上一期的专栏文章《大量无知海外人士投资澳洲房产损失惨重，如何吸取教训？》刊登后，许多读者联系我，表示自己也有同样的经历，觉得自己一定要吸取教训，提高自己的房产投资知识水平，从而才能在接下来的投资中反败为胜。
他们很关心的一个问题是，澳洲房产市场上充斥着各种能让投资者亏钱的物业，究竟什么样的物业才真正值得投资呢？
在解答这个问题前，我要先讲两个道理：
第一个道理是，你的投资成败，不取决于物业本身，而取决于你的投资操盘能力。
哪怕是同一类物业，也有很多种玩法，看你是否有通过咨询或者学习，获得房产投资的知识和技能，从而懂得该如何运营房产投资这项事业。
第二个道理是，没有人主动向你推销的物业，不等于该物业不存在。值得你投资的，往往占市场上所有物业的极少数，埋没在茫茫房产海洋里面。
它们有些还没有上市就被高级投资者买走，有些市场营销做得特别差，懂行的人一眼就看到并且抓住机会，不懂行的人看到也会忽略掉。
在明白这两个道理的基础上，我们今天来看看，什么样的物业值得海外投资者投资。
由于澳洲政府对海外投资者投资住宅物业有一定的限制，因此，以下精选出来的投资物业类别，均符合澳洲政府对海外投资者的要求的，当然了，它们也是适合本地投资者的。
买空地建房，顾名思义，就是购入一块空地，然后在这块空地上盖房子，最后要么出租，要么卖掉。整个过程，你就是开发商，你开发出你客户（租客或买家）认可的产品，从而获利。
你要确保的是，你开发出来的产品的最终售价，起码要达到你的购地、设计、审批、建房、持有（利息、市政厅费、保险费等）、销售的总成本的115%，如果能达到你的总成本的120%以上那就最好。
例如，如果你的总成本是100万澳元，那么你得看周边同类产品的售价，是否至少115万澳元，如果周边同类产品能卖到120万澳元，那就更好。
你的总成本和你开发出来的产品的最终售价之间的差额，就是你的税前利润。
千万别小看这个筛选条件，一旦你算好这笔账，你可以马上排除掉市场上许多买空地建房的机会。
因为许多做营销做得特别好的买地建房的机会，往往背后有一个更大的分地开发商，把你这个小开发商本来想得到的利润也榨干了。
具体表现为，买地建房的总成本等于周边同类产品的售价，没有利润！
如果你建房以后打算长期持有，那么还需要考虑当地的空房率是多少，最好能控制在2%以内。有些区域的空房率很高，高达29%，这些区域是一定要避免的，因为房子在建成之后，很难出租。
空房率高的地方，往往也是有大批量新房供应的地方，容易出现供过于求的情况。
在新房设计方面，你要想好你最终是出售还是出租并长期持有，因为这两种不同的投资道路有各自合适的设计方案。
如果你要出售，那么就要按照当地自住买家的需求去设计你的房子。
如果你要出租，就要按照当地租客的需求去设计，同时最好设计成带有两份或以上租金收入的房型，最大限度的提高租金回报。
一般情况下，海外人士在澳洲不能购买二手住宅物业，但是，如果你买了这二手住宅物业后推倒重建密度更高的物业（两套或以上可单独出租或出售的物业），那么你仍然可以买该二手物业。
需要注意的是，你买入的这套二手物业，在推倒前，不能出租或者自住，必须空置着。
当然，如果你购入的房子有多余的空地，你也可以不用推倒目前的房子，而只需要在多余空地上建新的房子，前提条件是，新建的房子的建筑面积不能少于目前已有的房子。
使用这种策略的关键，就是要咨询一位熟悉当地市政厅规划政策的城镇规划师，让他们对该土地进行可行性分析，确保该地块可以推倒重建密度更高的物业或者在空余地块上新建房子。
开发密度更高的物业与买空地建独栋房的最大区别在于规划、设计与审批的过程。建独栋房子是一件比较容易的事情，因此很多建筑商可以帮你把整个流程包办下来。
