请注意了，商业租房新规对房东房客的影响！,聚澳传媒微信公众号文章

请注意了，商业租房新规对房东房客的影响！

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2020年零售租赁法修正案于2020年9月22日获得批准，并对2003年零售租赁法（维多利亚州）和建筑物对房东和零售场所的房东和租客的义务和权利进行了一些重大变更。《1993年建筑法》有关基本安全措施的规定于2020年9月23日生效，而其余部分将从2020年10月1日起适用。

新的法案引入了对《2003年零售租赁法》和《1993年建筑法》的修订（和实施细则），以实施《小企业法规审查》中的改革措施，并明确了房东是否可以收回因「基本安全措施」（Essential Safety Measures）而产生的成本。

马上可以采取的步骤

房东应：

审查其标准租赁，特别是在支出定义以及如何处理基本安全措施成本方面；
审查其向租客提供披露和租赁变更细节的流程，尤其要注意如果不遵守该规定，将受到巨额罚款

租客应：

确保他们利用早期租金审查规定，以便他们可以就是否行使选择权做出明智的决定；
如果他们不使用提前租金审查规定，则了解14天的冷静期；
检查他们是否收到了拟议的租赁和披露声明变更的副本，以便他们充分了解变更。

下面我们来说一说这个法案的主要变更：

(1). 进一步披露义务，以及延长向租客提供租赁和披露声明的交付周期

业主向租客提供拟议的租赁和披露声明副本的期限已从新租赁开始前延长到至少14天（从7天开始）。现在，建议的租赁必须包括租客的详细信息，租金和建议的租赁期限。重要的是，直到将完整的文件交给承租人之后的14天，租赁才会开始。

(2). 拟议租约的任何变化均应通知租客

如果对拟议的租赁进行了任何更改（在协商过程中或在续租时），则房东必须将所做的更改通知租客。

在以前，如果租赁「基本上按照先前的租赁协议」，则不需要房东这样做（请参见《2003年零售租赁法》第17（7）条）。但是，新的修改法案从该条款中删除了“基本上”一词。

(3). 不遵守披露义务的处罚

新的修改法案对于不遵守房东的披露义务的房东规定了重罚（目前，对法人团体的罚款为41,305澳元，对个人的罚款为8,261.50澳元）。

(4). 更改额外披露义务和续租流程的通知期限

新的修改法案给予房东三个月的交付周期（之前为6到12个月）去便以书面通知租客必须行使续签租约的日期。该通知必须包括以下信息：

必须行使续签租约的日期；
续租的前12个月的应付租金；
根据新的修改法案可以提前进行租金审查；
根据新的修改法案所规定冷静期；和
任何更改关于所提供给租客的最新披露声明的（与租金有关的更改除外）。

如果房东未能提供以上信息，则选择期限将延长至发出通知后三个月（之前为六个月）。如果延长日期在租约期满之后，除非双方另有协议，否则租约将延期至提供通知后的三个月。

(5). 为租客引入早期市场租金审查程序

如果零售租约在续约时提供了当前的市场租金评估，则租客可以在收到房东的续约通知后的28天内要求提前进行租金审查。租客必须以书面形式通知房东，如果任命了估价师来确定当前的市场租金，则租客将在其确定租金的通知之日起14天之后起租。

(6). 为租客引入冷静权

如果有资格接受提前租金审查的租客可以选择续租而不要求提前租金审查，则该租客有14天的冷静期，可以书面通知他们不再希望续租。

(7). 保证金须于30天内退还

房东必须在租约期满后的30天内退还租客的保证金，必须“在切实可行的情况下”尽快退还押金。前提是租客遵守了租约规定的义务，包括适当的把承租地返还原状。

(8). 业主可以通过租赁协议向租客处要求支付“基本安全措施（ESM）”的成本

新的修改法案允许房东通过租赁协议，将维修和维护例为“基本安全措施”（例如，烟雾探测器，灭火器，洒水装置，出口标志和年度安全检查）的费用作为支出（ESM费用）並要求支付。

新的修改法案还对《建筑法》第251条进行了修正。

新的修改法案是有追溯性的，因此在2020年9月22日之前已存在的现有零售租赁中，规定将ESM成本转嫁给租客的条款将生效。但是，房东只能追回该法案于2020年9月23日生效后所会产生的ESM费用。

如果您不知道新的规定，是否对您有利，请联系我们做详细咨询。

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