文 / Max Wang  |  小麦谈地产

各位“小麦谈地产”的读者朋友们，非常感谢上一期文章后大家给我的反馈和各种好的建议，让小麦有机会不停的成长。如果你错过了上期的文章（据说老精彩了），可以点击这个链接打开阅读：《澳洲地产市场健康报告 （上）》

我们接着上期继续看澳洲和加拿大这四大城市的“健康状况“，还是分成一个个小主题分别写，继续秉承“中立、客观”的原则，让大家看到一个清晰的画面。

澳洲各大银行对于海外地产投资者的态度就差不多是这个意思。

自从今年5月底西太平洋银行Westpac首先表态停止海外收入的贷款审批以来，到目前为止澳洲四大银行都停止了海外收入的贷款业务，这里面原因很复杂，可以参照我上上期写的文章《海外贷款谜团》。但无论原因如何，直接的结果就是在过去1、2年购买楼花的海外投资者现在面临建成交割，却贷不到款无法完成交易，造成10%的首付款滚滚长江都是水，而且贷款的窘境在未来6个月内都很难有明显的改善，越来越多的海外买家要面临这个问题。

其实澳洲四大银行在收紧海外贷款政策之前，还是很友好的，贷款申请材料没有要求的非常严格，通常贷款比例LVR可以达到70%-80%，银行放贷前对房屋的估价也不会特别低，虽然经常比合同价略低些，但还在可以接受的范围内。

再看看加拿大。

在加拿大购买房产的海外买家可以在加拿大当地银行贷款，并且依然可以贷款。但贷款比例LVR相对较低，通常需要买家支付35%的首付，然后65%贷款。

投资房地产最大的优势之一，就是可以通过银行贷款杠杆，增大ROI资本回报率，也是规避风险的好办法。如果不能贷款的话，房地产就在很大程度上失去了投资意义。

小结：海外人士贷款这一项，澳洲已经失去了竞争力，并将很多想要到海外投资房地产的中国投资者拦在了门外。未来6个月可能是之前已经买了房的海外投资者最难熬的一段时期，也是澳洲本地开发商挑战最大的一个时期，因不能贷款而无法交割的房屋数量开始增加。情况会好转，但不会很快，要做好充分的心理准备。

经常看“小麦谈地产”专栏的朋友们都知道，我很喜欢用数据说话，很多“重磅“”突发“”深度“的新闻到数据面前经常不堪一击，数据不会说谎，是我们最好的朋友。但有时数据也会误导我们，这个不能怪数据，要怪我们自己以为我们了解数据，这个在文章最后一部分会聊。

澳洲和加拿大房地产市场有一个非常大的优点，就是历史数据非常健全，而且客观可信。虽然如此，在写本文的时候，我遇到的最大挑战之一是找到加拿大的权威数据，因为今时今日，好的数据和信息往往是需要付费的；澳洲方面倒还好，我们平时都会收到各类免费和付费的数据和报告。

接下来我们就用房地产市场一些重要的数据指标来看看四个城市的“生命体征”。

出租空置率（vacancy rate），是指在某一时间，市场上出租的房屋中，还没租掉的房屋比例。举例，如果某一城市的出租空置率是3.5%，那么简单的说就是每1,000套需要出租的投资房中，有35套依然闲置没有租掉。这里需要说明的是，如果房东的房子虽然空着没人住，但没有放到市场上出租，那么是不计算在内的。这种现象其实在四个城市都很普遍，造成资源浪费，也是造成供需不平衡的原因之一，这也是为什么两国政府都对空置房屋征税的缘故。

出租空置率对投资者来说很重要，能体现出市场上的供需关系，也能看出人口的增长状况。

以下是我整理的四大城市目前的出租空置率：

整体来说，除了布里斯班以外，其他三大城市出租空置率是出奇的低，通常来说低于2%是非常难得的水平，基本上租客看到喜欢的房子就必须立刻申请，而且租金价格很难有商量的余地。布里斯班虽然是几个城市最高，但低于3%的水平也属于非常健康的情况。

值得留意的是，虽然目前出租空置率超低，对于租客来说一房难求，而对于投资者来说利好，但最近几年澳加两国主要首府城市的租金回报率上涨幅度远远跟不上资产增值率。什么是租金回报率和资产增值率？问的好，下面就是。

小结： 大家还是要清楚的认识到报告中的“出租空置率”和真实的情况是有区别的，真实的通常会较高，以墨尔本CBD为例，报告的空置率在2%以下，但很多投资者买了房出于种种原因没有放到市场上出租，保守的说真实空置率在10-15%左右。

