不少找我咨询和求助的海外投资者，在他们的澳洲房产投资之路上，都出现了严重的失误，损失惨重。
每当听到他们诉说自己的失败投资经历后，我都十分痛心。很多时候我是无能为力的，因为大部分的失误，都带来不可逆的严重后果，没有什么补救措施。
只好让他们吸取教训，勇敢站起来，收拾乱摊子，然后重新学习澳洲房产投资，规划新的投资之路。
那么，海外投资者常见的投资失误具体体现在哪几方面呢？
1
贷款
海外投资者最容易犯的错误，就是轻视贷款这个环节在整个投资过程的重要性。
也许他们在自己的本土国家里有贷款买房或者做生意的经验，也许他们以前贷款没有什么问题，于是把以往的经验和认识，套用到澳洲房产投资上。
在还没有搞清楚自己的情况和所持有的材料能否在澳洲贷款、能贷多少款的情况下，就冲动地签下了购房合同并交了订金，这是一种非常危险的投资行为。有很多人就因为最终贷不了款，而最终以损失订金为失败结局。
或者他们也有一些渠道可以勉强贷款，但是贷款成本偏高，高服务费、高手续费、高利息、低贷款比例，意味着整个投资都失去了原本的意义了，这让他们进退两难。
另一种情况是，有些稍微谨慎一点的海外投资者，在投资前咨询了资深的贷款经纪，已经知道了自己能否贷款、能贷多少、多少利率、多少贷款比例等。
然而，任何一位贷款经纪，都只能按照当前的贷款环境和政策，给出相应的信息和结论，他们都不可能知道将来的贷款环境和政策会是怎样的，每个贷款机构的政策，都在频繁地变化中，而政府关于房贷的政策，也不是一成不变的。
那问题会出在哪呢？
那就是，签合同交订金购房的日期，与真正需要贷款付尾款成交的日期，隔得太远了。
这有什么后果呢？一种情况是，投资者自身的财务状况可能变了，以前能轻松贷款完成交易，现在不能贷了；另一种情况是，贷款政策变了，以前可以贷款，现在不能贷了，或者现在的贷款成本远高于原本的期望。
2
投资成本
许多海外投资者对澳洲本地的物业行情不了解，导致了以过高的价格购买了价值本来没有那么高的物业。
销售这个环节的成本越高，人力物力财力开销越大，最终的价格的虚高的可能性就越大，投资者以高于市场价值的价格购买物业的可能性就越大。
羊毛出在羊身上，各种诱惑、各种赠品、各种保证、各种高端活动、各种贴心服务，所有的成本，都融入到了最终的价格那里去。
除了房产价格以外，其他购房相关的成本，如果控制不好，会继续推高整体的投资成本。
海外人士在投资澳洲房产时，如果没有对印花税附加税、地税附加税以及潜在的更高的贷款成本做全面的了解，那么他们最终的投资成本很有可能远高于他们的期望值。
哪怕是相同的购入价格，但是不同的物业类别与地理位置，他们的印花税、地税和贷款成本，其差别是可以非常大的。
例如，某些商业物业是免交地税的，所有商业物业都只要普通的印花税而不需要付附加税，买空地建房的印花税是仅仅基于地块交易价格而计算的（而不是基于地块价格加建筑成本的总和而计算的），在塔斯马尼亚州的印花税附加税是远低于新南威尔士州的，等等。
3
投资回报
房产投资的回报由两部分组成：一个是价值的变化，一个是现金流。
房产价值可以增值也可以是贬值，现金流可以是正现金流也可以是负现金流。
由于房产投资利用了杠杆，即通过贷款完成交易，因此不同的贷款比例，也影响着最终的现金对现金回报率，即每年实际现金利润除以实际的原始现金投入。
无知的海外投资者往往没有算清楚他们的预期投资回报，更没有做可行性分析，便以赌博的心态去冒然投资，最终导致很低的投资回报，甚至是负的投资回报。
如果所投资的一个地区的某一种物业类别的供应量过大，需求不足，那么这种物业类别是很难升值的，也很难出租。
如果所投资的物业的日常开销很大，例如物业管理费特别高，那么现金流是会受到大大的打压的。
如果所投资的物业没有按照当地的租赁市场的特征而使用合适的出租形式，例如是带家具出租还是空租，长租还是短租，而随便地像大多数人那样空房长租，那么该房产的现金流潜力就没有得到最大限度的发挥。
如果所投资的新建物业有进一步改造的空间，例如分割或加建新的可单独出租空间，把原来的单一住户改为多住户，但是投资者自己不知道原来可以这么做的，那么他们就错过了提升现金流的机会了。
那么，究竟什么原因导致海外投资者在贷款、投资成本和投资回报这些问题上出现失误呢？其实就两个字——无知！
高级投资者之所以能在更短的时间内获得更高的投资回报，不是他们有多么厉害，不是他们天生就是投资高手，他们仅仅是比普通投资者知道的门道多一些，比普通投资者在投资的前期准备多花了点功夫。
上周末，我在首期《Richard He 房产投资①阶》课程上讲到的一个很重要的投资理念，就是要把房产投资当成是一门生意来做，深切地关注这门生意的可行性与投资回报。
如果你在投资前都不知道究竟这项投资能给你带来什么利润、多少现金流以及实际的投资回报，那么你是很难在房产投资上获得真正意义上的成功的。
那么，海外投资者如何吸取教训呢？很简单，就是花更多的时间和精力在投资前的准备工作上。
关于贷款，首先要知道自己的财务情况和具备的材料能在澳洲获得多少贷款，贷款利率是多少，有没有额外的费用（如手续费、申请费、服务费等）。其次尽可能缩短签购房合同到贷款付尾款成交之间的时长。
关于投资成本，确保自己没有以过高的价格买到房产的唯一途径，就是对周边同类房产的本地近期成交记录有一个清晰的认识，从而大概估算出你所买的房产的真实市场价值。
另一个方法就是让第三方协助分析，所谓当局者迷，旁观者清，如果你愿意花时间去咨询投资教练、买家代理或者有房产投资经验的会计或者贷款经纪人，让他们给出独立的意见，那么你做出正确的投资决策的概率就大大提升了。
关于投资回报，如果你自己已找到了你希望投资的物业，那么你可以让房产投资教练帮忙分析一下这个物业的可行性以及投资回报，把所有的成本以及未来最大投资收益的方案做一个全盘的考虑。
如果你通过跟贷款经纪的交流知道了自己的预算，但不知道投资什么房产好，那么可以请擅长于投资房的买家代理帮你寻找合适的投资机会。
还有一种办法，就是让自己变成懂门道的高级投资者，通过参加专业的房产投资培训，获得自己寻找和分析投资机会的能力，提升自己的房产投资操盘技能。
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Richard He
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