文：James / 安然

作为一个解说2016年澳洲房市走向和预测的系列，我们写过了代表消极一方的Tepper报告，也写过了代表冷静分析的CoreLogic-Moody’s Analytics报告，是时候给大家一些更乐观的分析了。

当然，乐观并不是盲目唱好，我们要找的是真实可见的理由，所以这一期我们来看看另一位专家——Michael Yardney的预测。如果你有看去年十一月安琪介绍的澳洲房产投资两大门派的文章，你会知道Michael Yardney绝对是一位重量级人物，他最近就写了一篇文章，列出了看好澳洲房市的九大理由：9 REASONS TO BE OPTIMISTIC FOR PROPERTY IN 2016 （http://propertyupdate.com.au/9-reasons-to-be-optimistic-for-property-in-2016/）

读Michael Yardney文章的好处是，非常通俗易懂。因为在Yardney看来，影响房地产发展的，离不开一些固定的主要因素，所以他的理论并不高深，甚至教你不要去看房产数据：只要经济大势往好的方向发展，我们就没有理由对房市悲观。下面就来看看他列出的九大看点：

1. 在世界范围内，坏消息在减少

这个分析图，来源于澳洲统计局ABS、国际货币基金组织IMF、和路透社等机构。我们知道美国经济已经开始缓慢回升；中国经济虽然放缓，但并没有走进衰退；印度正在稳步向前这对澳洲是好事情；欧洲依然泥足深陷，但欧元区经济最坏的时刻已经过去。而从图中可以看到，澳洲的经济发展与全世界是基本一致的，我们已经走出了全球金融风暴引起的深谷振荡，主要关注的数据是IMF对全球经济的回升预测 -- 2016年经济增长将达3.4%，2017年会到3.6%。 

2. 澳大利亚的经济状况良好

根据澳洲统计局ABS三月初的报告显示，澳大利亚2015年的实际GDP增长为3.0%，比之前预期的要好，这是政府和消费者共同努力的结果。

3. 失业率在可控范围

这一个也澳洲统计局的数字，大部份的州失业率都在下降。澳人创造了更多的就业职位，表现最好的是服务业，而除了制造业之外，其他行业的就业都有一定的增长。当人们有了工作之后，生活就会有保障，对消费也会更有信心，这在一定程度上将影响到房地产市场。

4. 消费者信心摇摆，但总体乐观

这个是由ANZ银行发布的数据，消费者的信心依然变幻无常，但是相比去年总体更加乐观。就业安全感带来对前景的积极态度，进而有利于消费和投资。

5. 澳大利亚的通胀率很低

低通货膨胀率让储备银行有更大的空间保持低利率，并在有需要进一步刺激经济的时候再度降息。

6. 利率低企的情形可能持续一段时间

低利率让房子的买家可以更快还清贷款，让部分借贷过度的投资者有喘息的空间。市场预测未来低利率的情况有可能维持长达十年。

7. 家庭财政保持健康势态

澳洲统计局的数据显示澳人的家庭财富在过去一年有所上升。过去几年，房价上涨带来明显的财富效应，但澳人依然在积极储蓄、减债、及利用低利率清还房贷。

不过，近来澳人的储蓄率有所下降，人们开始动用存款来消费，这为澳洲经济提供了重要的支撑。 

8. 房屋负担能力并非某些人说的那么差

无可否认目前的房价相当高。不过，美银美林的Alex Joiner博士做的一项分析却发现，经调整后的1985年澳洲房屋中位价，比目前的中位价还高出了1%. 该项分析利用1985-2015年间澳洲“家庭可支配收入”以及“还款能力”两个影响因素的变化，来衡量/调整房屋价格的变化。换言之，归因于目前的低利率环境，房屋的可负担能力其实与1985年时相若。不过如果利率上升，整个分析结果就要改写。值得一提的是，目前债市的交易预示未来10年，基础利率只会上升0.5%。

