这是澳洲房产大全
第527篇原创文章
很多人都认为，过去几年的澳洲房产市场经历了一轮上涨高峰，其实严格来说，与其说是澳洲的房产涨了，不如说是悉尼和墨尔本的房价涨了。因为除去这两大门户城市的风光无限，其余城市的房价可以说是表现平平，像珀斯这样的大城市，房价比起十年前甚至是有所下降的。
不过，如果说珀斯的房价表现差劲是由于矿业泡沫的破碎让人可以理解，那么澳洲另一个被寄予厚望的首府城市布里斯班的房价表现，则不能让人满意。
今天，人们对于布里斯班的看法是呈两极化的。
看好它的人认为这里的房价可负担性比起悉尼墨尔本来说强很多，城市发展也有诸多利好因素，因此未来房市一定走好。
看不看好的人，会说这里的供大于求，尤其是内城区的公寓市场，早已经是许多媒体隔三差五地要拿出来抖一抖的包袱。
我绝不敢说自己对布里斯班房地产市场了如指掌，但我想，可以从我自己这些年来观察到的现象，和身边投资人的故事，来说说我对这个市场的看法，供大家参考。
一上来，我们就来谈谈你最关注的，所谓布里斯班市场供过于求的问题。
不可否认的是，过去几年，布里斯班当地政府的确在公寓审批方面曾经批准了不少新建公寓，这些公寓的建设交房高峰期将在2017-2018两年之内到来。
之后，许多机构都预测，供应量将会出现下降。主要原因在于目前的新建公寓审批量和新开工量已经大幅下降。
（RPData数据显示，未来两年左右是布里斯班公寓实际交房的高峰期）
但是，说到公寓供应量，悉尼和墨尔本的供应量难道比布里斯班少吗？尤其是墨尔本，据说那里的CBD里，中国人的比例已经快上升到人口组成第一名了，许多超高层建筑也都在建造或者交房中。
但就我所知，墨尔本CBD的公寓空置率已经下降到了十年来的最低，许多高层公寓一交房，就有数百人排队等待租房。很可惜，这样的场景在布里斯班你是看不到的。
同样的建造业大boom，出现在了悉尼和墨尔本就没有太多的问题，更何况这两大城市的供应量要远远高过布里斯班。但布里斯班每年目前一万套左右的供应量，就已经被称作oversupply。
一万套是什么概念，在天朝的某些大型城市改造项目，一个小区可能就有这么多套房子吧。
真正造成oversupply的说法大行其道的，恐怕和布里斯班当地的人口增长速度还不够快，中心城区租房需求还跟不上有关。
所以，如果您也关注布里斯班和昆士兰的房产投资，那么最好不要只关注当地的房产新闻，更要多留意当地的整体经济。
买房就相当于买了一个城市的股票，没有一个城市的房价上涨，不是受益于当地经济水平的上升。如果未来布里斯班的房价起飞，那一定是在当地的经济腾飞以后，才会出现的结果。
（要想做好房产投资，那就多看书看报，多学习吧）
说到这儿，可能有一些朋友看了就更不爽了。索性要是一碗水端平了，大家都不涨，那倒也死心了。但现实永远就是这么残酷，别人的房子涨，只有你的房子不涨…
这不，这些年来在布里斯班的房产市场上，依然有一些suburb的表现是非常不错的，尤其是高端的自住市场，涨幅可以说可圈可点。
在离市中心不远的St Lucia，过去12个月的独立屋中位价，从100万上涨到了120万，传统富人区Ascot，一年内的房价上涨了也有12.8%。
（同样属于布里斯班的区，这个表现不丢人吧？）
如果你没有购买百万豪宅的实力，实际上也不是没有机会。我的一位好朋友，在过去两年内，在布里斯班所在的昆士兰东南区域内，购买了三套独立屋。
他所去到的suburb并非是Ascot这样的明星区域，但是他所买的房产的租金回报率非常好，都在6%-7%左右。
他的理念是，目前这样的高租金回报率，在悉尼和墨尔本几乎不太可能找到。一旦未来昆州的房价起飞，那么他已经提前布局。总之，资本增值和租金回报，你总得图一头。
再来说说公寓市场。公寓市场的情况实际上一直随着市场供应量的变化而变化。如果目前看到的新开工数量骤减的情况能够继续保持，那么1-2年后的市场将会重新保持平衡。
不过，我倒是最近看到一个比较有意思的说法，说布里斯班的某一种公寓严重供不应求！
原来，随着越来越多的澳洲人选择公寓式的居住方式，在布里斯班当地，也有一些downsizer，希望住到那些设施设备齐全，出门交通方便的公寓中。
但是，他们一般需要的是那些至少有三间卧室的，有足够室外空间的大户型。也就是说，如果你买得起布里斯班的大三房公寓，或者penthouse，那么这种公寓绝对没有oversupply，放心大胆买…
(布里斯班人不住公寓？前总理陆克文刚花800万在那买了个公寓，呵呵)
好了，布村的房市就先聊到这儿吧。总之，我认为昆州房产作为一个投资地来说，如果选择的项目合适，至少是一种安全的投资地。因为当澳洲进入利息上升通道时，我认为悉尼和墨尔本的房价，将比布里斯班面临更大的挑战。
但至于说布村的房子能涨到哪去，那就拜托当地的政府多花心思，把当地经济好好搞上去，别整天想着rezone卖地，让人操心。
今天的文章就是这样，感谢阅读。
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