今天我们就以悉尼下北岸为例,展示一下一年内成交的价格分别为$50-60万和$90-100万澳币的商业物业。(为保护隐私,具体地址和成交价格没有放出)
办公室
地址:Authur Street, North Sydney
面积:42平方米
预计租金:$25,000每年
(净)回报率:约5.2%
商铺
地址:Neridah Street, Chatswood
面积:23平方米
预计租金:$25,000年
回报率:约4.9%
工业物业
无
办公室
商铺
工业地产
不难看出,小预算投资商业地产,工业地产的回报率是最高的,但门槛也最高,其次是办公楼,最次是商铺。
但根据投资风险和难度来排序的话,顺序就完全反过来了,工业地产>办公楼>商铺。
1)物业本身和周边升值/开发潜力
2)物业的稀缺性和不可替代性
3)物业的新旧程度和建筑质量
4)租客实力和质量
1. 不符合市场的租金水平。
如果过高,需要考虑是不是租金金额有水分,租客是否能在高租金的情况下顺利经营。
2. 建筑质量问题。
3. 物业的建筑设计是否已经过时,是否会影响到以后改变商业用途。
举个例子来说:客户入手了一个租客已经租了近15年的独立产权街铺,楼龄40年以上。
租客为瓷砖销售公司,在物业中经营了近20年,于2018年租期结束时决定退休。
退租后,业主将物业拿到市场上重新招租,新租客准备经营宠物医院。
在向市政府递交改变商业用途申请时被告知该房屋不符合新版建筑标准,如果要完成申请,外墙、楼梯、电路全部需要更新。
费用预计$15万以上。相当于3年的租金收入。
Yiran Zeng