这局四城市表现都很好，布里斯班还有进步的空间。

很多海外投资者在买房产的时候，都喜欢问租金回报率（Rental Yield），为了迎合投资者的喜好，很多开发商喜欢用“租金保障”(Rental Guarantee) 来帮助销售项目。

什么是租金回报率呢？

就是年租金收入/房屋购买的合同价。在计算租金回报率时，交易中产生的费用和税都不能计算在内，以合同上的价格为准。另外租金回报率并没有扣除物业费、市政费、中介出租管理费等，因为每套房子的这些费用都不同，无法精确指出，所以大家看到的都是“毛回报率”。

如果想深入了解“租金回报率”到底是怎么回事，请看我之前写的这篇文章：《现实的租金回报率》。

下面是四大城市的出租回报率：

需要说明的是，以上图表我只整理了公寓类别的数据，因为一来绝大多数投资者看出租回报率时都是以公寓类房产为主，二来独立屋(house)类的出租回报率都非常低，会影响数据结果。

四大城市公寓的出租回报率都在4.x% - 5.x%这个区间，算是正常水平。

我们看待租金回报率这个指标的时候，必须有个客观理性的认识：首先，房地产作为各种金融投资产品中的一种，最大的优势并不是租金回报，而是资产增值；但租金回报率好可以帮助我们更容易负担房屋贷款等费用，减少现金流压力。

另外需要注意的是，“租金回报率”在很多情况下和“资产增值率”成反比，比如公寓的租金回报好，但增值幅度较小；而独立屋(house)的资产增值潜力较高，但租金回报率通常较低，在2-3%左右。

最后需要说明的是，房价涨的越快的城市，租金回报率往往相对较低，而房价比较便宜的城市，租金回报率反而会高一些，因为租金涨的速度通常赶不上房子增值的速度。

小结：租金回报率可以告诉我们这个市场的房价是否虚高，也能反映出供给的水平，如果租金回报率很低的话，或者说明房子供给大于需求不好出租，房价会跌；或者说明房价涨的太快，租金水平跟不上，要具体的看。四个城市都在健康的范围内，布里斯班较高，但房价也是几个城市里最便宜的。

投资房地产最大的优势，就是利用银行贷款的杠杆，尽量获得最大化的资产增值。

想要通过投资房地产积累财富，应该把资产增值放在首位，而不是租金回报。租金回报可以给我们健康的现金流，帮助我们更容易养得起房子，但并不是重点，如果为了现金流，还不如去买股票。

我们经常说房子“涨价“了，其实就是资产增值的意思。

先看下面的图表：

先说明一下，数据里的涨幅百分比和中间价是包含公寓和独立屋在内的各类房屋；温哥华的中间价是加币，其他城市是澳币，但因为汇率基本一致，可以直接对比。

大家可以看到，温哥华的“典型房产中间价“在过去12个月激增了30%，这是明显有泡沫了，上期文章我们分析过四个城市的人口增长，温哥华是最低的一个，只有1.20%，房价却突然飞起，不是健康的表现，温哥华当地居民表示，房价上涨大家赚钱是挺好的，但他们更关心的是将来还是不是买的起。

一个普遍的现象是，现在不是买不买得起房的问题，而是卖不起房的问题。有房的人不敢卖，因为卖了之后没信心能尽快找到合适的房子，还能买的起，因为涨得太快了。

这样一来造成市场上供给减少，加上许多华人在温哥华购买了投资房之后没有拿出来出租，进一步造成市场上供给不足，房价已经上涨到了一个峰值，其实在5月底温哥华房产市场交易量就开始减少（数据来源：Credit 1 Economist），而对海外投资者征收15%额外交易税的政策是7月底才出的。换句话说，温哥华在经历了一个“突发”增长之后，本身已经开始进入调整期，15%的政策只是加快了这个调整效果。

再看看澳洲三大首府城市。

悉尼和墨尔本继续保持稳定的快速增长，9.x%的增长速度和过去几年一致，相对健康，悉尼略有减速的迹象；布里斯班虽然目前只有4.4%的增幅，但在未来6-12个月将迎来几十年来首次的双位数增长，这背后的原因比较多，之前的专栏文章里有解释过。

值得留意的是，悉尼、墨尔本和布里斯班三城市房屋中间价的价差：悉尼比墨尔本贵26%，墨尔本比布里斯班贵17%，从历史数据我们知道，这个价差就是墨尔本相对悉尼、布里斯班相对墨尔本的增值潜力区间，一个明显的现象是，投资者们会周期性的在三个城市之间循环游走，各地房价盘旋式上升。

