文 / 王小麦
引言
有没有觉得这个世界最近特别乱套？
无论是太平洋对岸的中国还是这边厢的澳洲，这两个月都没闲着，我们的注意力几乎两三天就会被重置一次。从市井百姓挥刀、到娱乐明星被查；从东哥在美被捕、到中美贸易战人民币主动贬值抵御，一艘满载大豆从美国驶向大连港的货船，牵动了多少网民的手机屏幕。
中产阶级最怕的就是“不确定性”，一轮新的移民潮可能会来到。
澳洲这边玩的更大，一不小心，又换了个总理。咦~ 我为什么要说“又”呢？
今年年初的时候我在欧洲旅行，途径奥地利的维也纳，可以说印象相当不错，人也不是很多，当时心里就暗自为墨尔本捏了把汗，觉得这个“世界最宜居城市”头衔可能因为交通问题不保。
后来5月份在加拿大温哥华的湖边跑步时突发奇想，答应主编写篇文章，把世界最宜居城市前十位中我去过的八个横向对比下，也把墨尔本人口激增、基础设施滞后造成的交通拥堵客观的写一写，猜猜8月份墨尔本是否会落选第一名。毕竟表面是塞车，但后面其实蕴藏着整个城市效率降低和房产市场发展趋势的影响，不过这篇文章后来并没有发，原因很简单，作为一个深深热爱墨尔本的我来说，不希望自己猜中。
其实这几年写文章我深有感触，如果旗帜鲜明的说大实话，却并不是大家想听到的，通常会引发不少激烈的反对声音，有的是没认真读文章的、有的是断章取义的、还有的就是，我说的事大家不想真的发生的。
根据人类的五分之一原则，这些我都非常理解。
于是很久前我暗自给自己以后的文章定了个原则，如果我写出来的东西没人唱反调，那就是我没写好，至少是观点太软弱不够鲜明。
举个例子。
自从特朗普当上美国总统后，今年过去几个月的新闻都在围绕着中美贸易战、中国经济应对策略、美国上调利率、澳洲房价进入调整期、悉尼墨尔本房价下跌等上面。
2016年11月的时候，我在“小麦谈地产”专栏发过一篇文章，叫做《为什么特朗普上台澳洲房价会跌》，当时对澳洲房产市场未来两年的走势从宏观经济角度做了一些分析，结果被好多人dis，说我一派胡言，留言都蛮有意思的，想看热闹的读者朋友可以点击文章链接去瞧瞧，我自己看了心里也觉得好笑，但我明白他们其实是不想看到澳洲房价真的下跌，何况当时正是房价高涨的时候。
可事实是，澳洲房产市场的两个领头羊，悉尼和墨尔本，的的确确在下跌，更准确的说，是在调整期内进行去泡沫化价格震荡。
数据从来不说谎，CoreLogic, Domain, SQM等都指向一个结论，就是两城市的房产中间价都在下滑，春季以来拍卖请空率、参加拍卖房屋数量等都比去年同期大幅减少，目前是典型的买方市场。
房价下跌，让不少人觉得心慌。
这里我和大家分享下我对目前情况的看法和相应的对策。
眼下情况并不乐观，这次调整悉尼遭受了明显的打击，还在加速下滑，预计今年年底前会触底开始逐渐回暖；而墨尔本，下行空间还很大，我个人的看法是直到2019年底甚至2020年都不会有明显的好转，背后的原因很多，在这里不做过多赘述，大家倒是可以关注下墨尔本的西南、东南两个人口增长走廊和南部湾区，尤其是25公里到40公里这个区间的土地项目，因为可负担性和适合首次置业人群的需求，调整期过后会先回升。
至于澳洲其他几个首府城市的情况，霍巴特前段时间涨势凶猛，但意义不大，因为本来基数比较低，值得本地投资者关注的其实是南澳的阿德莱德和昆士兰的布里斯班及昆州东南部走廊，是接下来几年澳洲房产的增长热点区域。
原因很简单，刚上台的澳洲总理Scott Morrison推翻了之前移民部长限制和削减新移民数量的计划，这位前财长出身的新总理深知一个道理，那就是澳洲25年不间断经济增长的骄人成绩，在整个西方世界都凤毛麟角，虽然自由党这几年没少干有组织无纪律的事儿，换总理比我换iPad还勤快，但不可否认的是，依赖成功的移民吸纳计划，澳洲经济躲过了1997年和2008年两次全球金融危机，澳洲未来的经济增长其实也都在以吸纳新移民为主的有效人口增长上。
所以新总理上任先给大家吃个定心丸，澳洲继续欢迎新移民。
不过值得注意的一个细节是，新的移民政策要求将目的地中心从悉尼和墨尔本转向其他几个首府城市，比如阿德莱德和布里斯班。
这意味着什么呢？去年澳洲吸纳了240,400位新移民和87,150位留学生，大概53%的新移民定居在了悉尼和墨尔本，其他新移民去了布里斯班和阿德莱德等城市，数量是每周2,450人左右，加上这些城市正在和准备进行的大规模基础设施建设，需求上升，房价会在接下来几年内明显上扬。
虽然目前悉尼、墨尔本房产市场相对冷清，很多投资者遇到不少挑战，贷款难度也增大，但并不令人担心，因为澳洲整个经济的基本面非常健康，刚公布的GDP数据明显好于预期、超低的失业率和企业盈利增加，都是利好消息，至于为什么出现这种经济环境好但房产市场下降的现象，可以参考阅读我今年年初写的文章《2018澳洲地产大局观》。
最后聊聊我自己对未来两年的一些对策。
虽然目前房产市场处于调整期，不确定性很多，不少投资者被困在两难境地中，但这个时候往往也是好机会出现的时候，未来两年是布局的重要时间窗口，可以为将来10年打下基础，上一次这个机会窗口期出现在2008年。
如果你手头有房子，除非有更好的投资机会或者现金流有问题，否则尽量不要离开市场，无论房价怎么跌，只要你不出手，就没损失，正所谓“没有买卖就没有伤害。”
如果你想在未来一到两年内进入市场抓机会，你需要的是充沛的现金流和报税收入，到时候机会出现的时候比拼的是谁能从银行贷到款，把市场上有限的credit为自己发挥到最大效用，这也是我这半年全力推进餐饮等板块的主要原因，建立起健康持续的现金流作为支撑，随时等待好机会出现。
以上是我个人近两年内的策略，你也可以根据自己的情况努力提高贷款能力，无论是努力工作加薪、下了班开uber、周末做份兼职等等，形式途径不重要，提高现金流很重要。
作家泰戈尔在《飞鸟集》中写道：“世界以痛吻我，要我报之以歌。”
其实世界一直都是那个世界，是我们自己的选择决定了我们的角色和结果。
无论世界是否以痛吻我，我都会报之以歌。
作者简介：王小麦
喜爱葡萄酒，墨尔本大学MBA、法学硕士在读，澳洲地产学院校长
