每个财年末，在加班加点的会计师在给高资产客户的税务建议中，一定会听到负扣税。大家口中的负扣税到底是什么？
负扣税是什么？
如果出租房子我还亏钱，那我干吗要买啊？
谁需要负扣税？
案例分析-如何计算负扣税？
计算负扣税，哪些算收入/支出？
1. 负扣税是什么？
负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息、水费、电费、市政费和非现金支出（如房屋折旧）等，超过投资收益（房租）所带来的负向应纳税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。简单来说，你可以用这个负向应纳税收入来冲抵你在其他方面的收益，进而降低纳税金额。
2. 如果出租房子我还亏钱，那我干吗要买啊？
这里区分一个概念：现金流量上的亏损和税务核算上的亏损。
事实上，从现金流量上来看，房东并没有亏钱，甚至还在赚钱。比如一套40万的公寓，贷款32万，每月还利息1000澳币，除此之外，其他费用包括管理费200澳币/月，市政费100澳币/月，其他杂费50澳币/月，每月房东共支出1350澳币/月。房东把房子出租，可以收租金400澳币/周，这样一个月大概是1600澳币，房东还可以净得250澳币/月。所以房东是赚钱的。
但是在税务处理上，房东可扣除的项目可不单单是这些费用，还有最大的一块：房子的折旧，也就是说税务局认为你一次性支付了40万，这个可以在你出租期间按一定的方法慢慢扣除，即使你每月并没有再多掏钱。我们假设税务局同意你当年可以扣除3万的折旧，也就是说每月大概2,500澳币。按照这个计算，房东在税务上每月亏损2,250澳币，一年就是27,000澳币，这个亏损是可以从你的工资收入中扣除的，这样算下来，只要你每年的工资不到45,200澳币，你的收入就完全免税了（2016年的免征额18,200 + 27,000）。如果你同样赚45,200/年，但是没有这个投资房来帮你负扣税的话，那么同一年你要交的税大概是6,237澳币，这一下子就可以帮你省了很多钱，即使实际上房东在现金流量上并没有亏到钱，房东一下子得到了双重的好处。
3. 谁需要负扣税？
高收入人群利用此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如工资收入（Salary/ Wage）、资本利得（Capital Gain）等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。
对于高净值人群来说，投资房产不仅能享受物业增值的收入，还能获得极大的负扣税收益！2016年联邦政府预算表明，收入排前10%的高收入人群获得了近50%的负扣税收益。收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！因此，医生、律师、IT等高收入者，名下都会有数套不动产用来抵税。
假设用同一处年收益-$5,000的投资房产来进行抵税，不同等级的收入能获得的税务减免不同，收入越高，省的税越多！从8万、10万、20万三个等级的收入等级来看，在同样资产负扣税的条件下，年薪20万的人减税最多，为2250澳元。如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源，或其他来源收入少于负扣税，那么在现行政策下，没有冲抵的负扣税可以进行累积，并延续到之后的财政年度，直到与足够的正向应税收入进行对冲。
4. 案例分析
负扣税 计算
假定：年薪为$60,000的投资者向银行借贷了50万买一套价值62.5万的投资房。借贷$500,000的年息是5%；租金收入为每周$500；投资物业的折旧费$15,000；物业管理费$4,000/年。
年租金收入$26,000
投资房总花费* $4,9130
年投资净收益为 -$23,130
年薪$60,000依法应缴纳税费* $11,046。
如果利用这套投资房进行负扣税，年收入$60,000，房产投资亏损$23,130，抵消后的应纳税收入为$36,870，实际缴纳税费* $3,547。
通过投资房进行负扣税，一年约省$7,500税！如果该投资者是公司雇员，公司已经按照其收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据其“损失”情况，退还给他$7,500。
注：
*投资房总花费：贷款利息$25,000（借贷$500,000，利率是5%），折旧费$15,000，物业管理费+市政管理费+水费约$7,000，修理和维护费用$300，物业管理中介费$1,830。
*应缴纳税费：$11,046=($60,000-$37,001)*0.325+($37,000-$18,201)*0.19
*实际缴纳税费：$3,547=($36,870-$18,201)*0.19
此处货币均用澳币结算。以上计算仅供参考，实际以个人情况为准。
5. 计算负扣税，哪些算收入/支出？
收入类型：
1)房租
2)用来冲抵房租的商品或服务，需可量化
3)租客预定租房的费用，但没有返还而是充当房租使用
4)租客为物业损坏所支付的赔偿金
5)政府为安装太阳能系统所提供的津贴
6)保险赔偿金，例如业主保险
7)用来冲抵房租的押金
支出类型：
1)招租广告费
2)物业管理费
3)地税
4)贷款相关费用
5)银行利息
6)清洁费用
7)市政费
8)水费
9)屋内设施折旧
10)建筑结构折旧
11)修理和维护费用
12)保险费
13)律师相关费用
14)除草费用
15)除虫费用
16)物业管理中介费
17)文具、电话费、邮寄费
18)交通费
注：对购买楼花的投资业主，在没有交房前，去自己的投资物业进行视察，为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。
19)与投资物业有关的其他杂费
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