小结：过去12个月中四大城市资产增值幅度不同，温哥华最大，大的有些夸张，并不健康，也不能持久，所以BC政府出手控制；澳洲各州政府虽然也都有相对的海外投资者额外印花税政策推出，但目前来看对整体房价上涨影响不大。

有个数据比较有趣，是澳洲和加拿大两国自己有房的人口比例，加拿大是67.6%，澳洲是67%，非常相近，而在中国香港和德国，只有一半的人住在自己的房子里，其他人都是租房住。

小结：从长远趋势来看，澳洲和加拿大租房住的人口比例在逐年提高，背后的原因也有很多，大家可以看一下我去年写的一篇专栏文章：《一辈子租房住》

你知道吗，房地产作为一种投资产品，有一个先天的大bug，你猜是什么？

想不出来？平时貌似很少有朋友圈的软文提到这个吧，嘿嘿。

我来抢答一下，房地产用来投资，有一个硬伤是“流动性”（liquidity），换句话说，房地产不像股票等可以很容易、代价很小的买卖。学金融的朋友们也许都了解，“流动性”是判断各类投资产品的一个重要指标，“流动性”差通常会带来额外的代价。

在房产市场，“流动性”这一重要指标用房产在市场上的平均销售天数(Days on market)来判断。

友情提示：下面的这部分内容只有“高级地产投资者”能看懂，三张图表我花了3个小时的洪荒之力才找到，里面蕴藏了一个很重要的信息：

上面一张的红色方框里，是澳洲各主要城市从2008年到2016年初房屋销售所用的天数；下图是温哥华各地区自2013年到2016年的销售所用天数。

从图中数据可以看出一个整体的趋势，澳洲各主要城市房屋销售所用的天数，从2008年最高峰时的70天到目前的45天；加拿大是从60天到现在只用不到20天就可以卖掉一套房子。

简单的说，卖掉一套房子所需要的时间越来越短，房产的流动性越来越好，这是交易非常活跃的表现。

事实上，卖掉一套房子所用的时间，在温哥华中央地区的平均天数是15天，悉尼是29，墨尔本是38天，包括布里斯班在内的其他澳洲首府城市是53天。

小结：“流动性”这个数据对我们有什么意义？说明温、悉、墨都处于”卖方市场“(Seller’s market) 的状态。什么是卖方市场？就是熊猫多，竹子少。

在测体温之前，我们先来解释两个地产市场的风向标，也许是地产市场各种指标数据里最重要的两个，用来判断市场是否“发烧”。

在澳洲，拍卖是一种常见的销售方式，尤其是悉尼和墨尔本，每周六举行（悉尼一周两次），这个拍卖清空率能非常清晰的反应地产市场的情况，比如如果这一周有1,000套房产参与拍卖，有700套成功售出，那么拍卖清空率就是70%。

通常来说，拍卖清空率在70%以上，地产市场表现非常健康，被称作”卖方市场“，房价通常会升高；

而在加拿大，用的是另外一个指标，叫做“销售比率“（Sales-to-active listings ratio），也就是某一特定时间登出的售房广告中，成功卖掉的房产数量，比如如果有1,000套房子在登广告出售，有300套已经卖掉，那么“销售比率“就是30%。

在加拿大，“销售比率”超过20%便意味着房价会升高，房产市场升温，成为“卖方市场”。

大家在平时看地产数据和报告时会经常看到这两个数据，以后就知道是什么意思了。

解释完后我们看一下下面整理的数据：

上面的图表其实一句话就可以概括：绿色的是基准数据，在温哥华，20%以上市场就开始升温，而现在的数据是63%；在悉尼和墨尔本，70%以上开始升温，而最新的数据分别是81%和79%。布里斯班并不以拍卖为主要销售方式，平时都是40%左右，而最新的数据是52%。

小结：简单的说，三大城市都在发烧，都是需求远大过供给的表现，房价不上涨才怪。

一口气说了这么多数据和指标，读完之后有没有觉得自己突然专业了好多？这些其实都是地产市场分析师和经济学家用到的数据，读懂这些对未来自己看数据、报告、新闻形成独立的判断会有很大帮助。

下一期文章，也就是大结局篇，会深入分析澳洲目前房产是否供大于求，并从世界宜居城市背后的无奈、中国人到底有多富和到海外买房的根本原因等角度继续为澳洲地产市场健康状况做体检，还会和大家分享如何正确的使用数据来帮我们做判断，看清楚温哥华地产市场的暴跌真相。下周继续。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA、墨大法学院MLS法律学硕士，澳洲最大的独立地产集团LITTLE Real Estate亚太区事务总监，澳洲地产学院AARE创始人。M: 0488 047 886、E: [email protected]

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