9. 今年房地产市场上升的概率较大

虽然今年的增长肯定会逊于去年，但是根据CoreLogic的统计，二月份首府城市房价增长仅为0.5%，而年度增长亦在过去七个月中，由11.1%降至7.6%。（注：言下之意，过去大半年的走缓为今年晚些时候市场重拾升势创造了条件）。

诚然，房地产市场并非单一化，个别地区今年会继续保持萎靡状态。但是低利率、人口增长、就业稳定以及房价的相对可负担性会让更多的人加入到房市中。

有人会选择装修及为房子升级；有人会买更新更大的房子；更多首次置业者会利用低利率环境以及银行的优惠政策入市；而目光瞄准下一个周期的投资者也会利用目前市场提供的机会入市。

在列举以上众多“好消息”的同时，Yardney也指出，乐观是相对于媒体充斥的悲观预言而言的，并不表示房市会与去年一样红火。他总结道，澳洲的经济是众多发达国家中的表表者，我们稳健的银行系统、稳定的政治环境、就业增长、人口增长，以及财富效应等，都是对“末日预言”强有力的反驳。

他特别提到澳洲首府城市的人口增长，虽然比往年略低，但据澳洲统计局的分析，目前平均每1分31秒会有一名新增人口。这是根据每1分44秒增加一个新出生人口，每3分24秒一个死亡人口，以及每2分39秒新增一个海外移民综合推算出来的。

而这些新增人口又大都会选择在主要首府城市居住，其中悉尼和墨尔本因为工作机会较多，人口增长也会相对其他城市较快较多。这一点，是Yardney长期以来坚定不移看好大都市内环至中圈地带物业增值前景的重要依据。

对于2016年用什么策略进行房地产投资，Yardney说了一句较为中肯的话：2016年好好考虑一个长期的计划是非常重要的，不要被短期内周围纷乱的信息所干扰。作为投资者，也许更应该做的是寻求独立于市场利益之外的专业咨询师建议。保持清醒头脑，在任何状态的市场中都是非常必要的，不是吗？

为唱好鼓掌

在新闻媒体中，一向有坏消息才是“好新闻”的潜规则。所以，危机预言就特别有市场。有次我们与AFR的资深记者交流经验，他们也承认，以消极的角度，即使报错了，大家也很容易原谅，反之就容易犯众怒。所以，一个季度下来，我们似乎应该为以下曾经为房市唱好的巨头们鼓鼓掌：

Aussie Home Loans的John Symond认为澳洲房市不会出现明显的调整。“悉尼和墨尔本市场不再全速前进，而是重返健康的常态，这点非常重要。”2016年Symond看好首府城市内环地区接近交通枢纽、工作地点以及生活设施的物业。认为会为投资者带来强劲的租金收入，及为投资者和自住买家带来资本增值。

Ray White集团主席Brian White则看好悉尼的东区、黄金海岸以及墨尔本的湾畔地区。与其他专家不同的是，White认为虽然增长率有所下降，悉尼仍然会在2016年领跑全国，预计全年增长为5%。“近期的就业数据喜人，如果经济表现符合预期，今年晚些时候人们会看到市场再度热起来。”

McGrath的行政总裁John McGrath比较看好新州的非都市地区及昆省东南部。他认为这些地区在前几年的升市中表现落后，今年有机会补上。他特别提到Wollongong和中央海岸，认为两地均离悉尼非常近，和悉尼相比却有很大的估值差距。至于昆省东南部，McGrath认为未来几年，布里斯本河畔地区、市中心及黄金海岸会有显著的价值增长。至于悉尼，虽然大部分地区价格会在12个月内维持相对稳定的水平，部分地区将会受益于基建而获得价值提升。

LJ Hooker行政总裁Grant Harrod认为今年表现最好的地区非黄金海岸莫属，预测会有5-10%增长。他同时看好悉尼的西南地区，认为道路基建以及新机场的兴建，会为该地区带来投资机会。

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