澳大利亚地产市场一直颇受投资人的关注，与此同时，澳洲政府又不断承诺，将控制房价增长，改善住房可负担性。在刚刚公布的最新联邦预算案中，不乏与房地产市场相关的改革与措施：增加土地供应、变相减税、抑制海外地产投资等，都颇受关注。视频：Owen；策划：Hannah，Scarlett房价涨势凶猛，薪资增幅却处于历史低位，首次置业者一直是澳洲政府重点关注的对象。去年，阿德莱德银行和澳洲房地产研究所的一份相关报告显示，地产市场中的首次置业者数量下滑了6.7%，平均每10位购房者中，仅1位是首次置业者，该比例是1991年统计局有此记录以来的最低水平。在最新预算案中，澳洲联邦政府针对首次置业者推出了“养老金储蓄计划”：2017年1月起，首次置业者可用税前收入签订薪水牺牲协议（salary sacrifice），将部分税前收入（每年不超过1.5万澳元，终生总额最多为3万澳元）放入养老金作为置业首付的存款。此外，该笔收入将以15%的税率征税，相当于对首次置业者的购房存款实行减税政策。自2018年7月1日起，首次置业者将可以提取养老金供款和相关收益，并获得30%的税收抵扣。澳洲财长Scott Morrison指出：通过养老金储蓄计划，绝大多数首次购房者的存款时间将缩短30%，年轻人可以更早地买到房。以墨尔本为例，根据Domain集团的数据，墨尔本房屋中位价在今年一季度已经上涨至84万澳元，较去年高出11万澳元。
而联邦预算的数字显示：按照最好的情况估算，一对存下3万澳元的小夫妻，在该计划下三年内最多可以额外获得1.2万澳元的存款，相当于墨尔本房屋中位价的1%。
如果墨尔本的房价按照现有的增速攀升，三年后房价较目前将高出30%。届时，这1.2万澳元额外存款所带来的影响是何其微不足道。
虽然新政策或许可以鼓励年轻人提早开始存钱，但对于无力买房的首次置业者来说，几乎起不到什么帮助。每每提及房价上涨，澳洲媒体的矛头总会指向“海外投资人”。的确，根据据莱坊国际（knight frank）的统计，2016年，中国开发商和投资者斥资24亿澳元在澳大利亚投资住宅用地，占总交易额的38%，投资额度同比9.4%。但值得注意的是，该增速较2014年的峰值，已经下降了11.2%。此前，海外人士在澳洲买房就已经陆续开始面临各种压力，包括更高的税款和更加苛刻的贷款政策。
本次预算案为了确保市场上的房屋可以为澳大利亚本地人所用，也对海外人士设立了更多的规则：针对规模在50户以上的新建多层住宅，开发商出售给海外购买者的房屋数量不得超过总数的50%。这将保证澳大利亚买家在这类开发项目中可以面临更多的供应量。澳洲政府开始向海外人士收取房屋空置税，如果海外投资者在澳洲拥有的住宅每年无人居住的时间为6个月或以上，则需要支付一笔年度“空置税”。这笔税费的金额等同于海外投资申请费，起征价格为每套房屋5000澳元，并随所拥有的住宅用地价值而增加。该政策旨在鼓励海外人士将其房屋投放在租赁市场，增加出租房的供给。澳洲政府正在进行税务改革，以减少海外投资者在澳大利亚对资本利得税的回避。拥有澳洲房产的海外投资者，在出售他们的主要住宅时，将不再享受资本增值税的免税优惠。资本利得税的预提税率从10%提高至12.5%，征收门槛也从200万澳元降至75万澳元。此外，政府还专门拨款2000万澳元给税务局，进行相关的海外投资者规定执行工作。从这个角度而言，再加上海外投资者贷款政策的不断收紧，未来海外房产投资者在购买、持有以及出售澳大利亚住宅房产时将会更加谨慎地考虑税务影响，市场目前“过热”的情况或将得到缓和。与此同时，本份预算案还显示了澳洲政府将释放更多土地供给的决心。从大的方面来看，政府将继续推荐西悉尼城市计划，在当地增建数千套新房；而在墨尔本，距CBD十公里的地方——国防部在Maribyrnong的土地，将开放用于建设大型社区，可容纳6000套新房。此外，明年7月1日起，政府将设立新的国家住房金融与投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation），提供长期低成本融资，支持廉租房建设。鼓励各州/领地将存量房转成社区住房。
自2018年7月1日起，65岁以上的澳大利亚居民在出售其（持有10年以上的）主要居住房时，可以向个人养老金账户一次性存入高达30万澳元的税后（non-concessional）退休金。
联邦预算案出台该措施旨在鼓励澳大利亚老年人缩小住房规模，以释放房屋供给。如果该政策可以行之有效，其实会为市场释放出更多合适的房屋，可能会形成真正的有效供给。更重要的是，本次预算案的最大输家——四大银行和麦格里银行将面临一笔巨额税款（点击查看详情）。不少市场分析人士认为，这笔款项极有可能被银行转嫁至房贷者身上，进而使地产投资者或面临一次银行加息，而这对于整个地产市场的压制，似乎将更加“立竿见影”。根据澳洲地产研究机构CoreLogic公布的最新数据，上周，悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯的房屋价格指数分别下滑了0.4%，0.7%，0.3%和0.6%，似乎是澳洲地产市场逐渐降温的一个信号。未来澳洲地产市场将走向何方？
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