数据解读 | 墨尔本表现力压悉尼-8月5日拍卖前瞻

原创 2017年08月04日 每日地产ozreal



上周回顾

 

上周六(7月29日),悉尼墨尔本两地拍卖市场温和反弹,其中悉尼拍卖清空率70%中位价110万;墨尔本拍卖清空率76%中位价74万,基本和7月22日相似。


按照CoreLogic的数据,本周(8月5日)全澳预计共有1707套房产拍卖,比7月29日的1778套稍少一些。各州首府城市拍卖数量分别是:悉尼562套,墨尔本846套,布里斯本147套,阿德莱德53套,堪培拉62套,珀斯31套,塔斯马尼亚5套。周末天气晴朗,但鉴于拍卖数量不高,市场信心稍弱,中位价和清空率期望值有限。



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悉尼房市热度低于去年


我们先看最近八周的清空率及中位价图表,继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后,7月1日,7月8日,7月15日中位价呈现的是一个谷底反弹的趋势,不过到了7月22日,中位价109万的数值,打断了上涨周期,也创下了八周以内中位价的最低记录,7月29日中位价反弹为110万



从清空率走势来看,之前的上升趋势被打断,不过也是正常波动。



悉尼的拍卖数量方面,九连跌(从5月20日的880套连续下跌到7月22日的479套,统计不包含6月10日公众节假日的407套)的趋势和清空率的上升是背离的,7月29日拍卖数量连续下跌的趋势中止,提高到537套


相比去年同期,清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势,而且两条曲线的匹配度非常高,季节性变化对清空率的影响很稳定。不过悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市场并没有去年那么火热的事实。



和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高,但7月22日的数据让人失望,109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平,而且比去年同期的121万减少了近10%,7月29日数据同样没什么起色,中位价两周都比去年同期要低,而且幅度不小




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墨尔本力压悉尼


我们再来看墨尔本,八周内最高是6月24日的89万,最低是7月1日的68.2万,7月29日清空率76%,中位价74万,属于中等偏低水平。最近四周以来,中位价都在74-75万之间,但清空率比悉尼都要好




拍卖数量方面,剔除6月10日的假日,经过6连跌后(从5月27日的1143套持续下跌到7月15日的636套)站稳反弹,连续两周上升


和去年同期相比,墨尔本在7月之前表现都很好,胜过去年。但是从7月8日开始,清空率(7月8日,15日)两次结果都低于去年同期,7月22日,29日,两条曲线再次交叉重合,相比悉尼,墨尔本的市场表现要好一点



墨尔本中位价和一年前相比,基本也有两位数的涨幅,但最近三周(7月15,22,29日)基本和去年持平,相比悉尼的下降近10%,墨尔本市场表现更好。综合清空率和中位价的表现,我们也不难得出在过去的一月,一季度或者一年内,墨尔本二手房房价表现都会比悉尼要好(后面的数据也认证了这个结论)。




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其他城市:堪培拉90%清空率


此外7月29日的拍卖,布里斯本上市106套,是最近八周以来的最大数量。阿德莱德54套,比7月22日的62套要少。堪培拉两周(7月22日,29日)分别为36,37套


当天的清空率方面,堪培拉表现非常抢眼,90%的清空率,非常罕见,不过中位价只有63.1万,相比7月22日的80.7万,给人一种降价售罄的感觉。布里斯本清空率7月29日清空率55%,属于一般水平;阿德莱德7月29日的清空率只有54%,录得八周最低水平。




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最新澳洲房价增长指数(20170803)



我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在截至8月3的过去一年,悉尼房价增长12.21%,墨尔本增长16.02%,布里斯本2.97%,阿德莱德2.35%,珀斯垫底,下降2.13%。


而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别增长2.18%和4.04%墨尔本的季度表现非常强劲,年度表现也优于悉尼,难得的是这种强势持续了很长一段时间。


如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的七月月结数据,我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大


首先看独立屋,在截至7月31日的过去一年了,墨尔本以17.17%的高增长夺冠,堪培拉紧随其后,录得15.15%的成绩,而悉尼以12.81%排在了第三。假如说堪培拉交易总量少,数据可信度会打折扣,但是墨尔本的独立屋增长的确超过悉尼。堪培拉和悉尼只能争第二而已。