但是如果你要推倒房子，然后开发双拼、三拼或联排别墅，那么你需要专门的公司给你做规划、设计与审批，拿到市政厅的批文和最终设计图后，再找多家建筑商给你报价。
因此，你需要预留的时间也要更多，持有成本会比买地建独栋房高。
一般情况下，在更小的土地上，特别是价格高的土地上，尽可能建更高密度的物业，那么最终的利润会更高。
跟买空地建独栋房类似，你需要确保的是，你开发出来的产品的最终售价的总和，起码要达到你的购地、设计、审批、建房、持有（利息、市政厅费、保险费等）、销售的总成本的120%以上。
为什么这里是120%呢？因为这样的项目比买空地建独栋房更复杂，风险更高，因此你做可行性分析的时候，所要求的的利润回报率也要更高，这个项目才值得去做。
海外人士可以购买二手的商业物业，没有什么限制。
商业物业的租金回报率普遍高于住宅物业，大多数商铺、办公室类的商业物业的租客负责物业相关开支（如市政厅费、维修费用等），租期普遍比较长，而且很多租约有固定的每年加租的条款。
因此，对于已经有优质租客的商业物业来说，它们的现金流的稳定性是很强的。
另一方面，商业物业的价值评估方法与住宅物业不一样，商业物业的价值取决于租约，租金越高、租期越长、租客质量越高，则该商业物业的价值就越高。
因此，如果一套商业物业有优质的租客（例如大公司、长盛不衰的行业、政府部门等）并且租约规定租金逐年增长，那么该商业物业的价值也就自动地逐年增长。
有许多商业物业还有翻新、扩建和进一步开发的潜力，例如旧的商铺翻新后可以租更高的价格，一栋商业楼做分契后可拆分为可单独出售的空间，在原有建筑基础上往外延伸加建，这些做法都提升物业的价值。
有人可能会说，商业物业的缺点是一旦租客不租了，其空租期可能会很长，在下一个租客来临之前的贷款还款要自掏腰包。
如果这个缺点吓到你，那么你可以考虑居住型商业物业，例如寄宿公寓。
许多寄宿公寓看上去像一栋普通的独立房，但走进去之后你才会发现，每个房间都是可以独立出租的。
这类寄宿公寓属于特殊的商业物业，大多数都建在交通便利、临近商业中心的地段，租金回报率一般在8%以上，部分寄宿公寓租金回报率可达14%以上。
如上图所示的例子，这栋寄宿公寓有14个独立出租的卧室、3个共用的厨房、3个共用的浴室。这类居住型的商业物业的空房率普遍很低，很好地避免了单一商业租客在租约期满后不再续约造成空租的风险。
投资寄宿公寓的另一个好处是，由于政府鼓励这类物业的开发，以便给更多单身人士提供廉价的长期居住环境，因此寄宿公寓是免地税的。
海外投资者来说，这是一个重大的福利，因为海外投资者投资其他物业类型，都需要缴纳额外的地税附加税，少了这项开支，你的实际投资回报就更高。
你需要注意的是，一定要做好尽职调查，确保该你所买的寄宿公寓是有牌照的寄宿公寓，因为市场上也有不少非法经营的无牌照寄宿公寓。
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综上所述，海外投资者投资澳洲房产，一定不要随波逐流，你对澳洲房产的知识以及操盘技能，决定了你投资的结果，切忌拿中国的房产投资思路硬搬到澳洲。
如果认为自己在这方面的知识有所欠缺，一定要找房产投资教练咨询，或者找专业的买家代理中介协助购房，也可以参加专门的培训课程以提升自己，让自己成为一个高级投资者。
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大量无知海外人士投资澳洲房产损失惨重，如何吸取教训？丨创富实战
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Richard He
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