后疫情时代的商业地产——我们多久能回到从前？丨商业地产

原创 2020年07月24日 澳洲房产大全


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2020年6月24号，世界货币基金组织发表了最新的《世界经济展望》，今年的副标题为：“前所未有的危机，不确定的复苏”。该报告预测全年全球经济预计将倒退4.9% 。


接连不断的第二波疫情来临的新闻让人觉得虽然魔幻的上半年已经过去了，但下半年同样让人无法安心，充满了不确定性。

对于商业地产行业来说，2020年的种种可以说是狠狠地给了商业地产行业当头一棒。

但是对于投资来说，不确定性既意味着风险，也意味着机遇。

今天这篇文章，我们结合麦肯锡的最新报告《新冠疫情对于商业的影响》，研究一下在后疫情时代商业地产的走向以及机遇。


冲击与恢复



根据新冠疫情对于各个行业带来的影响分析，从商业地产的角度来看，对各类商业地产物业的冲击为：零售类＞办公楼＞工业物业。

但从恢复速度上来看，却是：工业物业＞零售类＞办公楼。

工业地产


工业物业的稳定性在于其租客多数为基础行业的一环，不依赖于人流量。

而且随着物流行业、高科技产业的蓬勃和线上经济的发展，很多零售商逐渐转型，从商铺中搬到办公仓储一体化物业中。

同时，外卖行业的兴起，也让中央厨房比之前更受欢迎。

零售物业


对于零售物业来说，零售业、餐饮业等行业受到的冲击是短期且强烈的，但是随着各州逐步解封，已经渐渐得到控制，除了旅游和留学这些与边境政策挂钩的产业之外，其他的零售业也出现了快速恢复的迹象。

办公楼


对于办公楼来说，疫情的影响是深远的，居家办公这个概念，在疫情期间被广泛使用，很多公司意识到了居家办公的可行性，看到了可以从办公室租金中缩减出来的可观成本。

大面积的办公室可能会渐渐不再受到市场的欢迎，长期来看，能够适应非群聚性办公的且具有现代化设施和高科技软硬件的中小型办公室会大受欢迎。

（McKinsey & Company 2020）

从租金缴纳情况看各行各业



在过去的几个月里，悉尼的商业物业从租金缴纳情况来看，在疫情期间不降反增，或是基本没收到太大影响的行业比如有：

运动器材、户外用品、送餐平台、电子产品、IT产业、医疗（包括诊所和化验所等）、超市（线上、线下）和成人用品等。

收到影响最大的行业包括：健身房、按摩店、美容院、画廊、兴趣教室、餐饮店、酒店和旅行社等依赖于人流量的行业。

各行业的恢复周期预测



（McKinsey & Company 2020）

零售物业对应租客产业恢复周期：





办公楼物业对应租客产业恢复周期：





工业物业对应租客产业恢复周期：





疫情对办公楼市场的影响依然深远，需要很长时间才能恢复正常水平甚至上升行情。

对于有经验的专业商业地产投资人来说，现在或许是优质写字楼的抄底入场好时机，但风险与机遇并存。

我们能得出什么结论呢？



如果你的租客恰好是受疫情影响比较大的行业，在现行的租金减免政策结束后，业主需要谨慎考虑是否继续对租客进行租金方面的扶持。

让人无可奈何的是，不是每一个生意都能够在疫情的巨浪中幸存，业主需要仔细评估租客的经营可持续性。

如果租客的生意不幸无法继续的话，业主可以参考以上表格，在重新招租时优先选择受疫情影响较小的行业的租客。


当然，并不是说只要是在以上表格中列出的行业中的公司就都没有收到影响，个体差异还是非常大的，业主需要和物业管理人员、会计和咨询师一起对于每一个企业的情况都要单独进行分析，再得出结论。


Reference

McKinsey & Company 2020, Covid-19 Implications for Business,
https://www.mckinsey.com/business-functions/risk/our-insights/covid-19-implications-for-business#

IMF 2020, World Economic Outlook Update, June 2020,
https://www.imf.org/external/mmedia/view.aspx?vid=6166772311001




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Yiran Zeng

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