3
资本利得税改革
澳洲政府正在进行税务改革,以减少海外投资者在澳大利亚对资本利得税的回避。拥有澳洲房产的海外投资者,在出售他们的主要住宅时,将不再享受资本增值税的免税优惠。资本利得税的预提税率从10%提高至12.5%,征收门槛也从200万澳元降至75万澳元。

此外,政府还专门拨款2000万澳元给税务局,进行相关的海外投资者规定执行工作。从这个角度而言,再加上海外投资者贷款政策的不断收紧,未来海外房产投资者在购买、持有以及出售澳大利亚住宅房产时将会更加谨慎地考虑税务影响,市场目前“过热”的情况或将得到缓和。

政府还将做什么
与此同时,本份预算案还显示了澳洲政府将释放更多土地供给的决心。

从大的方面来看,政府将继续推荐西悉尼城市计划,在当地增建数千套新房;而在墨尔本,距CBD十公里的地方——国防部在Maribyrnong的土地,将开放用于建设大型社区,可容纳6000套新房。

此外,明年7月1日起,政府将设立新的国家住房金融与投资公司(National Housing Finance and Investment Corporation),提供长期低成本融资,支持廉租房建设。鼓励各州/领地将存量房转成社区住房。


自2018年7月1日起,65岁以上的澳大利亚居民在出售其(持有10年以上的)主要居住房时,可以向个人养老金账户一次性存入高达30万澳元的税后(non-concessional)退休金。


联邦预算案出台该措施旨在鼓励澳大利亚老年人缩小住房规模,以释放房屋供给。如果该政策可以行之有效,其实会为市场释放出更多合适的房屋,可能会形成真正的有效供给。
更重要的是,本次预算案的最大输家——四大银行和麦格里银行将面临一笔巨额税款(点击查看详情)。不少市场分析人士认为,这笔款项极有可能被银行转嫁至房贷者身上,进而使地产投资者或面临一次银行加息,而这对于整个地产市场的压制,似乎将更加“立竿见影”。
根据澳洲地产研究机构CoreLogic公布的最新数据,上周,悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯的房屋价格指数分别下滑了0.4%,0.7%,0.3%和0.6%,似乎是澳洲地产市场逐渐降温的一个信号。
(来源:CoreLogic)

未来澳洲地产市场将走向何方?

地产投资人又该注意什么?

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