但是在公寓市场方面,墨尔本的增幅(4.63%)不到悉尼(10.3%)的一半。这也是人们常常诟病墨尔本公寓的真实依据。不过墨尔本的开发商已经在慢慢撤出内城区,到中环,外环去建联排别墅和独立屋了,因为后者的价格增长非常不错。公寓方面,悉尼以10.3%的年度增长排在首位,堪培拉以9.99%排在第二位。


所以,是否可以简单概括成,在过去的一年或接下来的短期,如果只能投资独立屋,墨尔本优先,如果只能投资公寓,悉尼优先,至少从数据上来看,是比较正确的选择。



一 周 地产新闻 精 选


1、传统中介的互联网尝试,LJ Hooker 放弃DIY卖房项目


几个月前LJ Hooker宣布了一项名为Settl的新计划,打算提供新的售房形式,房主可自行售房,佣金低廉。但没过几个月,这项计划就被弃用。该公司的一名发言人证实Settl计划将会无限期搁置。


公司主席Janusz Hooker曾将启动Settl计划同澳洲航空公司(Qantas)成立捷星(Jetstar)这一廉价航公司,来服务一个完全不同的市场,进行类比。他说Settl会吸引愿意”自己亲力亲为,少花点钱“。启动这一计划正值传统房地产中介处于四面受敌时期,廉价地产中介公司紫砖(Purplebricks),BuyMyplace, OpenAgent这些互联网企业来势汹汹。



即使如此,LJ Hooker的革新还是被自己内部否决了:Settl计划让许多连锁加盟店感到不快,因为互联网技术的引入可能会让这些门店的佣金收益大大缩水,所以最终该计划夭折。



2、黄金海岸中资30亿赌场项目夭折, 或损失上千万


本周夭折的另外一个项目则大得多。澳洲ASX上市的,以中国大股东为主的澳中财富集团(ASF),原计划在沙嘴Crown land建设包括一间赌场在内的五幢高塔式的综合性娱乐城,项目投资30亿。但本周,昆州州长Annastacia Palaszczuk宣布这一综合娱乐城项目被否,原因是沙嘴地区(The Spit)不能开发任何超过三层的项目。



而ASF耗费5年心血,已投入上千万的资金恐血本无归。历时17个年头的Southport邮轮码头项目亦受到巨大影响。


3、卖不到承诺价格,卖家怒告中介索赔150万


业主John McMurrick因地产中介Kay & Burton Gao 的误导行为而将后者告上法庭:业主翻新了自己位于Toorak,46 Canberra Road处住宅,原打算能卖到800万澳元,但却只卖出650万澳元,前后差了整整150万澳元。



地产中介们一直以来都许诺卖家这般那般好处,但很少有中介会因此被告上法庭,要求负责。


这一案件有可能开地产中介守诺之先河,让这一行业背上风险。被告律师认为,如果法庭真的将这一案件作为判例,情况就会很糟糕。


的确有太多房主相信中介的甜言蜜语到头来却发现竹篮打水一场空,而愤愤不平,但就地产中介日后开展业务而言,这起案件就像是个潘多拉魔盒。



4、墨尔本外环房价半年上涨17%,可负担性成疑


在墨尔本的外环,房屋的可负担性在急剧地恶化,在今年过去的六个月内,房子的建筑成本上涨了17%。而这些地方的房子,本来是首次置业者的首选。



按照统计,目前那些地区房子建筑成本的涨幅是墨尔本房价涨幅的2倍(按照Fairfax旗下的Domain的数据,房价在此期间涨了7.5%),是普通人工资增长幅度的9倍。如果一直保持这个势头,那么到今年底的时候,房子的建筑成本就会超过32万,从而使基本的土地新房项目(House and Land Package)的成本超过50万。


供应和需求的差异,是推高房价的一个因素,而另外一个因素就是开发商拿地的价格,目前在墨尔本远郊,土地成本是每公顷100万澳币,之前碧桂园在墨尔本西边以4亿澳币购入363公顷的土地,就是一个明显的参照。未来,土地的价格预计还会上涨。


 

梁杰夫-澳洲地产专栏作家,信贷专家



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