刘小姐是我5年前的一个客户，她是一名幼儿园老师，4年前在悉尼Clemton Park 买了一套两房两卫的楼花，价格在52万澳币左右。2年前成交时，她支付了10%的首付款，向银行借款 46万澳币，借款比率达90%。

2年来，刘小姐一直以只还利息的方式还款，由于她当时刚参加工作，所以我建议刘小姐采用的“Rent and Buy” 的投资策略，她将这套房产出租出去，如今的租金每周530澳币，再加上每年负扣税的退税所以是正向现金流。

上个星期她接到了银行的一封信，只还利息要上涨到5.1%左右, 所以想和我讨论一下转贷款的方案。

客人其中有几个问题，虽然看起来有点可笑，但初级投资者也许都存在一些观念上的误区，今天就和大家聊聊这些误区：

如果我转到其它银行，我以前还的利息是不是白还了？如果我只还利息30年我一共还款多少钱？

和新银行多久可以还清呢？两年后固定期结束后贷款时间是不是又从新开始算？

我觉得这2年我都付掉4万多的利息钱了，房子虽然增值了一些，但是感觉还是很亏！

只要你贷款，无论你到哪个银行都要缴纳利息，用银行的钱就要给人家利息，否则银行凭什么借钱让你买房投资。如果贷款三十年，一共还款的总数是贷款的本金+这三十年本金产生的利息。

转贷到新银行的贷款期限最多可以申请30年还清，两年固定期结束之后，贷款期限变成28年，那时候的利息也许会有相应的调整。

这两年四万多的利息不是你自己付的，是由租客付你的租金加上政府的退税为你支付，在这四年里你只投资了5万多澳币（10%）首付，房价已经升值20万澳元左右。假设在未来的30年里你只还利息，贷款额还是今天的46万，有人帮你支付利息，30年后46万和今天的46万的价值是一样吗？你让银行的钱第一次贬值！

刘小姐在地产投资者里属于典型的“初级”投资者，虽然她已经进入投资正确的轨道上，但她并不清楚很多投资理念和系统知识。如果想成为一个高效系统的投资者，就必须对投资过程中涉及到的理念和知识进行一些系统的学习，如果没有时间学习就要向身边的专业人士多学多问。投资好比是一场整体持久的战役，不会因为一场局部的赢与输去左右整体战局。

透过刘小姐的这些问题我们清晰地发现，她所有的焦点都集中在“支出”这一板块，却没有注意到谁为这部分“支出”买单，同时也没有意识到这部分“负债”是良性负债，因为它给你带来了资本的增值。

感谢阅读 咱们下期见！

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